物業(yè)管理的工程管理
物業(yè)管理的工程管理 一、物業(yè)管理的概念 1. 物業(yè)的定義 物業(yè)，是指已建成并投入使用的建筑物、構(gòu)筑物、場地、設(shè)備、設(shè)施；也包括進(jìn)和消 費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)，如住宅、別墅、大廈、商場、寫字樓、園林等。 2. 物業(yè)管理的概念 由專門管理機(jī)構(gòu)、對已建成并投入使用的物業(yè)，與產(chǎn)權(quán)人(發(fā)展商)、使用人(業(yè)主委員 會)以簽訂經(jīng)濟(jì)管理合同的方式，負(fù)責(zé)物業(yè)的人事行政、公共設(shè)施及設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)以 及公眾事務(wù)的服務(wù)。物業(yè)管理就是對物業(yè)公共地方、公共設(shè)施和公眾事務(wù)的管理，為 使用人(業(yè)主或租戶)提供多層次、全方位的綜合性優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 二、物業(yè)管理的對象 物業(yè)管理就是圍繞著“人＂這一特定對象，由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)和人員受物業(yè) 所有者委托，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、依據(jù)合同規(guī)定要求，運(yùn)用現(xiàn)代化管理，以經(jīng)濟(jì)手段 對建筑物、公共配套設(shè)施、場地、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)實(shí)施統(tǒng) 一的專業(yè)化管理，為物業(yè)使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合服務(wù)。 三、物業(yè)管理的核心是服務(wù) 1. 使物業(yè)保值增值。 2. 為用戶服務(wù)，創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。 物業(yè)管理并非管理機(jī)構(gòu)，而是第三產(chǎn)業(yè)，是友償出售智力和勞務(wù)的服務(wù)性行業(yè)。 物業(yè)服務(wù)要做到：時(shí)間+空間+服務(wù)。 所時(shí)間365天都要分分秒秒地提供服務(wù)。 所謂空間是要保證業(yè)主有一個(gè)良好的空間環(huán)境，不停電，不漏水， 綠化、清潔 良好、生活安全。 3. 為社會服務(wù)：房地產(chǎn)穩(wěn)步提高發(fā)展速度，管理好新興物業(yè)，是一個(gè)大的社會問題。 4. 為企業(yè)服務(wù)，求效益，物業(yè)管理公司是靠出售智力和勞務(wù)的經(jīng)營型企業(yè)，其利潤是靠收 取微利((管理人酬金而生存的服務(wù)行為，它的生存有賴于業(yè)主和租戶有限的管理酬金 ，在運(yùn)行機(jī)制上要做到獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營。 工程管理的重要性 一、工程管理是物業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)工作 物業(yè)的質(zhì)量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設(shè)計(jì)的水平和工程施工質(zhì)量的好壞，在設(shè)計(jì)中遺留了不 少問題，使物業(yè)管理處于十分被動的境地，使物業(yè)質(zhì)量受到嚴(yán)重?fù)p害，慎重小業(yè)主和 租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應(yīng)付。 二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件 物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設(shè)計(jì)水平和工程，有符合物業(yè)管理要求的高水平設(shè)計(jì)和優(yōu)良 的工程質(zhì)量才能使物業(yè)價(jià)值提升。 物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過人的管理去實(shí)現(xiàn)，對物業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理 、提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實(shí)情況也反映出必須加強(qiáng)工程管理 設(shè)計(jì)者對物業(yè)管理的特點(diǎn)缺乏了解，片面地追求設(shè)計(jì)指針或標(biāo)新立異，往往遺留不少 問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設(shè)計(jì)和在施工中途改變物業(yè)功能，在物 業(yè)投入使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)，難以補(bǔ)救，在物業(yè)設(shè)計(jì)和工程施工中，用戶二次裝修的要求， 在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)工程管理。 工程管理的基本要求 一、工程管理就是對物業(yè)工程設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收投入使用的全過程管理 在物業(yè)工程設(shè)計(jì)時(shí)，要求對物業(yè)的功能組合有比較準(zhǔn)確的定位。如果由發(fā)展商自行組 織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務(wù)，就要求能早期介入工程設(shè)計(jì)的咨詢工作。 