項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析提要
項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析提要 一．貴陽(yáng)市住宅項(xiàng)目物業(yè)管理模式種類(lèi)及基本特征 隨著貴陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展與完善，物業(yè)管理越來(lái)越成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪市場(chǎng)份 額的有效武器。 物業(yè)管理是消費(fèi)者在挑選物業(yè)時(shí)最關(guān)心的問(wèn)題之一，物業(yè)管理的好壞，直接影響到 開(kāi)發(fā)商的品牌與效益。 因此，物業(yè)管理模式選擇相應(yīng)成為開(kāi)發(fā)商必須解決好而且應(yīng)該解決好的問(wèn)題。 貴陽(yáng)市住宅項(xiàng)目物業(yè)管理模式種類(lèi)與基本特征可總結(jié)如下： 1．開(kāi)發(fā)商自行組建，自行管理（如同輝花園、萬(wàn)東花園、騏寶苑、紫竹苑） 基本特征： ◆ 成本低 ◆ 服務(wù)理念意識(shí)不強(qiáng) ◆ 經(jīng)驗(yàn)不足，盲從性較大 ◆ 給目標(biāo)客戶消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)信心不足 2．開(kāi)發(fā)公司下屬物管公司獨(dú)立管理（如香江花園、興隆城市花園、中天花園、中天 星園） 基本特征： ◆ 成本低 ◆ 經(jīng)驗(yàn)較好，人員經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn) ◆ 能基本完成物管工作 ◆ 服務(wù)理念與意識(shí)相對(duì)不強(qiáng) ◆ 對(duì)目標(biāo)客戶消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)吸引力不足 ◆ 因限于服務(wù)管理規(guī)模及區(qū)域收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，虧本的可能性較大 3．聘請(qǐng)本地區(qū)物管公司獨(dú)立管理（如富水花園） 基本特征 ◆ 成本較高 ◆ 經(jīng)驗(yàn)較好 ◆ 人員經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)，能較好地完成物管工作 ◆ 本區(qū)域物管公司不多，強(qiáng)力品牌少，可選擇面窄 ◆ 服務(wù)理念與意識(shí)實(shí)力相對(duì)境外、省外同行存在一定差距，對(duì)目標(biāo)客戶消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)刺 激不強(qiáng) 4．聘請(qǐng)外地知名物管公司獨(dú)立管理（如：常青藤花園） 基本特征 ◆ 成本高 ◆ 經(jīng)驗(yàn)豐富 ◆ 人員素質(zhì)較高 ◆ 對(duì)企業(yè)及物業(yè)品牌形象能起到提升作用 ◆ 對(duì)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)具強(qiáng)有力促進(jìn)作用 5．開(kāi)發(fā)商自建物管公司（物管部），聘請(qǐng)外地知名物管公司為顧問(wèn)（如：都市之星 、在水一方、鴻基都市花園、金果園） 基本特征： ◆ 成本適中 ◆ 能系統(tǒng)、專(zhuān)業(yè)地進(jìn)入物業(yè)前期管理 ◆ 能順利帶動(dòng)物業(yè)管理開(kāi)展 ◆ 對(duì)物業(yè)形象及企業(yè)形象起到提升作用 ◆ 對(duì)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)具有突出吸引力 二．貴陽(yáng)市住宅項(xiàng)目物業(yè)管理模式演變趨勢(shì) 貴陽(yáng)市住宅項(xiàng)目物業(yè)管理的發(fā)展是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)觀念的轉(zhuǎn)變而逐步轉(zhuǎn)變的 ，其演變的過(guò)程大體可分為以下幾類(lèi)： 1．由初始的純管理走向“管理+服務(wù)”，由制約型管理演變成服務(wù)型管理； 2．由常規(guī)性公共服務(wù)演變成有針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) 3．由簡(jiǎn)單的服務(wù)演變成包括身心健康在內(nèi)的全方位多種服務(wù)； 物業(yè)管理內(nèi)容的不斷完善及豐富，對(duì)物業(yè)管理公司及人員的要求也不斷提高，不但 要有良好的質(zhì)素、專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，系統(tǒng)的管理，而且還要有優(yōu)良的服務(wù)理念意識(shí)。 這一系列要求，使開(kāi)發(fā)商不得不轉(zhuǎn)變物業(yè)管理模式，從單一的物管部或后勤部演變 成獨(dú)立的物管公司，由物管公司自行摸索管理轉(zhuǎn)變成聘請(qǐng)知名物管公司為顧問(wèn)，系統(tǒng)培 訓(xùn)、統(tǒng)一管理模式，這種模式也就是現(xiàn)在貴陽(yáng)市住宅項(xiàng)目常用的物管模式，也是物管模 式的發(fā)展趨勢(shì)。 三．兆陽(yáng)項(xiàng)目物業(yè)管理原則與依據(jù) 1．“以人為本”原則 物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，更是業(yè)主，脫離了業(yè)主的物業(yè)管理是無(wú)價(jià)值可言，只有樹(shù) 立以人為本的觀念，才有了發(fā)展的基礎(chǔ)。 2．品牌創(chuàng)新原則 物管的目的是為了提高物業(yè)價(jià)值，提升開(kāi)發(fā)商品牌形象，因此，物業(yè)管理也應(yīng)注重 品牌形象的創(chuàng)新與塑造。 3．服務(wù)創(chuàng)新原則 現(xiàn)代物業(yè)管理提供更多的是服務(wù)產(chǎn)品，靠更好更優(yōu)秀的服務(wù)才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗 之地。 4．