物業(yè)管理招標文件的編制
http://www.5ixue.com (海量營銷管理培訓資料下載) 物業(yè)管理招標文件的編制 目錄 一、招標文件的內(nèi)容 1 1.投標邀請書 1 2.技術規(guī)范及要求 1 3.投標人須知 2 4.合同一般條款 3 5.合同特殊條款 3 6.附件 4 二、招標文件樣本 4 1．封面 4 2．招標文件目錄與主要內(nèi)容 5 第一部分　投標邀請 5 第二部分　技術規(guī)范及要求 5 第三部分　投標人須知 5 第四部分　合同一般條款 6 第五部分　合同特殊條款 6 第六部分　附件 6 　　物業(yè)管理招標文件是物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規(guī)范文件。招 標文件編制的好壞，直接關系到招標人和投標人雙方面的利益，因此招標文件的內(nèi)容既 要做到詳盡周到，以維護招標人的利益，又要做到合理合法，以體現(xiàn)招標公平、公正的 原則。本章分為兩部分，第一部分是對招標文件內(nèi)容的剖析；第二部分是以一份詳盡的 招標文件樣本作為編制招標文件的參考。 　　一、招標文件的內(nèi)容 　　不同類型的項目其招標文件的內(nèi)容也繁簡各異，然而按照國際慣例，招標文件的內(nèi) 容大致可概括為三大部分。第一部分，投標人為投標所需了解并遵循的規(guī)定，具體包括 投標邀請書、投標人須知、技術規(guī)范及要求；第二部分，(投標人)物業(yè)管理企業(yè)必須按 規(guī)定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部分；第三部分，中標 的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應辦理的文件格式。 　　三大部分的內(nèi)容具體可歸納為組成招標文件的六要素：①投標邀請書；②技術規(guī)范及 要求；③投標人須知；④合同一般條件；⑤合同特殊條件；⑥附件(附表、附圖、附文等)。 　　1.投標邀請書 　　投標邀請書與招標公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，從而使?jié)撛谕?標人獲悉物業(yè)管理項目招標信息后，決定是否參加投標。其主要內(nèi)容包括：業(yè)主名稱、 項目名稱、地點、范圍、技術規(guī)范及要求的簡述、招標文件的售價、投標文件的投報地 點、投標截止時間、開標時間、地點等。投標邀請書可以歸入招標文件中，也可以單獨 寄發(fā)。如采用邀請招標方式招標，投標邀請書往往作為投標通知書而單獨寄發(fā)給潛在投 標人，因而不屬于招標文件的一部分；但如果采取公開招標方式招標，往往是先發(fā)布招 標公告和資格預審通告，之后發(fā)出的投標邀請書是指招標人向預審合格的潛在投標人發(fā) 出的正式投標邀請，應作為招標文件的一部分。 　　2.技術規(guī)范及要求 　　這一部分主要是說明業(yè)主或開發(fā)商對物業(yè)管理項目的具體要求，包括服務所應達到 的標準等。例如對于某酒店項目，招標人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標準應達到五星級，這 些要求就應在“技術規(guī)范及要求”部分寫明。對于若干子項目的不同服務標準和要求，可 以編列一張“技術規(guī)范一覽表”，將其加以綜合。 　　另外，在技術規(guī)范部分，應出具對物業(yè)情況進行詳細說明的物業(yè)說明書，以及物業(yè) 的設計施工圖紙。物業(yè)說明書和圖紙應在附件部分中作詳細說明。 　　3.投標人須知 　　投標人須知的目的是為整個招標投標的過程制定規(guī)則，是招標文件的重要組成部分 ，其內(nèi)容包括：①總則說明；②招標文件說明；③投標書的編寫；④投標書的遞交；⑤開標和 評標；⑥授予合同。以下分別予以具體說明。 　　(1)總則說明 　　總則說明主要對招標文件的適用范圍、常用名稱的釋義、合格的投標人和投標費用 進行說明。 　　(2)招標文件說明 　　招標文件說明主要是對招標文件的構成、招標文件的澄清、招標文件的修改進行說 明。 　　(3)投標書的編寫 　　投標人須知中應詳細列出對投標書編寫的具體要求。這些要求包括：①投標所用的語 言文字及計量單位；②投標文件的組成；③投標文件格式；④投標報價；⑤投標貨幣；⑥投標 有效期；⑦投標保證金；⑧投標文件的份數(shù)及簽署。如果由于采取邀請招標或議標方式招 標，而沒有進行投標資格預審，則在招標文件的投標人須知中還應要求投標人按預定格 式和要求遞交投標人資格的證明文件。招標文件對投標書編寫要求的說明通常有兩種， 一是文字說明，應歸入投標人須知部分；另一種是在招標文件中列出投標文件的一定格 式，要求投標人只要按格式要求填入內(nèi)容。這些格式通常包括：投標書格式、授權書格 式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些 格式統(tǒng)一歸入“附件”部分。 (4)投標文件的遞交 　　投標文件的遞交的內(nèi)容主要是對投標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間 、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明。 　　