資產評估筆記
第一章 總論 　　第一節(jié) 資產評估的含義 　　一、 資產評估的概念 　　資產評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經濟活動，它是市場經濟條件下客觀存在的 經濟范疇。 　　一般地說，資產評估是指通過對資歷產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經 濟活動。具體地說，資產評估是指由專門機構和人員，依據國家規(guī)定和有關資料，根據 特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當的價值類型，按照法定的程序，運用科學的方 法，對資產價值進行評定和估算的過程。 　　資產評估主要由六大要素組成，即資產評估的主體、客體、特定目的、程序、價值 類型和方法。評估的主體是指資產評估由誰來承擔，它是資產評估工作得以進行的重要 保證；評估的客體是指資產評估的對象，它是對資產評估內容上的界定；評估的特定目 的是指資產業(yè)務發(fā)生的經濟行為，直接決定和制約資產評估價值類型和方法的選擇；評 估的價值類型是對評估價值的質的規(guī)定，對資產評估方法的選擇具有約束性；資產評估 方法是確定資產評估價值的手段和途徑。 　　二、 資產評估的特點 　　一般來說，資產評估具有以下特點： 　?。ㄒ唬┈F實性 　　現實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行的評 定估算。 　　資產評估只能是評估某一時點的資產價值，評估基準期一般以“日”為基準時點。 　　資產評估的現實性表現在以下三個方面： 　　1．資產評估直接以現實存在的資產作為估價的依據，只要求說明當前資產狀況，而 不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況。 　　2．以現實狀況為基礎反映未來。 　　3．現實性強調客觀存在。 　?。ǘ┦袌鲂?　　資產評估是服務于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產評估通過模擬 市場條件對資產價值作出評定估算和報告，并且，這一估算和報告結果必須接受市場檢 驗。 　?。ㄈ╊A測性 　　資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現實?，F實的評估價值必須反 映資的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產，現實評估價值是不存在的。 　　（四）公正性 　　公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產業(yè)務的需要， 而不是服務于資產業(yè)務當事人的任何一方的需要。公正性的表現有兩點：一是資產評估 是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的 技術基礎；二是評估人員通常是與資產業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織 基礎。 　　（五）咨詢性 　　咨詢性指資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制 執(zhí)行的效力。 　　三、資產評估和會計計價的不同 　?。ㄒ唬┒甙l(fā)生的前提條件不同 　　會計學中的資產計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經 營為假設前提的。而資產評估則是用于發(fā)生產權變動、會計主體變動或者作為會計主體 的企業(yè)生產經營活動中斷，以持續(xù)經營為前提的資產計價無法反映企業(yè)資產價值時間的 估價行為。 　?。ǘ┒叩哪康牟煌?　　會計學中的資產計價是就資產論資產，使貨幣量能夠客觀地反映資產的實際價值量 。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值反映資產的效用。資產評估則是就資產論 權益，資產評估價值反映資的實際價值量。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值 反映資產的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實體中的權益的依據。 　?。ㄈ﹫?zhí)行操作者不同 　　資產計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有 資產評估的社會中介機構完成的。 　　當然，資產評估與會計計價也有聯系的，會計計價有時需要以資產評估價值為依據 ，還在會計制度中有相應規(guī)定。 　　第二節(jié) 資產評估的對象 　　一、資產的含義 　　資產評估的對象，是指被評估的資產，即資產評估的客體。 　　對于作為資產評估對象的資產，可以從以下幾個方面理解。 　?。ㄒ唬┵Y產是一種權利 　?。ǘ┵Y產是一種獲利能力 　　（三）資產必須為某一主體所擁有和支配 　　二、資產的分類 　?。ㄒ唬┌促Y產存在形態(tài)分類 　　按資產存在的形態(tài)可以分有形資產和無形資產。 　　有形資產是指那些具有實體形態(tài)的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等 。 　　無形資產是指那些沒有物質而以某種特殊權利和技術知識等經濟資源存在并發(fā)揮作 用的資產，包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。 　?。ǘ┌促Y產是否具有綜合獲利能力分類 　　按資產是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產和整體資產。 　　單項資產是指單臺、單件的資產。 　　整體資產是指由一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜合體。 　?。ㄈ┌促Y產能否獨立存在分類 　　按資產能否獨立存在可以分為可確指的資產和不可確指的資產。 　　可確指的資產是指能獨立存在的資產，不可確指的資產是指不能獨立于有形資產而 單獨存在的資產，如商譽。 　　第三節(jié) 資產評估的價值類型 　　一、 資產評估的特定目的 　　根據我國現行制度規(guī)定，對占有國有資產的單位發(fā)生下列經濟行為時需要評估： 　　1．資產轉讓　　2．企業(yè)兼并　　3．企業(yè)出售　　4．企業(yè)聯營　　5．股份經營 　　6．中外合資、合作　　7．企業(yè)清算　　8．抵押　　9．擔?！?　10．企業(yè)租賃 　　對于上述經濟行為，前7種屬于必須評估的范圍，后3種則根據具體情況，當事只可 自行決定是否可以評估。 　　二、資產評估價值的含義 　　資產評估價值是資產評估的結果。 　　資產評估價值的含義可以通過以下方面理解。 　　1．資產使用價值決定資產評估價值，資產的效用是確定資產評估價值的重要依據。 　　2．資產評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念。 　　3．資產評估價值與會計記錄的價值也有很大差別。 　　通過對資產評估價值的分析，可以看出資產評估價值具有以下特點： 　　1．時效性。資產評估價值反映的是特定時點的價值。同樣的資產，在不同的時期內 價值是不一樣的。評估基準日是資產評估報告的重要內容，而評估報告有效期的規(guī)定（ 政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束。 　　2．目的性。