對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)督工程施工，但監(jiān)理公司的主人 任務(wù)是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質(zhì)量，并不能代表管理公司對施工 中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務(wù)要求的問題提出整改意見，專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展 商提出報(bào)告，并爭取他們的支持。 工程的竣工驗(yàn)收是物業(yè)投入使用的關(guān)鍵階段，管理公司應(yīng)全面參與收樓和設(shè)備系統(tǒng)驗(yàn) 收工作。 二、工程管理的基本要求 1. 對工程設(shè)計(jì)管理的基本要求 - 物業(yè)的功能組合是否合理； - 供電系統(tǒng)的配置容量、主結(jié)線系統(tǒng)、負(fù)荷分配計(jì)量是否滿足安全和用戶需要； - 中央空調(diào)系統(tǒng)的選 型和系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否合理，送排風(fēng)系統(tǒng)是否完善； - 給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要； - 消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報(bào)警能否滿足二次裝修的擴(kuò)容需要； - 電梯和扶梯的選型是否先進(jìn)和滿足物業(yè)功能需要； - 物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。 2. 對工程施工管理的基本要求 - 工程調(diào)度會，了解工程進(jìn)度和施工質(zhì)量情況； - 修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善； - 跟進(jìn)工程分部試驗(yàn)和驗(yàn)收工作，掌握公共設(shè)備的質(zhì)量情況； - 收集資料，為編制公共設(shè)備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準(zhǔn)備。 3. 對工程竣工驗(yàn)收階段的管理要求 - 參與工程竣工驗(yàn)收工作，有計(jì)劃有步驟地分部接管物業(yè)； - 按穗《廣州市建設(shè)工程 檔案移交辦法》，參加工程竣工資料的交接工作； - 參加發(fā)展商、監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進(jìn)行的和的業(yè)巡樓檢查，施工 單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)； - 在竣工驗(yàn)收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設(shè)計(jì)審查和施工管理工作。 工程管理應(yīng)注意的幾個(gè)問題 一、工程設(shè)計(jì)經(jīng)常出現(xiàn)的問題 1. 電氣方面 - 由于物業(yè)功能定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致供電負(fù)荷嚴(yán)重不足的現(xiàn)象； - 由于設(shè)計(jì)單位對物業(yè)管理的特點(diǎn)不夠了解，造成公共照明的電力浪費(fèi)； - 由于 用戶二次裝修的需求缺乏了解，在各樓 供電負(fù)荷 分配上沒有留余地； - 中央空調(diào)機(jī)組電纜選型不當(dāng)，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電，使 機(jī)組出力而受到限制； 2. 中央空調(diào)系統(tǒng)方面 - 設(shè)計(jì)部門沒有考慮空調(diào)負(fù)荷日夜相差大的實(shí)際情況，選用同一制冷量的機(jī)組，造 成“大馬拉小車＂的電力浪費(fèi)現(xiàn)象； - 中央空調(diào)系統(tǒng)的回風(fēng)量往往忽視，回風(fēng)口布置是否合理，否則會大大降低制冷效 率。 3. 消防報(bào)警系統(tǒng)是物業(yè)管理的重要安全沒有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數(shù)量，查 消防自動報(bào)的主機(jī)是否留有足夠的備用回路。 二、施工過程經(jīng)常出現(xiàn)的問題 1. 鑒定的高壓開關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證； 2. 非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴(yán)重隱患； 3. 中央空調(diào)機(jī)組電纜敷設(shè)質(zhì)量差，限制機(jī)組出力； 4. 排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施； 5. 地下室隔水層施工質(zhì)量差， 使電梯底坑滲水?dāng)啵?6. 對自動噴淋系統(tǒng)的度試驗(yàn)不認(rèn)真，往往在天花施工后進(jìn)行，試驗(yàn)時(shí)漏水，造成天花損壞 ； 7. 中央空調(diào)系統(tǒng)的冷凍水系統(tǒng)保溫質(zhì)量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故； 8. 對于計(jì)算機(jī)群控電梯的機(jī)房，沒有認(rèn)真進(jìn)行防塵通風(fēng)處理； 9. 柴油發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試驗(yàn)，滿負(fù)荷 試驗(yàn)和甩負(fù)荷試驗(yàn)往忽視； 10. 大廈防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。 三、竣工驗(yàn)收階段應(yīng)注意的問題 1. 