物業(yè)管理工程維修部運(yùn)行手冊(cè)doc48
物業(yè)管理工程維修部運(yùn)行手冊(cè) 編制： 審核： 批準(zhǔn)： 北京安佳物業(yè)管理有限公司 二零零五年二月 目 錄 第一章 工程部人員架構(gòu)圖------------------------------------------ 第二章 工程部管理范圍--------------------------------------------- ~ 第三章 工程部規(guī)章制度--------------------------------------------- ~ 1. 第一節(jié) 公共部分---------------------------------------- --------- ~ 2. 第二節(jié) 強(qiáng)電專業(yè)---------------------------------------- --------- ~ 3. 第三節(jié) 空調(diào)專業(yè)---------------------------------------- --------- ~ 4. 第四節(jié) 弱電專業(yè)---------------------------------------- --------- ~ 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程--------------------------------------- ~ 第五章 工程部人員調(diào)配流程--------------------------------------- 第六章 工程部工作單流程------------------------------------------ ~ 第七章 設(shè)備節(jié)能辦法------------------------------------------------ 1. 2. 第一章 工程部人員結(jié)構(gòu)圖 3. 第二章 工程部管理范圍 工程部負(fù)責(zé)的日常工作有： 1．對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。 2．對(duì)物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。 3．對(duì)客戶的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。 4．對(duì)客戶進(jìn)行有償服務(wù)。 5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。 6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 1. 一、強(qiáng)電專業(yè) 1. 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。 2. 2． 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專業(yè)自 行負(fù)責(zé)，但當(dāng)對(duì)方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時(shí)，應(yīng)給予支持配合。 3. 3． 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源的維修保養(yǎng)。 4. 4． 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 5. 5． 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。 6. 6． 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。 7. 7． 負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 8．對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 9．為客戶提供有償服務(wù)。 2. 二、空調(diào)、給排水專業(yè) 1. 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保養(yǎng)工作。 2. 2． 改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境，同時(shí)最大限度 節(jié)約能源。 3. 3． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。 4. 4． 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報(bào)檢工作。 5. 5． 負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。 6. 6． 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 3. 三、綜合維修專業(yè) 1. 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。 2. 2． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。 3. 3． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項(xiàng)目的修理、調(diào)整。 4. 4． 負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。 5. 5． 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 6. 6． 負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。 7. 7． 負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。 8. 8． 負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 4. 四、弱電專業(yè) 1. 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防 自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。 2. 2． 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 第三章 工程部規(guī)章制度 1. 第一節(jié) 公共部分 編號(hào)：ZWPM-C-BB- EN-03 版本：C/1 通則： 一、安全保衛(wèi)制度 1. 1．工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部 認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 2．各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā) 現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。 3．各班組領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立 即上報(bào)主管或工程部經(jīng)理。 4．主管須每月組織所屬員工對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查處 理結(jié)果書面報(bào)告工程部主管。 5．未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè) 備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在 進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險(xiǎn)品倉庫等重要部門時(shí)，必須辦理登 記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號(hào)碼、單位、進(jìn)出日期及時(shí)間等。 6．所有機(jī)房、設(shè)備間、倉庫、工作間等在無人時(shí)必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場(chǎng)。 7．各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請(qǐng) ，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 8．所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。 9．所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專人管理，無關(guān)人員不得借用，打開水池或水 箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。 11．高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊 必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 12．所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程 及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均 扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可 使 用。 14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需 要， 須經(jīng)主管書面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、噴淋、消火栓 系統(tǒng)等。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測(cè)試，以保證其功能正常，無故障。 二、工程驗(yàn)收制度 1. 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。 2. 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè) 備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。 3．在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡 快 以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。 4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相 關(guān) 文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。 5. 5． 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試 檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 6. 6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及 其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 7. 7． 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清 點(diǎn) 入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。 工程接管驗(yàn)收程序 發(fā)展商協(xié)調(diào) 承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運(yùn)行 物業(yè)工程部進(jìn)行檢查 檢查清點(diǎn)備品、 備件入庫 發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、 竣工圖紙等文件 發(fā)現(xiàn)問題 記錄 拍照 發(fā)文 出具清單并由各方簽字 發(fā)展商提供保修合約 及保修責(zé)任人聯(lián)系表 建立技術(shù)檔案 檢查完畢 提交檢查報(bào)告 接管驗(yàn)收完畢 三、設(shè)備維修制度 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng) 1.1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng) 年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。 1.2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè) 備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修 檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 1.4各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理 審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。 1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管 理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能 減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 2．緊急維修 2.1必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并 按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 2.2如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部， 并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響 范圍。 2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之 影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將 事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié) 果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告 由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造 3.1出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé) 任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 3.2 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考 慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。 3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間 進(jìn)行。 設(shè)備正常維修程序 主管制訂保養(yǎng)計(jì)劃、 檢修項(xiàng)目及相應(yīng)表格 經(jīng)理審批 提前通知 客戶服務(wù)部 安排執(zhí)行時(shí)間 確定客戶影響 確定時(shí)間 影響客戶 領(lǐng)班安排工作 并填寫相關(guān)記錄 主管檢查 維修完畢，恢復(fù)運(yùn)行 相關(guān)記錄交工程助理 經(jīng)理審閱 設(shè)備緊急搶修程序 經(jīng) 理 通知 安排人員現(xiàn)場(chǎng)檢查 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況安排 搶修工作 核實(shí)因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍，確定搶修完成時(shí)間 通知 搶修完成， 系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行 客服部 通知 電話或書面 客服部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告 客服部發(fā)出系統(tǒng) 恢復(fù)運(yùn)行通告 四、報(bào)告制度 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng) 班： 1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。 1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 1.4零部件更新、代換、或加工修理。 1.5運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。 1.6運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班： 2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。 2.3系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 2.4維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。 3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管： 3.1重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 3.2變更運(yùn)行方式。 3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。 3.5零部件更新、改造、或加工修理。 3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。 3.8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 4．主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理： 4.1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。 4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。 4.4系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。 4.5影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。 4.6重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。 4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。 4.9所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。 4.10對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。 4.12維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。 4.13月度工作總結(jié)報(bào)告。 5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人...
物業(yè)管理工程維修部運(yùn)行手冊(cè)doc48