物業(yè)管理工程維修部運行手冊doc48
物業(yè)管理工程維修部運行手冊 編制： 審核： 批準： 北京安佳物業(yè)管理有限公司 二零零五年二月 目 錄 第一章 工程部人員架構圖------------------------------------------ 第二章 工程部管理范圍--------------------------------------------- ~ 第三章 工程部規(guī)章制度--------------------------------------------- ~ 1. 第一節(jié) 公共部分---------------------------------------- --------- ~ 2. 第二節(jié) 強電專業(yè)---------------------------------------- --------- ~ 3. 第三節(jié) 空調(diào)專業(yè)---------------------------------------- --------- ~ 4. 第四節(jié) 弱電專業(yè)---------------------------------------- --------- ~ 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程--------------------------------------- ~ 第五章 工程部人員調(diào)配流程--------------------------------------- 第六章 工程部工作單流程------------------------------------------ ~ 第七章 設備節(jié)能辦法------------------------------------------------ 1. 2. 第一章 工程部人員結構圖 3. 第二章 工程部管理范圍 工程部負責的日常工作有： 1．對建筑物及所有機電設備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。 2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。 3．對客戶的裝修工程方案審核，對施工進行監(jiān)督管理。 4．對客戶進行有償服務。 5．為物業(yè)管理提供有關工程詢問。 6．公司及物業(yè)管理處領導交辦的其它工作。 1. 一、強電專業(yè) 1. 1． 負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。 2. 2． 負責空調(diào)、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調(diào)專業(yè)自 行負責，但當對方技術力量不足或設備工具不全時，應給予支持配合。 3. 3． 負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。 4. 4． 負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 5. 5． 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 6. 6． 負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。 7. 7． 負責提供節(jié)約電力的計劃方案，并經(jīng)批準后實施。 8．對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準后實施。 9．為客戶提供有償服務。 2. 二、空調(diào)、給排水專業(yè) 1. 1． 負責整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。 2. 2． 改善空調(diào)、采暖、通風系統(tǒng)的設計，使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境，同時最大限度 節(jié)約能源。 3. 3． 負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。 4. 4． 負責生活水水質報檢工作。 5. 5． 負責消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。 6. 6． 為業(yè)主、客戶提供有償服務。 3. 三、綜合維修專業(yè) 1. 1． 負責整個物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設備的維修、保養(yǎng)。 2. 2． 負責物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎設施的維修整改。 3. 3． 負責物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。 4. 4． 負責建筑結構方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。 5. 5． 負責公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 6. 6． 負責安排一些小五金件的維修和調(diào)整。 7. 7． 負責一些臨時性的任務。 8. 8． 負責為業(yè)主、客戶提供有償服務。 4. 四、弱電專業(yè) 1. 1． 負責整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防 自動報警及公共應急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。 2. 2． 負責向業(yè)主、客戶提供有償服務。 第三章 工程部規(guī)章制度 1. 第一節(jié) 公共部分 編號：ZWPM-C-BB- EN-03 版本：C/1 通則： 一、安全保衛(wèi)制度 1. 1．工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同保安部 認真做好安全保衛(wèi)工作。 2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā) 現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領班、主管或工程部經(jīng)理。 3．各班組領班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立 即上報主管或工程部經(jīng)理。 4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將檢查處 理結果書面報告工程部主管。 5．未經(jīng)工程部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設 備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準者，在 進出變配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登 記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 6．所有機房、設備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場。 7．各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請 ，經(jīng)批準后方可配制。 8．所有機房、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。 9．所有設置于公共區(qū)域內(nèi)之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警示標志。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關人員不得借用，打開水池或水 箱必須經(jīng)主管批準，并進行登記。 11．高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業(yè)范圍周邊 必須加設護網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設備設施。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關規(guī)程 及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均 扣除當月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可 使 用。 14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需 要， 須經(jīng)主管書面批準，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓 系統(tǒng)等。 所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。 二、工程驗收制度 1. 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。 2. 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設 備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。 3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡 快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相 關 文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。 5. 5． 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。 6. 6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責任人及 其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 7. 7． 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清 點 入庫，妥為保管并做出詳細清單。 工程接管驗收程序 發(fā)展商協(xié)調(diào) 承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運行 物業(yè)工程部進行檢查 檢查清點備品、 備件入庫 發(fā)展商提供相關政府文件副本及相關技術資料、 竣工圖紙等文件 發(fā)現(xiàn)問題 記錄 拍照 發(fā)文 出具清單并由各方簽字 發(fā)展商提供保修合約 及保修責任人聯(lián)系表 建立技術檔案 檢查完畢 提交檢查報告 接管驗收完畢 三、設備維修制度 1．預防性維護保養(yǎng) 1.1所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應 年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 1.2相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設 備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修 檔案，以便分析故障原因，確定責任。 1.4各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負責，并提交工程部經(jīng)理 審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。 1.5進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管 理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能 減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 2．緊急維修 2.1必須進行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并 按實際情況進行處理。 2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務部， 并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響 范圍。 2.3如發(fā)生故障之設備在保修期內(nèi)，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之 影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。 2.4緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將 事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結 果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。此報告 由工程助理存入設備維修檔案，備查。 3．設備的更新及系統(tǒng)改造 3.1出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責 任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。 3.2 設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考 慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。 3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間 進行。 設備正常維修程序 主管制訂保養(yǎng)計劃、 檢修項目及相應表格 經(jīng)理審批 提前通知 客戶服務部 安排執(zhí)行時間 確定客戶影響 確定時間 影響客戶 領班安排工作 并填寫相關記錄 主管檢查 維修完畢，恢復運行 相關記錄交工程助理 經(jīng)理審閱 設備緊急搶修程序 經(jīng) 理 通知 安排人員現(xiàn)場檢查 根據(jù)現(xiàn)場情況安排 搶修工作 核實因緊急搶修所需關閉之系統(tǒng)或設備及其影響范圍，確定搶修完成時間 通知 搶修完成， 系統(tǒng)恢復運行 客服部 通知 電話或書面 客服部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告 客服部發(fā)出系統(tǒng) 恢復運行通告 四、報告制度 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領 班： 1.1所轄設備非正常操作的開停及開停時間。 1.2所轄設備除正常操作外的調(diào)整。 1.3所轄設備發(fā)生故障或停臺檢修。 1.4零部件更新、代換、或加工修理。 1.5運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。 1.6運行人員請假、換班、加班、倒休等。 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班： 2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。 2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。 2.3系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 2.4維修人員請假、加班、倒休等。 3．各專業(yè)領班在下列情況下必須書面報告本主管： 3.1重點設備除正常操作外的調(diào)整。 3.2變更運行方式。 3.3主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。 3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。 3.5零部件更新、改造、或加工修理。 3.6領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。 3.8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理： 4.1重點設備發(fā)生故障或停臺檢修。 4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。 4.3應急搶修及正常檢修后的維修總結。 4.4系統(tǒng)運行方式有較大改變。 4.5影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。 4.6重要設備主要零部件的更新、代換或加工維修。 4.7系統(tǒng)及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 4.8人員調(diào)度及班組重大組織結構調(diào)整。 4.9所屬人員請假、換班、倒休、加班等。 4.10對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 4.11領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。 4.12維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。 4.13月度工作總結報告。 5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人...
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