要嚴(yán)格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全： - 建設(shè)依據(jù)文件：立項(xiàng)報(bào)、批文件； - 竣工驗(yàn)收文件：工程建設(shè)叫結(jié)報(bào)告、竣工驗(yàn)收報(bào)告； - 工程地質(zhì)勘察報(bào)告； - 初步設(shè)計(jì)文件：初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)文件； - 施工單位的施工及驗(yàn)收記錄：施工管理、測量、驗(yàn)收記錄、給排水、電氣安裝記錄、 空調(diào)安裝記錄； - 竣工圖 2. 重點(diǎn)檢查下列文件： - 電梯投入試驗(yàn)必須經(jīng)市勞動局和建委電梯安全質(zhì)量監(jiān)察站驗(yàn)收合格后； - 變電所必須經(jīng)市供電局(或區(qū)供電局)安全監(jiān)察驗(yàn)收合格才能投入運(yùn)行； - 中央空調(diào)系統(tǒng)必須經(jīng)生產(chǎn)廠調(diào)試合格后才能正式投入運(yùn)行； - 消防自動報(bào)警系統(tǒng)必須經(jīng)有資質(zhì)的水 工程公司調(diào)試合格； - 消火栓和自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)市消防部門驗(yàn)收合格才能投入運(yùn)行； - 物業(yè)全面投入運(yùn)行前必須經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用。 3. 分部接管物業(yè)的內(nèi)容 在接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循先收建筑物、后收公共系統(tǒng)的原則。在接管建筑物時(shí)，應(yīng)從上 而下，驗(yàn)一層，收一層，管一層；對公共系統(tǒng)的驗(yàn)收，逐一試驗(yàn)接管，但首先應(yīng)對供 、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 - 建筑部分的驗(yàn)收接管內(nèi)容，包括： a. 各單元內(nèi)的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風(fēng)機(jī)、地面、門窗及衛(wèi)生 設(shè)施是否齊全完好； b. 公共信道、公共井、間(包括茶水間、新風(fēng)機(jī)房、配電間、管井間、電纜井間、通 訊間)； c. 對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設(shè)備層進(jìn)行檢查，作出記錄。 - 高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)： - 給、排水系統(tǒng)檢查驗(yàn)收接管； - 中央空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)檢查； - 電梯、扶梯檢查驗(yàn)收； - 消防系統(tǒng)檢查驗(yàn)收； - 通訊系統(tǒng)檢查接管； - 電視及保安系統(tǒng)檢查接管。 4. 消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)施工單位自檢合格，處于備用狀態(tài)； 5. 必須嚴(yán)格審查二次裝修圖紙； 6. 向消防部門報(bào)建規(guī)定：建筑面積超過80m2的裝飾工程，必須經(jīng)消防部門批準(zhǔn)。 工程管理與設(shè)備管理的關(guān)系 一、熟悉了公共系統(tǒng)的設(shè)備情況，可以制定下列設(shè)備管理制度： 1. 工程部的職責(zé)和管理范圍； 2. 工程部的組織架構(gòu)； 3. 工程部各級人員崗位責(zé)任制 4. 工程部總值班制度； 5. 設(shè)備定期校驗(yàn)制度； 6. 安全工作制度； 7. 工程維修物資管理制度(包括材料、配件儲備定額的制定)； 8. 機(jī)具、儀器、工具管理制度(機(jī)具、儀器、工具配置計(jì)劃)； 9. 檢修管理制度； 10. 變電所管理制度； 11. 電氣行和事故處理規(guī)程； 12. 低壓電器維修管理制度； 13. 電梯(扶梯)管理制度； 14. 給排水管理制度； 15. 中央空調(diào)管理制度； 16. 柴油發(fā)電機(jī)管理制度； 17. 弱電系統(tǒng)管理制度； 18. 機(jī)械停車設(shè)備管理制度。 二、根據(jù)物業(yè)設(shè)備情況制定運(yùn)行方案 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行方應(yīng)根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時(shí)間、市場淡旺、負(fù)荷狀況。本 著安全、經(jīng)濟(jì)和服務(wù)至上的原則。制訂合理的中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 和供電系統(tǒng)運(yùn)行方案，既要滿足用戶需要，又要節(jié)省能源。 三、制訂下列應(yīng)急措施： 1. 物業(yè)防洪應(yīng)急措施； 2. 預(yù)防地震應(yīng)急措施； 3. 玻璃幕墻損壞應(yīng)急措施； 4. 臺風(fēng)襲擊的應(yīng)急措施； 5. 應(yīng)付火警措施； 6. 電力中斷的應(yīng)急措施； 7. 飲用水中斷的應(yīng)急措施； 8. 電梯困人的應(yīng)急措施； 9. 對突發(fā)事件的應(yīng)急措施。 由此可見，物業(yè)管理人員介入工程管理可以為物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)，在保證有良好物 業(yè)硬件的同時(shí)，有條件創(chuàng)造良好的管理軟件，為創(chuàng)造優(yōu)秀物業(yè)管理提供了可靠的保證。
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