相同的資產，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值 。 　　3．意見性。資產評估價值只是為資產評估委托者提供的參考意見，是買賣雙方交易 的底價，并不是實際成交價，最后的成交價由資產買賣雙方確定。 　　4．估計性。資產評估價值是基于客觀事實，憑借評估機構及操作人員經驗和專業(yè)知 識，對資產價值進行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據資產的功能及評估目的對該資產在 某一時間內的價值作出合理的結論。 　　三、 資產評估價值類型 　　資產評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現不為的同價值類 型。 　　不同的評估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型主要有以下幾種 。 　?。ㄒ唬┕_市場價值　　公開市場價值是指資產在公開市場上應該實現的價值。 　?。ǘ┩顿Y價值　　投資價值是指以資產的收益能力為依據確定評估價值。 　　（三）重置價值　　重置價值是指在現在市場條件下，按功能重置資產并使資產處 于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產評估價值。 　?。ㄋ模┣逅銉r格　　清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般 低于現行市價，這是由市場供求狀況決定的。 　　一般來說，在市場機制比較健全的情況下，資產價值會因競爭而趨于合理，以市場 售價評定其清算價格仍有一定意義。清算價格一般取決于下列幾個因素。 　　1．資產的通用性。專用設備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。一項具有 某一特殊屬性（使用價值）的財產對于所有者來說并不具有特殊價值。 　　2．清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算 價格會越高。 　　第四節(jié) 資產評估的假設 　　資產評估與其它學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上 的。適用資產評估的假設有以下幾種。 　　一、繼續(xù)使用假設 　　從資產評估角度看，繼續(xù)使用假設是指資產將按現行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼 續(xù)使用。 　　在確認繼續(xù)使用的資產時，必須充分考慮以下條件： 　　1．資產能以其提供的服務或用途，滿足所有者經營上期望的收益； 　　2．資產尚有顯著的剩余使用壽命； 　　3．資產所有權明確，并保持完好； 　　4．資產從經濟上、法律上允許轉作他用； 　　5．資產的使用功能完好或較為完好。 　　二、公開市場假設 　　公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設，是假定在市場上交易的 資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場 住處的機會和時間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。 　　公開市場假設是基于市場客觀存在的現實，即資產在市場上可以公開買賣。 　　所謂最大最佳效用是指資產在可的范圍內，用于最有利又可行和法律上允許的用途 。 　　三、清算（清償）假設 　　清算（清償）假設是指資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經協商或 以拍賣方式在公開廣場上出售。 　　在資產評估中，由于資產未來效用不同而形成了“三種假設”。在不同假設條件下， 評估結果各不相同。在繼續(xù)使用假設前提下，要求評估資產的繼續(xù)使用價值；在公開市 場假設前提下要求評估資產的公平市場價值；在清算（清償）假設前提下，要求評估資 產的清算價格。 　　第五節(jié) 資產評估的原則 　　資產評估的原則是調節(jié)資產評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產業(yè)務有關權益各 方在資產評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。它包括兩個層次的內容，即 資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。 　　一、資產評估的工作原則 　?。ㄒ唬┆毩⑿栽瓌t 　　獨立性原則要求在資產評估過程中擺脫資產業(yè)務當事人利益的影響，評估工作始終 堅持獨立的第三者立場。評估機構是獨立的社會公正性機構，不能為資產業(yè)務各方的任 何一方所擁有，評估工作不應受外界干擾和委托者意圖影響。評估機構和評估人員不應 與資產業(yè)務有任何利益上的聯系。 　?。ǘ┛陀^性原則 　　客觀性原則是指評估結果應以充分的事實為依據。 　?。ㄈ┛茖W性原則 　　科學性原則是指在資產評估過程中，必須根據評估的特定目的，選擇適用的價值類 型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產評估結果科學合理。 　　（四）專業(yè)性原則 　　專業(yè)性原則要求資產評估機構必須是提供資產評估服務的專業(yè)技術機構。 　　二、資產評估的經濟原則 　　（一）貢獻原則 　　貢獻原則是指某一資產或資產的某一構成部分的價值，取決于它對其它相關的資產 或資產整體的價值貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。 貢獻原則要求在評估一項由多個資產構成的整體資產的價值時，必須綜合考慮該項資產 在整體資產構成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產的價值。 　?。ǘ┨娲瓌t 　　替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時，最低價格的資產需求最大。 　?。ㄈ╊A期原則 　　預期原則是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價 格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。 　　應當說明的是，被評估資產的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是 一個量。資產評估就是要通過對資產的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一 般來說，要使評估值與資產客觀價值完全一致，那是很難的，資產評估者的目標或任務 應是努力縮小這個差距。 |第二章 資產評估的基本方法 | |　　第一節(jié) 市場法 | |　　一、市場法與其適用的前提條件 | |　?。ㄒ唬┦袌龇ǖ暮x | |　　市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資| |產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效| |的方法。 | |　?。ǘ┦袌龇☉玫那疤釛l件 | |　　應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件。 ...
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