物業(yè)管理公司操作實(shí)務(wù)
物業(yè)管理公司操作實(shí)務(wù) 陽光藍(lán)海 tcsea@sina.com，歡迎轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明同處 本版本為加密版本，如有需要請(qǐng)來信縈要解密版本 第一節(jié)　物業(yè)管理公司概述 　　一、物業(yè)管理公司的性質(zhì) 　　物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè) 管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu) 惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)： 　　第一，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物 業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物 業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨(dú)立 完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān) 民事責(zé)任等。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場(chǎng)地位、經(jīng)營 運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市 場(chǎng)競爭法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)中 具有獨(dú)立性和自主權(quán)。 　　第二，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管 理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán) 境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直 接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的 “產(chǎn)品”只有一個(gè)，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)模菐в薪?jīng)營性的，是屬 于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。 第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段 城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些 管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù) 的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小 區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。 　　二、物業(yè)管理公司的類型 　　物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為不同的類型。 　　(一)按存在形式劃分 　　物業(yè)管理公司按存在形式劃分，有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比 較高；而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊，有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項(xiàng)目，有 的已發(fā)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)管理企業(yè)。 　　(二)按服務(wù)范圍劃分 　　物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分，有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類 。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù)，包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護(hù)以及 為住戶提供各種服務(wù)；后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化管理，如專門的裝修 公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。 　　(三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分 　　物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所 有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前，全民所有和集體 所有的物業(yè)管理公司占大部分，私營性質(zhì)的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有 比較豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，并看好大陸的物業(yè)管理市場(chǎng)，是一支不可忽視的力量。 　　(四)按管理層次劃分 　　物業(yè)管理公司按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物 業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是 通過承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍；雙層物業(yè) 管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管理，比如房屋維修、清潔 、裝修、服務(wù)性活動(dòng)等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大，管理范圍較廣，或者有自己 的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。 　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國際 化的方向發(fā)展，這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)于節(jié)約管理成本、實(shí)施品牌管 理，以及促進(jìn)物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會(huì)化發(fā)展，都是十分有益的。 　　三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系 　　物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，對(duì)其物業(yè)實(shí)施管理與維修，對(duì)產(chǎn)權(quán)人和使 用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服 務(wù)的關(guān)系。 　　(一)產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成 　　產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構(gòu)成比較復(fù)雜，從總體上來說，大致可分兩類：一 是法人團(tuán)體，二是私人用戶。 　　1.法人團(tuán)體 　　法人團(tuán)體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等。法人團(tuán)體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物 業(yè)的所有者不是自然人即個(gè)人，而是企事業(yè)單位或社團(tuán)組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種 行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會(huì)等等。凡是以法人團(tuán)體 名義購買或租賃物業(yè)者，該法人團(tuán)體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。 　　2.私人用戶 　　住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個(gè)人所有， 特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的，就戶 籍而言，有當(dāng)?shù)厝恕⑼獾厝撕屯鈬?；就身份而言，有企業(yè)家、國家公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營 者、教師、白領(lǐng)階層、歸國華僑等；就收入水平而言，有高收入住戶、中等收入住戶以 及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人，只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人， 他們就是該物業(yè)的私人用戶，并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。 　　(二)業(yè)主管理委員會(huì)與業(yè)主大會(huì) 　　根據(jù)國家建設(shè)部第33號(hào)令第6條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡稱 ‘管委會(huì)’)。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用 人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益?！?　　管委會(huì)由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。管委會(huì)是參 與物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過管委會(huì)來實(shí)現(xiàn)。 　　一般情況下，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上，或者已交付使用的建筑面 積達(dá)到30％以上不足50％且使用已超過一年的，應(yīng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì) 。其后業(yè)主大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集。通常情況下，業(yè)主大會(huì)每年召開一次，特殊情況下 可隨時(shí)召開。業(yè)主大會(huì)的決定須投票人過半數(shù)通過，因故不能參加投票的可委托使用人 或其他代理人代為投票。 　　業(yè)主大會(huì)的主要任務(wù)是：①選舉管委會(huì)；②監(jiān)督管委會(huì)的工作；③聽取和審查管委會(huì)的 工作報(bào)告；④聽取業(yè)主的意見和建議；⑤研究解決管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；⑥討論其他需要研 究的問題。 　　