(5)開標和評標 　　開標和評標是招標文件體現(xiàn)公平、公正、合理的招標原則的關鍵，包括以下內(nèi)容： 　?、賹﹂_標規(guī)則的說明。 　?、诮M建評標委員會的要求。 　?、蹖ν稑宋募憫缘拇_定。即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和 規(guī)定且沒有重大偏離和保留。 　?、芡稑宋募某吻?。即寫明投標人在必要時有權澄清其投標文件內(nèi)容。 　?、輰ν稑宋募脑u估和比較(說明評估和比較時所考慮的因素)。 　?、拊u標原則及方法。 　　⑦評標過程保密。 　　(6)授予合同 　　授予合同的內(nèi)容通常包括： 　?、俣藴蕜t。說明定標的準則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標價”的申明等。 　?、谫Y格最終審查。即說明招標人會對最低報價的投標人進行履行合同能力的審查。 　?、劢邮芎途芙^任何或所有投標的權力。 　?、苤袠送ㄖ?　?、菔谟韬贤瑫r變更數(shù)量的權力。即申明招標人在授予合同時有權對招標項目的規(guī)模予 以增減。 　　⑥合同協(xié)議書的簽署。說明合同簽訂的時間、地點以及合同協(xié)議書的格式(詳見附件 )。 　　⑦履約保證金。 　　4.合同一般條款 　　合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款和內(nèi)容： 　　(1)定義。即對合同中的關鍵名稱進行釋義。 　　(2)適用范圍。即寫明本合同的適用范圍。 　　(3)技術規(guī)格和標準。該條款的內(nèi)容一般與招標文件的第二部分“技術規(guī)范及要求”的 內(nèi)容相一致。 　　(4)合同期限。一般可參照委托管理的期限。 　　(5)價格。即物業(yè)管理費的計取，一般應與中標人的投標報價表相一致。 　　(6)索賠。索賠條款主要說明在投標人(合同的乙方)發(fā)生違約行為時，招標人(合同 的甲方)有權按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。 　　(7)不可抗力。不可抗力條款是指在發(fā)生預料不到的人力無法抗拒事件的情況下，合 同一方難以或者不可能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。不可抗力條款 一般包括三個部分：不可抗力的內(nèi)容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報告和證 明文件；遭受不可抗力事件一方的責任范圍。 　　(8)履約保證金。該條款主要是規(guī)定中標人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交 的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。 　　(9)爭議的解決。該條款主要的內(nèi)容是預先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議 時的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。 　　(10)合同終止。該條款的主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件(如物業(yè)管理 企業(yè)違約情節(jié)嚴重；業(yè)主破產(chǎn)；物業(yè)被征用等)。 　　(11)合同修改。該條款應申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的， 甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同的補充協(xié)議。 　　(12)適用法律。即寫明合同適用的法律。 　　(13)主導語言與計量單位。 　(14)合同文件及資料的使用。條款中應寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對 保密的規(guī)定等。 　　(15)合同份數(shù)。 　　(16)合同生效。 　　5.合同特殊條款 　　合同的特殊條款是為了適應具體項目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規(guī)定，例如 對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外合同特 殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充，如關于延遲開工而賠償 的具體規(guī)定，以及有關稅務的具體規(guī)定等。 　　在合同執(zhí)行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時，應以特殊條款為準 。 　　6.