資產(chǎn)評估筆記
第一章 總論 　　第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義 　　一、 資產(chǎn)評估的概念 　　資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，它是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的 經(jīng)濟范疇。 　　一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資歷產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng) 濟活動。具體地說，資產(chǎn)評估是指由專門機構和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù) 特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方 法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。 　　資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值 類型和方法。評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承擔，它是資產(chǎn)評估工作得以進行的重要 保證；評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內容上的界定；評估的特定目 的是指資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為，直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇；評 估的價值類型是對評估價值的質的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評估 方法是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。 　　二、 資產(chǎn)評估的特點 　　一般來說，資產(chǎn)評估具有以下特點： 　　（一）現(xiàn)實性 　　現(xiàn)實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評 定估算。 　　資產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)價值，評估基準期一般以“日”為基準時點。 　　資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面： 　　1．資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當前資產(chǎn)狀況，而 不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況。 　　2．以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來。 　　3．現(xiàn)實性強調客觀存在。 　?。ǘ┦袌鲂?　　資產(chǎn)評估是服務于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評估通過模擬 市場條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告，并且，這一估算和報告結果必須接受市場檢 驗。 　　（三）預測性 　　資產(chǎn)評估的預測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估價值必須反 映資的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。 　　（四）公正性 　　公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要， 而不是服務于資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產(chǎn)評估 是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的 技術基礎；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織 基礎。 　　（五）咨詢性 　　咨詢性指資產(chǎn)評估結論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制 執(zhí)行的效力。 　　三、資產(chǎn)評估和會計計價的不同 　?。ㄒ唬┒甙l(fā)生的前提條件不同 　　會計學中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng) 營為假設前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權變動、會計主體變動或者作為會計主體 的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時間的 估價行為。 　?。ǘ┒叩哪康牟煌?　　會計學中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量 。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論 權益，資產(chǎn)評估價值反映資的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權益，資產(chǎn)評估價值 反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實體中的權益的依據(jù)。 　?。ㄈ﹫?zhí)行操作者不同 　　資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有 資產(chǎn)評估的社會中介機構完成的。 　　當然，資產(chǎn)評估與會計計價也有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù) ，還在會計制度中有相應規(guī)定。 　　第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象 　　一、資產(chǎn)的含義 　　資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。 　　對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解。 　　（一）資產(chǎn)是一種權利 　?。ǘ┵Y產(chǎn)是一種獲利能力 　　（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配 　　二、資產(chǎn)的分類 　　（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類 　　按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 　　有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等 。 　　無形資產(chǎn)是指那些沒有物質而以某種特殊權利和技術知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作 用的資產(chǎn)，包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。 　?。ǘ┌促Y產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類 　　按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 　　單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。 　　整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。 　?。ㄈ┌促Y產(chǎn)能否獨立存在分類 　　按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。 　　可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而 單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。 　　第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型 　　一、 資產(chǎn)評估的特定目的 　　根據(jù)我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟行為時需要評估： 　　1．資產(chǎn)轉讓　　2．企業(yè)兼并　　3．企業(yè)出售　　4．企業(yè)聯(lián)營　　5．股份經(jīng)營 　　6．中外合資、合作　　7．企業(yè)清算　　8．抵押　　9．擔?！?　10．企業(yè)租賃 　　對于上述經(jīng)濟行為，前7種屬于必須評估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當事只可 自行決定是否可以評估。 　　二、資產(chǎn)評估價值的含義 　　資產(chǎn)評估價值是資產(chǎn)評估的結果。 　　資產(chǎn)評估價值的含義可以通過以下方面理解。 　　1．資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。 　　2．資產(chǎn)評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念。 　　3．