蔚藍海岸開發(fā)模式提煉
蔚藍海岸開發(fā)模式提煉 （提綱） 1. 總體思路 1. 模式提煉目的 總結蔚藍海岸的成功開發(fā)經驗，從中提煉和整合出一種超前的、企業(yè)專有或擅長的、 值得在后續(xù)項目開發(fā)中加以貫徹和發(fā)揚的開發(fā)模式，以促成卓越地產品牌的獨特性和 連續(xù)性。 2. 提煉方法 先發(fā)散，后收縮 3. 提煉程序 o 開發(fā)模式類別分析 o 開發(fā)模式構成要素和特征分析 o 蔚藍海岸模式構成要素表現和構成特征符合性分析 o 對篩選出的特征進行整合，形成卓越地產開發(fā)模式 2. 房地產開發(fā)模式類別分析 1. 目前流行的模式界定方法 o 以項目區(qū)域定義開發(fā)模式：郊區(qū)化項目開發(fā)模式（TOWNHOUSE）、市區(qū)大型項目 開發(fā)模式（新都市主義）、景觀（海景、湖景等）物業(yè)開發(fā)模式等 o 以項目規(guī)模定義開發(fā)模式：城鎮(zhèn)開發(fā)模式、創(chuàng)新科技園區(qū)開發(fā)模式、大盤開發(fā) 模式（大盤主義）、單體樓盤開發(fā)模式等 o 產品類別定義開發(fā)模式：別墅開發(fā)模式、酒店開發(fā)模式、酒店式公寓開發(fā)模式 、商務公寓開發(fā)模式、旅游地產開發(fā)模式、度假物業(yè)開發(fā)模式、小戶型開發(fā) 模式等 o 以客戶定位定義開發(fā)模式：豪宅開發(fā)模式、白領概念開發(fā)模式、工薪概念開發(fā) 模式、經濟適用房開發(fā)模式、老年人住宅開發(fā)模式、單身公寓開發(fā)模式等 o 以產品用途定義開發(fā)模式：旅游地產開發(fā)模式、度假物業(yè)開發(fā)模式、商務公寓 開發(fā)模式、產權式酒店開發(fā)模式、CLD開發(fā)模式、CBD開發(fā)模式等 o 以市場概念定義開發(fā)模式：生態(tài)住宅開發(fā)模式、環(huán)保住宅開發(fā)模式、健康住宅 開發(fā)模式、節(jié)能住宅開發(fā)模式、SOHO住宅開發(fā)模式、智能化住宅開發(fā)模式等 o 以開發(fā)特色定義開發(fā)模式：概念先行型開發(fā)模式、逆境突破開發(fā)模式、精品開 發(fā)模式、風格創(chuàng)新開發(fā)模式、文化、藝術主題地產開發(fā)模式等 o 以復合地產定義開發(fā)模式：體育地產開發(fā)模式、教育地產開發(fā)模式、旅游地產 開發(fā)模式、農業(yè)地產開發(fā)模式、 o 以市場擴張方式定義開發(fā)模式：規(guī)?；放茢U張開發(fā)模式、專業(yè)化連鎖開發(fā)模 式、品牌連鎖開發(fā)模式（品牌輸出，奧龍計劃）等 o 以企業(yè)介入開發(fā)過程的深度定義開發(fā)模式：專業(yè)型開發(fā)模式（集中于房地產開 發(fā)管理，也稱愛立信式）、全能型開發(fā)模式（除開發(fā)管理外，成立自己的建 筑公司和物業(yè)管理公司，也稱老福特式）等 o 以企業(yè)或項目成熟運作定義開發(fā)模式：萬科模式、碧桂園模式、金地模式、奧 林匹克模式、現代城模式等 2. 蔚藍海岸開發(fā)模式屬性分析 從以上模式歸類方法看，此次模式提煉應該屬于以企業(yè)或項目成熟運作界定開 發(fā)模式 3. 可以參照的企業(yè)和項目成熟運作模式特征表述 o 萬科地產模式（專業(yè)化品牌擴張型，市場領跑者，專業(yè)化、品牌化路線，跨區(qū) 域品牌擴張，塑造全國性品牌，江湖盟主策略） o 碧桂園模式（規(guī)?；瘜嵙U張型，在強勢品牌帶動下的規(guī)?；a和規(guī)模化營 銷，縱向一體化的企業(yè)運作，模式化、工業(yè)化的產品路線，高門檻（現樓） 營銷策略） o 金地模式（專業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設，精品路線，品牌與 企業(yè)成長性很強，開始由區(qū)域市場向全國市場擴張） o 奧林匹克模式（主題與專業(yè)開發(fā)型，概念地產，復合地產，主題地產，注重速 度與創(chuàng)新，注重概念炒作，短期內高度集中市場注意力，實現快速營銷，由 項目公司到專業(yè)化公司，與眾不同的是在技術領先、概念領先基礎上達到了 高度專業(yè)化，強調資源整合和戰(zhàn)略聯盟，面向大眾的根本性需求，連鎖化全 國性品牌擴張，全國性網絡） o 現代城模式（個性張揚炒作型，差異化策略，前瞻，前衛(wèi)，求新求異，以奇制 勝，注重包裝炒作，把某種趨勢性的消費需求（如智能化、網絡生活、生態(tài) 化）極端化，攻其一點不計其余，無限夸大，針對精英階層、前衛(wèi)一族） o 麗江花園模式（積累完善型，從一個項目開始到一個項目結束，一切都以項目 運作為中心，企業(yè)運作是由項目公司到專業(yè)公司，產品成熟，配套完善，做 社區(qū)文化和生活方式） 3. 