物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析DOC46
物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 引 言 物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，而從物業(yè)管理行業(yè)本身來講，又是一個極其復(fù)雜的綜 合性行業(yè)。如何適應(yīng)中國的國情，在我國的特殊社會、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下健康、順利地發(fā)展物 業(yè)管理行業(yè)，是一個迫切需要解決的嚴(yán)峻課題。從物業(yè)管理體制在我國的發(fā)展實踐看， 沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市和一些大型省會城市開展早、發(fā)展快；但從全國范圍內(nèi)來看，全面 推廣專業(yè)化、社會化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制仍然面臨許多困難。從物業(yè)管理的研究看 ，近年來已有許多有識之士開展了物業(yè)管理體制的研究，一方面總結(jié)了許多成功的經(jīng)驗 ，另一方面也引用、借鑒了許多國際上成熟的做法。但從這些研 究看，屬于實務(wù)操作性的東西較多，而屬于基礎(chǔ)理論研究的較少。綜合實踐發(fā)展和理論 研究兩個方面的需要，筆者認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論的分析。通過這種分 析，可以更加深刻地理解物業(yè)管理的地位、作用，同時也為在發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的實踐 中所遇到的現(xiàn)實問題提供理論解答，為發(fā)展中國物業(yè)管理的對策研究提供理論指導(dǎo)。事 實上，二十年的改革開放實踐證明，任何一個方面改革的現(xiàn)實突破都首先依賴于其理論 上的突破，物業(yè)管理當(dāng)然也不例外。 問題在于就物業(yè)管理而言，其基礎(chǔ)理論研究到底應(yīng)該包括哪些內(nèi)容，從哪些方面著手進(jìn) 行這種研究。物業(yè)管理作為一種現(xiàn)代社會必不可少的服務(wù)業(yè)，其發(fā)展的歷史尚不長。但 分析其本身，有幾個突出的特點。其一，物業(yè)管理從房地產(chǎn)的再生產(chǎn)循環(huán)的過程中看， 既要參與生產(chǎn)、建設(shè)階段，又要參與消費、使用階段；從物業(yè)管理所聯(lián)系的當(dāng)事人來看 ，既包括開發(fā)商、業(yè)主、使用人，又包括有關(guān)政府部門、具體的專業(yè)服務(wù)企業(yè)，因而具 有一般企業(yè)所不具備的復(fù)雜性。其二，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)是供給于特定的消費 者---- 業(yè)主和使用人，這種服務(wù)對象的獨特限定范圍使其區(qū)別于一般企業(yè)其產(chǎn)品面對于普通社 會大眾的情況。其三，物業(yè)管理提供的服務(wù)是多樣的，其中既包括有形的管理、修繕、 服務(wù)，也包括無形的環(huán)境、氣氛、形象；其中既有可以“誰出錢、誰受益”的可以私人消 費的一般服務(wù)；也包括那些只能由全體業(yè)主和使用者集體消費、享用的具有某種“準(zhǔn)公共 物品”性質(zhì)的獨特服務(wù)。針對這三個方面的特點，我認(rèn)為物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論應(yīng)包含以下 三個方面的內(nèi)容： 作為物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論，其第一個方面的內(nèi)容應(yīng)是從理論上闡明物業(yè)管理作為一個行 業(yè)其產(chǎn)生、發(fā)展的必然性。不僅僅是從現(xiàn)實需要的方面去佐證，更要從物業(yè)管理作為因 應(yīng)現(xiàn)代技術(shù)發(fā)展和產(chǎn)權(quán)制度安排的制度創(chuàng)新的角度去發(fā)掘其內(nèi)在規(guī)律的必然性，并從理 論的高度上去審視物業(yè)管理的實質(zhì)及內(nèi)容?；A(chǔ)理論第二個方面的內(nèi)容則是闡明物業(yè)管 理作為一個企業(yè)其所提供的特殊“產(chǎn)品”—物業(yè)管理服務(wù)。這種物業(yè)管理服務(wù)是對房屋、設(shè) 備、設(shè)施、市政等進(jìn)行的全方位、多功能的經(jīng)營、管理、服務(wù)。這些經(jīng)營、管理、服務(wù) 中較獨特也是較復(fù)雜的部分是那些只能由全體業(yè)主、使用者集體消費的“公共性”的服務(wù) 。基礎(chǔ)理論必須對這種介于一般私人物品和財政提供的公共物品之間的特殊服務(wù)進(jìn)行闡 釋分析。基礎(chǔ)理論第三個方面的內(nèi)容則應(yīng)集中于物業(yè)管理市場環(huán)境培育，即市場各行為 主體的規(guī)范等問題。如物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)；業(yè)主委員會制度的建設(shè)與 完善；政府相關(guān)部門與行業(yè)組織的效率改善等。 從物業(yè)管理基礎(chǔ)理論研究的展開途徑上看，主要是借鑒理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的最新進(jìn)展，用適用 于物業(yè)管理這個新生事物的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理去構(gòu)造其理論分析的框架。這些基本原理包 括現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論、外部性理論、公共物品理論、公共選擇理論、社會分工理論、委托—代 理理論、服務(wù)經(jīng)濟(jì)理論等等。本文下面就分四節(jié)從上述的部分經(jīng)濟(jì)學(xué)原理出發(fā)，來對物 業(yè)管理的基本問題作些初步的分析、探討。 第一節(jié) 物業(yè)管理與現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)、制度理論
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