業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，由選舉產(chǎn)生的管委會(huì)執(zhí)行大會(huì)決定和負(fù)責(zé)日常工作。 　　管委會(huì)的權(quán)利包括：①制定管委會(huì)章程，代表業(yè)主和使用人維護(hù)他們的合法權(quán)利；② 決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù) 的重大措施；④檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。 　　管委會(huì)的義務(wù)包括：①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作 進(jìn)行檢查和監(jiān)督；②協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督； ④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。 　　(三)物業(yè)管理公司與管委會(huì)的關(guān)系 管委會(huì)和物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后 者是經(jīng)營人、受托人、執(zhí)行管理人。兩者在地位上是一種平等關(guān)系，是市場(chǎng)雙向選擇的 合同契約關(guān)系。在法律上，管委會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理 公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管 理的關(guān)系，而是互不干擾內(nèi)部運(yùn)作的合作工作關(guān)系。 第二節(jié)　物業(yè)管理公司的組建 　　一、物業(yè)管理公司的目標(biāo)定位 　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，按照社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度 化的發(fā)展思路，對(duì)物業(yè)實(shí)施有效的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營 的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場(chǎng)競爭中處于有利地位，在組建之初就必須確 立明確的發(fā)展目標(biāo)。 　　物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上，服務(wù)第 一”。物業(yè)管理公司的總體目標(biāo)是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管 理公司的運(yùn)作目標(biāo)應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 　　(1)妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)，使之始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、升值 ，延長使用壽命。 　　(2)以較少的投入，為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使他們?cè)诎踩?、文明、舒適、愉快 的環(huán)境中工作和生活。 　　(3)積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務(wù)活動(dòng)，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 ，增強(qiáng)競爭實(shí)力。 　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)包括： 　　(一)信譽(yù)目標(biāo) 　　良好的信譽(yù)是公司的無形資產(chǎn)，有時(shí)甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信 譽(yù)目標(biāo)擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使業(yè)主和用戶有一種信任感，從而為企業(yè)在市場(chǎng)競 爭中打下良好的基礎(chǔ)。 　　(二)盈利目標(biāo) 　　利潤目標(biāo)包括委托方要求達(dá)到的盈利目標(biāo)和物業(yè)管理公司自己制定的目標(biāo)。 　　(三)發(fā)展目標(biāo) 　　物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動(dòng)，逐步取得相關(guān)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)和利潤，通 過實(shí)踐和培訓(xùn)，提高員工綜合能力，促進(jìn)公司業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。 　　(四)服務(wù)目標(biāo) 　　服務(wù)目標(biāo)是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達(dá)到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標(biāo)準(zhǔn)。 　　二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序 　　物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對(duì)物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的 組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。 　　(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件 　　物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類公司具備或擁有的資金 數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由 于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要 包括： 　　(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須 在1萬平方米以上。 　　(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金，如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在10萬元以上。 　　(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。 　　(4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。 　　(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。 　　(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。 　　(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 　　(二)物業(yè)管理公司的申報(bào)資料 　　內(nèi)資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料： 　　(1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。 　　(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。 　　(3)管理章程。 　　(4)公司法人代表任命書或聘任書。 　　(5)驗(yàn)資證明。 　　(6)注冊(cè)及經(jīng)營地點(diǎn)證明。 　　(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。 　　(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。 　　(9)其他有關(guān)資料。 　　外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所 需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件； 外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對(duì)外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批事項(xiàng)。 　　私營企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。 　　(三)物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序 　　一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān) 辦理注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營業(yè)。具體程序包括： 　　(1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。 　　(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)。 　　(3)向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱登記、法人注冊(cè)登記和開業(yè)登記。 　　(4)到稅務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)登記，以及到公安機(jī)關(guān)(或授權(quán)單位)進(jìn)行公章登記和刻制。 　　上述程序結(jié)束后即可開業(yè)。 第三節(jié)　物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu) 　　一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 　　物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù)，它的設(shè)置應(yīng)滿 足以下四個(gè)基本要求： 　　(一)具備服務(wù)性的功能 　　物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)，它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須 保證具備這些功能，并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。 　　(二)充分發(fā)揮公司員工潛能 　　物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動(dòng)都是依靠每一個(gè)...
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