開發(fā)模式構成要素和特征分析 1. 模式構成要素 o 開發(fā)管理模式 管理理念 管理組織構架：直線制、職能制、事業(yè)部制、矩陣制等 管理優(yōu)勢：投資決策優(yōu)勢、融資優(yōu)勢、成本管理優(yōu)勢、工程技術和質量管理 優(yōu)勢、營銷管理優(yōu)勢、人才優(yōu)勢等 o 開發(fā)運作模式 開發(fā)理念 土地獲取 項目定位 規(guī)劃設計：規(guī)劃布局、建筑設計、環(huán)境設計、配套設計 營銷推廣： 物業(yè)管理：服務內容、社區(qū)文化 o 市場擴張模式 企業(yè)目標：區(qū)域品牌、全國性品牌、世界性品牌 融資方式：自有、貸款、墊資、銷售回款、企業(yè)債券、股票上市等 方式選擇：直接介入型（激進型）、物業(yè)管理先行型（慎重型） 人才補給：集團輸送、本地化 2. 要素應該符合的特征 o 成功項目所表現的：只有成功項目的模式才有提煉的必要 o 相對比較先進、科學、符合發(fā)展潮流的：成功項目中也有不足，對這種缺陷必 須剔除 o 已經取得客戶認同的：企業(yè)認為是精華，如果未能得到客戶認同，遲早會淘汰 o 比其他項目明顯優(yōu)越的：只有比大部分同行相對優(yōu)越的，才是自己的模式特征 ，否則就是別人的 o 企業(yè)比較擅長的：企業(yè)擅長，才有模式存在的可能 o 可以操作的，可以在后續(xù)項目中加以貫徹的 o 不會過于束縛公司的發(fā)展方向的 4. 蔚藍海岸模式構成要素表現和構成特征符合性分析 1. 開發(fā)管理 o 管理理念：追求卓越，不斷超越（理念是超前的，可以理解為管理的創(chuàng)新） o 管理組織構架：目前為扁平化的職能制（如果企業(yè)要擴張，這種組織結構可能 會變動） o 管理優(yōu)勢：優(yōu)質高效的決策、管理的創(chuàng)新精神（值得繼續(xù)發(fā)揚的） 2. 開發(fā)實施 o 土地獲?。捍笠?guī)模、良好外部景觀（后續(xù)項目無法保證的） o 消費者定位：高素質、高收入的社會精英（如果保留，將限制企業(yè)職能走高檔 路線） o 規(guī)劃設計宗旨：人性化、人文關懷（符合潮流、值得深化的） o 規(guī)劃布局：開放性（人性化的表現之一） o 建筑設計： 風格：簡約、現代、浪漫 戶型：追求方正（不同消費者會有不同看法） 人性化空間：電梯大堂和底層架空 o 環(huán)境設計： 地中海風情、海洋文化（只適用于南方沿海，不過可以延伸為園林的唯美和 文化內涵的結合） 大氣與雅致相結合、美觀與適用（科學規(guī)劃與人性化的表現） 漫步道、風雨連廊等休閑設施，推崇人與人、人與自然的溝通（的表現） o 配套設計： 會所 智能化 教育配套：重點體現全方位的教育配套，而在教育配套中，又以公益性和素 質教育為區(qū)別于其他項目教育配套的特色（對客戶具備吸引的） o 營銷推廣 視覺沖擊：對營銷中心的包裝，先建環(huán)境，后建房 重視口碑傳播，以現場生活實景打動人（是項目人性化環(huán)境所帶來的） o 物業(yè)管理： 社區(qū)服務：公信、真誠（在其他企業(yè)出現問題而自身沒有的前提下可以發(fā)揚 ） 社區(qū)文化：形式多樣化，并且區(qū)別于其他企業(yè)的是其追求的高品位和文化性 3. 市場擴張 o 企業(yè)目標：3- 5年內成為達成區(qū)域品牌的提升，并有做全國性品牌的遠期計劃 o 融資方式：目前不明確（能否突破資金瓶頸，還沒有提上議事日程） o 方式選擇：屬謹慎型，目前以物業(yè)管理為先導，以進入其他熱點省會城市 o 人才補給：在進入全國市場之前，主張自我培養(yǎng) 5. 卓越地產開發(fā)模式提煉 1. 名稱：卓越人文地產開發(fā)模式 2. 模式的個性特征： o 人文關懷貫徹始終 o 建筑設計現代、浪漫，注重細節(jié) o 環(huán)境設計外在美與內涵美相結合 o 追求均好性和人性化 o 特色教育與房地產的聯姻 o 營銷手段上實多于虛 o 主張賣生活方式 o 社區(qū)文化突出文化和品位 o 管理上追求速度和創(chuàng)新 o 品牌積累期，有創(chuàng)全國性品牌的野心 3. 模式表述： 以消費者需求為中心 以全方位的人文關懷為宗旨 以均好性、開放性、現代化、人性化的規(guī)劃設計為載體 以一條龍、公益性、高水準、個性化的素質教育為特色 以多樣化、高品位的社區(qū)文化為核心 以專業(yè)、超前、優(yōu)質、高效的管理為保證，打造高尚、人文社區(qū) 以良好的口碑、生動真實的生活場景促進項目銷售 以項目品牌為基礎，成就企業(yè)品牌 以物業(yè)管理品牌為先導，尋求全國性的品牌擴張
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