附件 　　附件是對招標文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖，具體有： 　　(1)附表 　?、偻稑藭袷剑?　?、谑跈鄷袷剑?　?、坶_標一覽表； 　?、茼椖亢喴f明一覽表； 　?、萃稑巳速Y格的證明文件格式； 　?、尥稑吮：袷?； 　　⑦協(xié)議書格式； 　?、嗦募s保證金格式(通常為銀行保函)。 　　(2)附文 　　物業(yè)說明書。 　　(3)附圖 　　物業(yè)的設計和施工圖紙。 　　二、招標文件樣本 1．封面 招　標　文　件 招標編號：____________ 招標項目名稱：________ 年　　月××招標中心統(tǒng)一印制 2．招標文件目錄與主要內(nèi)容 第一部分　投標邀請 第二部分　技術規(guī)范及要求 第三部分　投標人須知 　　Ａ　總則說明 　　1.適用范圍 　　2.定義 　　3.合格的投標方 　　4.投標費用 　?。隆≌袠宋募f明 　　5.招標文件的構成 　　6.招標文件的澄清 　　7.招標文件的修改 　　Ｃ　投標文件的編寫 　　8.語言及計量單位 　　9.投標文件的組成 　　10.投標文件格式 　　11.投標報價 　　12.投標貨幣 　　13.投標人資格的證明文件 　　14.投標有效期 　　15.投標保證金 　　16.投標文件的份數(shù)和簽署 　?。摹⊥稑宋募倪f交 　　17.投標文件的密封和標記 　　18.遞交投標文件的截止時間 　　19.遲交的投標文件 　　20.投標文件的修改和撤銷 　?。拧￠_標和評標 　　21.開標 　　22.評標委員會 　　23.投標文件響應性的確定 　　24.投標文件的澄清 　　25.對投標文件的評估和比較 　　26.評標原則及方法 　　27.保密 　?。啤∈谟韬贤?　　28.定標準則 　　29.資格最終審查 　　30.接受和拒絕任何或所有投標的權力 　　31.中標通知 　　32.授予合同時變更數(shù)量的權力 　　33.合同協(xié)議書的簽署 　　34.履約保證金 35.中標服務費 第四部分　合同一般條款 　　1.定義 　　2.適用范圍 　　3.技術規(guī)格和標準 　　4.委托管理期限 　　5.價格 　　6.索賠 　　7.不可抗力 　　8.履約保證金 　　9.爭議的解決 　　10.合同終止 　　11.合同修改 　　12.適用法律 　　13.主導語言與計量單位 　　14.合同份數(shù) 15.合同生效 第五部分　合同特殊條款 第六部分　附件 第一部分　投標邀請 　　受用戶委托對________________項目的物業(yè)管理服務進行公開招標。茲邀請合格投 標人以密封標書的方式前來投標。 　　1.招標編號： 　　2.招標項目的簡要說明： 　　3.項目開工期： 　　4.投標地點： 　　5.投標截止時間：　　年　　月　　日(北京時間)，逾期收到的或不符合規(guī)定的投 標文件不接受。 　　6.開標時間、地點： 　　7.凡對本次招標提出詢問，請在　　年　　月　　日前與　　　　　聯(lián)系(技術方面 的詢問請以信函或傳真的形式)。 　　地址： 　　郵編： 　　電話： 　　傳真： 　　聯(lián)系人： (署名) 年　月　日 第二部分　技術規(guī)范及要求 1.1.項目技術要求一覽表 　　2.項目所在地 　　關于物業(yè)所在地及物業(yè)的詳細情況和資料詳見物業(yè)說明書和物業(yè)圖紙(略)。 第三部分　投標人須知 Ａ　總則說明 　　1　適用范圍 　　1.1　本招標文件僅適用于本投標邀請中所敘述物業(yè)的物業(yè)管理服務。 　　2　定義 　　2.1　“招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。 　　2.2　“投標方”系指向招標方提交投標文件的物業(yè)管理企業(yè)。 　　2.3　“項目”系指物業(yè)管理企業(yè)(即投標人)按招標文件規(guī)定，須向用戶提供的物業(yè)管 理服務。 　　2.4　“用戶”系指委托進行本次招標的××開發(fā)商或業(yè)主委員會。 　　3　合格的投標方 　　3.1　經(jīng)過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。投標方應遵 守有關的中國法律和規(guī)章條例。 　　4　投標費用 　　4.1　無論投標過程中的做法和結果如何，投標方自行承擔所有與參加投標有關的全 部費用。 Ｂ　招標文件說明 　　5　招標文件的構成 　　5.1　招標文件用以闡明所需物業(yè)管理服務、招標投標程序和合同條款。招標文件由 下述部分組成： 　　(1)投標邀請； (3)投標人須知； 　　(4)合同一般條款； 　　(5)合同特殊條款； 　　(6)附件。 　　5.2　招標文件以中文、英文兩種文字編印，兩種文字具有同等效力。中、英文本如 有差異時，以中文本為準。 　　5.3　投標人被視為熟悉上述與履行合同有關的一切情況。 　　6　招標文件的澄清 　　6.1　投標方對招標文件如有疑點，可要求澄清，應在投標截止時間前15天按投標邀 請中載明的地址以書面形式(包括信函、電報或傳真，下同)通知到招標人。招標人將視 情況確定采用適當方式予以澄清或以書面形式予以答復，并在其認為必要時，...
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