迎賓花園急待解決的
迎賓花園急待解決的問題 一．工作思路問題 1．是繼續(xù)以生產(chǎn)的思路工作，還是以市場的觀點工作。這在2001年11月份以來一直沒有 解決好，導(dǎo)致有鋼沒有用在刀刃上，使得銷售、工程兩被動?，F(xiàn)在仍然是在這條道路 上沿續(xù)。 2、這種思路的另外一種表現(xiàn)是，認(rèn)為只要是買這里別墅的人，他們自然會來這里買房， 將銷售和樓盤整體運作隔裂開來是很片面的想法，這種想法對別墅根本就不合適，如 果我們的環(huán)境得好，會有300個客戶購買，如果象現(xiàn)在這樣的狀況發(fā)展下去，賣3套房 都很困難，并且要面臨退房的壓力。 3、我們新的貸款、借款等籌資成功的可能性有百分之多少，如果把握不大，應(yīng)立即采取 果斷措施。 二、目前的局面 1、整個房地產(chǎn)業(yè)正在由高峰向下滑，高層、小高層的單價已經(jīng)下滑。 2、美墅、大河龍城正在沖擊別墅市場，我們一直認(rèn)為它們不是我們的競爭者，但由于我 們的工作重心出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，從房子外型、社區(qū)環(huán)境到物業(yè)服務(wù)，讓客戶感到我們根本 不象別墅，已經(jīng)成了美墅、大河龍城的反面參照物。別墅不是大房子，但是，從家和萬 世、東方今典、美墅到大河龍城，只有我們是在走不注重展現(xiàn)社區(qū)人居環(huán)境、物業(yè)服務(wù) 的大房子之路。 3、現(xiàn)在已經(jīng)可以得出這樣的結(jié)論： A. 我們的400平方米以上的大戶型過多，我們即使和它們以相同的單價銷售，我們依然 有明確的總價劣勢，別墅的主力市場總價位在60-120萬元之間，建筑面積在200- 350平方米之間。這是貫穿整個樓盤銷售全程的障礙。 B. 我們的別墅外觀造型出了問題，讓我們象農(nóng)村小暴發(fā)戶一樣顯得很土，這是客戶不認(rèn) 可我們的重要原因，也成為競爭對手攻擊我們的重要方面。但我們的別墅外立面依 然在這條土路上前進(jìn)。 C. 即使原因很多，但我們的樣板房、園林、保安、物業(yè)服務(wù)等做的非常原始，這些方面 我們甚至要向經(jīng)濟適用房學(xué)習(xí)。這可能是我們在選擇合作單位、用人方式以及工作 重心等指導(dǎo)性原則出了問題，只有那些沒有實力、沒有能力的園林商才會墊資、托 關(guān)系，但他們會把我們的樓盤拖入泥潭，現(xiàn)在就是這樣。我們以后千萬不要再做這 樣的免費試驗了。 現(xiàn)在的工作: 1. 外立面務(wù)必調(diào)整。 2. 如果籌資的希望不大，
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