物業(yè)管理工程維修服務(wù)手冊(cè)1
工程維修服務(wù)手冊(cè) http://www.5ixue.com (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載) 一、崗位職責(zé)與管理制度 1. 工程部行為準(zhǔn)則 1.1 目的 規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 1.2 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。 1.3 內(nèi)容 1.3.1 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和 榮譽(yù)，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。 1.3.2 認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。 13.3 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠(chéng)協(xié)作，達(dá)到暢順、高效率的工作 績(jī)效，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 1.3.4 對(duì)工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水 平。 1.3.5 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對(duì)外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或 間接利益之工作。 1.3.6 未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租 、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個(gè)人。 1.3.7 工作時(shí)間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。 1.3.8 嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。 1.3.9 必須將服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語(yǔ)言文明禮貌，對(duì)業(yè) 主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。 1.3.10 對(duì)設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢 。 1.3.11 對(duì)上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動(dòng)物品 ，需經(jīng)業(yè)主同意，收費(fèi)時(shí)應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù) 完畢，應(yīng)將工作場(chǎng)所打掃干凈。 2．工程部主任崗位職責(zé) 2.1 任職資格 2.1.1 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》 2.1.2 熟練掌握電工基本原理。 2.1.3 具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技 術(shù)指導(dǎo)。 2.1.4 基本了解國(guó)家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 2.2 工作內(nèi)容 2.2.1 全面管理工程部事務(wù)。 2.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。 2.2.3 負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措 施。 2.2.4 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評(píng)定。 2.2.5 根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì) 劃，并監(jiān)督落實(shí)。 2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對(duì)工作中存在的問題盡快提出處 理意見，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。 2.2.7 配合其他部門開展工作，落實(shí)上級(jí)安排之臨時(shí)性工作。 2.2.8 定期對(duì)本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識(shí)培訓(xùn)。 9. 負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對(duì)工程的預(yù)算等。 2.2.10 建立設(shè)備資料檔案。 3. 工程部副主任崗位職責(zé) 3.1 任職資格 3.1.1 具有《中華人民共和國(guó)特種操作許可證》 3.1.2 具有初級(jí)電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。 3.1.3 掌握電工基本原理。 3.1.4 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱。 3.2 工作內(nèi)容 3.2.1 協(xié)助主任落實(shí)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。 3.2.2 具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng) 目及對(duì)員工的培訓(xùn)。 3.2.3 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。 3.2.4 對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理。 3.2.5 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。 4. 工程部維修工崗位職責(zé) 4.1 任職資格 4.1.1 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》 4.1.2 熟練掌握電工基本原理。 4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。 4.2 工作內(nèi)容 4.2.1 服從主任和組長(zhǎng)的調(diào)度與工作安排。 4.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。 4.2.3 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持 良好運(yùn)行狀態(tài)。 4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。 5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé) 5.1 任職資格 5.1.1 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。 5.1.2 中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)。 5.1.3 有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。 5.2 工作內(nèi)容 5.2.1 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必 須持有相關(guān)的技術(shù)證件。 5.2.2 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行 交接班制度。 5.2.3 所有設(shè)備運(yùn)行期間須24小時(shí)有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重 大故障或緊急事件時(shí)須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。 5.2.4 設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時(shí)檢查并試運(yùn)行。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì) 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 5.2.5 所有設(shè)備的操作和檢修須按說(shuō)明書規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟 。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查。 5.2.6 按說(shuō)明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤(rùn)滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。 5.2.7 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須 造冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。 5.2.8 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。 6．工程部弱電維修工崗位職責(zé) 6.1 任職資格 6.1.1 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。 6.1.2 有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。 6.1.3 有中級(jí)以上技工職稱。 6.2 工作內(nèi)容 6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。 6.2.2 對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。 6.2.3 對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 6.2.4 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。 6.2.5 對(duì)外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。 8、工程部值班、交接班管理規(guī)定 8.1 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員. 8.3 值班制度 8.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 8.3.2 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故 障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。 8.3.3 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上 排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。 8.3.4 認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄 。 8.3.5 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請(qǐng)。 8.3.6 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。 8.4 接班制度 8.4.1 認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。 8.4.2 查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。 8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。 8.4.4 巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。 8.5 交班制度 8.5.1 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 8.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等。 8.5.3 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問題。 8.5.4 所有問題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚,等接班人員確認(rèn)。 8.6 不能交接班之情況： 8.6.1 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 8.6.2 正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過(guò)程中。 8.6.3 交接過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故 處理。 8.6.4 交班人隱瞞問題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。 8.7 附表: 8.7.1 《工程部值班交接班記錄》 工程部值班交接記錄表 NO：FM-RW301 |日期 | |值班時(shí)段 | |值班人 | | |值 | |處理結(jié)果或建議： | |班 | | | |內(nèi) | | | |容 | | | | | | | |接班人員意見： | | | |日期 | |接班時(shí)間 | |接班人員 | | 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 9.1 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 9.2 適用范圍 適用于各管理處工程部。 9.3 內(nèi)容 9.3.1 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。 9.3.2 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工 程主任掌管。 9.3.3 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特 殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》； 9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認(rèn)，工程人員離開本部 門，所有鑰匙須繳回。 9.3.5 鑰匙丟失或損壞時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)填寫《鑰匙丟失/損壞申請(qǐng)表》，工程主任查實(shí)后填表 補(bǔ)回。 9.3.6 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每 月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》。 9.4 附表： 9.4.1 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 9.4.2 《鑰匙丟失/損壞申報(bào)表》 9.4.3 《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表 NO：FM-RW304 |日期 |設(shè)備鑰匙名稱 |數(shù)量 |借/領(lǐng)匙原因 |借匙人 |歸還日期|接匙人 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 鑰匙丟失/損壞申報(bào)單 NO：FM-RW305 |時(shí)間 | |鑰匙名稱 | | |丟失地點(diǎn) | |丟失或損壞數(shù)量 | | |原因： ...
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