資產(chǎn)評估價值與會計記錄的價值也有很大差別。 　　通過對資產(chǎn)評估價值的分析，可以看出資產(chǎn)評估價值具有以下特點： 　　1．時效性。資產(chǎn)評估價值反映的是特定時點的價值。同樣的資產(chǎn)，在不同的時期內 價值是不一樣的。評估基準日是資產(chǎn)評估報告的重要內容，而評估報告有效期的規(guī)定（ 政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束。 　　2．目的性。相同的資產(chǎn)，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值 。 　　3．意見性。資產(chǎn)評估價值只是為資產(chǎn)評估委托者提供的參考意見，是買賣雙方交易 的底價，并不是實際成交價，最后的成交價由資產(chǎn)買賣雙方確定。 　　4．估計性。資產(chǎn)評估價值是基于客觀事實，憑借評估機構及操作人員經(jīng)驗和專業(yè)知 識，對資產(chǎn)價值進行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能及評估目的對該資產(chǎn)在 某一時間內的價值作出合理的結論。 　　三、 資產(chǎn)評估價值類型 　　資產(chǎn)評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價值類 型。 　　不同的評估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型主要有以下幾種 。 　　（一）公開市場價值　　公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應該實現(xiàn)的價值。 　?。ǘ┩顿Y價值　　投資價值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價值。 　?。ㄈ┲刂脙r值　　重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處 于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產(chǎn)評估價值。 　?。ㄋ模┣逅銉r格　　清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般 低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的。 　　一般來說，在市場機制比較健全的情況下，資產(chǎn)價值會因競爭而趨于合理，以市場 售價評定其清算價格仍有一定意義。清算價格一般取決于下列幾個因素。 　　1．資產(chǎn)的通用性。專用設備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。一項具有 某一特殊屬性（使用價值）的財產(chǎn)對于所有者來說并不具有特殊價值。 　　2．清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算 價格會越高。 　　第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設 　　資產(chǎn)評估與其它學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上 的。適用資產(chǎn)評估的假設有以下幾種。 　　一、繼續(xù)使用假設 　　從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼 續(xù)使用。 　　在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件： 　　1．資產(chǎn)能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益； 　　2．資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命； 　　3．資產(chǎn)所有權明確，并保持完好； 　　4．資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上允許轉作他用； 　　5．資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。 　　二、公開市場假設 　　公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設，是假定在市場上交易的 資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場 住處的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。 　　公開市場假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。 　　所謂最大最佳效用是指資產(chǎn)在可的范圍內，用于最有利又可行和法律上允許的用途 。 　　三、清算（清償）假設 　　清算（清償）假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或 以拍賣方式在公開廣場上出售。 　　在資產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)未來效用不同而形成了“三種假設”。在不同假設條件下， 評估結果各不相同。在繼續(xù)使用假設前提下，要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市 場假設前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算（清償）假設前提下，要求評估資 產(chǎn)的清算價格。 　　第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則 　　資產(chǎn)評估的原則是調節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權益各 方在資產(chǎn)評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。它包括兩個層次的內容，即 資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。 　　一、資產(chǎn)評估的工作原則 　?。ㄒ唬┆毩⑿栽瓌t 　　獨立性原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務當事人利益的影響，評估工作始終 堅持獨立的第三者立場。評估機構是獨立的社會公正性機構，不能為資產(chǎn)業(yè)務各方的任 何一方所擁有，評估工作不應受外界干擾和委托者意圖影響。評估機構和評估人員不應 與資產(chǎn)業(yè)務有任何利益上的聯(lián)系。 　?。ǘ┛陀^性原則 　　客觀性原則是指評估結果應以充分的事實為依據(jù)。 　　（三）科學性原則 　　科學性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類 型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結果科學合理。 　?。ㄋ模I(yè)性原則 　　專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機構必須是提供資產(chǎn)評估服務的專業(yè)技術機構。 　　二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則 　?。ㄒ唬┴暙I原則 　　貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，取決于它對其它相關的資產(chǎn) 或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。 貢獻原則要求在評估一項由多個資產(chǎn)構成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn) 在整體資產(chǎn)構成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值。 　?。ǘ┨娲瓌t 　　替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。 　　（三）預期原則 　　預期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價 格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。 　　應當說明的是，被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是 一個量。資產(chǎn)評估就是要通過對資產(chǎn)的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一 般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標或任務 應是努力縮小這個差距。 |第二章 資產(chǎn)評估的基本方法 | |　　第一節(jié) 市場法 | |　　一、市場法與其適用的前提條件 | |　　（一）市場法的含義 | |　　市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資| |產(chǎn)的市場價格進行調整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效| |的方法。 | |　?。ǘ┦袌龇☉玫那疤釛l件 | |　　應用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件。 ...
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