文化原則 目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理大多只強(qiáng)調(diào)營(yíng)造外部環(huán)境而忽視業(yè)主之間的交流溝通的文化氛 圍的培育。兆陽(yáng)項(xiàng)目的獨(dú)特形象定位更應(yīng)以獨(dú)特的居住文化去贏取消費(fèi)認(rèn)同，為提 高物業(yè)管理層次更應(yīng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)文化氛圍的培育與創(chuàng)造。 5．升值原則 物業(yè)管理作為品牌塑造的有效手段之一，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)管理與服務(wù)來(lái)提升品牌效應(yīng)，從 而使小區(qū)物業(yè)升值，使開(kāi)發(fā)走上良性發(fā)展。 6．成本原則 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理/服務(wù)必須有相當(dāng)?shù)馁Y金作為后盾。其資金主要來(lái)源有兩個(gè)途徑： 一是按當(dāng)前貴陽(yáng)政府指導(dǎo)定價(jià)所收取的相對(duì)低廉的物管費(fèi)； 二是項(xiàng)目物業(yè)管理啟動(dòng)基金。 但事實(shí)上，這些資金往往難以保證提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理/服務(wù)，因此應(yīng)在遵循合理 成本控制原則的基礎(chǔ)上，合理選擇物業(yè)管理模式及確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 應(yīng)讓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)在前期就介入、參與項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)中 ，以此來(lái)合理控制未來(lái)的物管支出。同時(shí)應(yīng)廣開(kāi)財(cái)路，讓部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容進(jìn) 入到社會(huì)營(yíng)利性營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)，引進(jìn)外來(lái)資源共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)全方位的物業(yè)管理服 務(wù)。 7．效益原則 物業(yè)管理公司必須產(chǎn)生自身效益才能得以維持，才能繼續(xù)提供更好的服務(wù)，以形成 良性循環(huán)。 四．兆陽(yáng)項(xiàng)目物業(yè)管理模式選擇及相關(guān)建議 （一）模式選擇 從貴陽(yáng)市物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)階段物業(yè)管理的模式大多為自行組建物管部（ 或物管公司），聘請(qǐng)外地知名物管公司作顧問(wèn)，共同管理，這不僅是一種趨勢(shì)，而且， 也是質(zhì)價(jià)比（價(jià)格性能比）最優(yōu)的一種物業(yè)管理模式。 因此，從開(kāi)發(fā)商自身角度出發(fā)，建議選擇此種物管模式，以使物業(yè)管理進(jìn)入良性循 環(huán)。 （二）相關(guān)建議 1．物管顧問(wèn)選擇對(duì)象： 在知名度與管理經(jīng)驗(yàn)上，境外（含香港）、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)區(qū)域（如深圳、廣州 、北京、上海等）物管公司均較內(nèi)地要稍勝一籌，而且，貴陽(yáng)市已有項(xiàng)目按此模式 進(jìn)行管理，效果良好。因此，建議聘請(qǐng)上述城市物管公司作為顧問(wèn)，如深圳的中海 、萬(wàn)科、國(guó)貿(mào)、金地等；香港載德梁行、香港屋宇等。 2．聘用時(shí)間 從成本上考慮，一般可與所聘物管公司先簽訂半年或一年的短期合同，讓物管公司 從前期開(kāi)始介入，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)人員培訓(xùn)或機(jī)制的建立，擬定相關(guān)管理規(guī)章制度和運(yùn)作 流程，參與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、公建配套設(shè)施設(shè)計(jì)等工作； 一旦彼此合作良好，或能得到準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主居委會(huì)的認(rèn)可，即可簽訂長(zhǎng)期合同。 附件： 關(guān)于物管顧問(wèn)前期介入的相關(guān)認(rèn)識(shí) 一、 必要性 （一） 為保證小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)物業(yè)功能的完整與使用效率，需要物管部門(mén)發(fā)揮作用，這要求物 業(yè)管理在規(guī)劃之初便介入其中，此時(shí)的物管應(yīng)就小區(qū)的各項(xiàng)功能的協(xié)調(diào)提供意見(jiàn) ，作出相應(yīng)的決策，使規(guī)劃中的小區(qū)各項(xiàng)功能保持完整性； （二）物業(yè)管理部門(mén)的成立、人員的選拔與培訓(xùn)、規(guī)章制度的制訂都要求在入住前完成 ，這要求物業(yè)管理部門(mén)有充分的時(shí)間對(duì)每一個(gè)細(xì)小的環(huán)節(jié)作充分準(zhǔn)備工作，并制 定相關(guān)應(yīng)變措施，這個(gè)過(guò)程需要逐步完善，因此，要提前作好準(zhǔn)備； （三）加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳，以提升物業(yè)形象，同樣需要物管公司的參與，從簡(jiǎn)單的物管內(nèi)容 （銷(xiāo)售部的保安、清潔等）充分地體現(xiàn)出優(yōu)秀的物業(yè)管理，對(duì)發(fā)展商樹(shù)立良好的 品牌起著強(qiáng)有力的支持作用； 二、物管公司前期介入的目標(biāo)與任務(wù) （一） 目的：參與物業(yè)的規(guī)劃，為今后的管理工作打好基礎(chǔ)，并隨著工程進(jìn)度、逐步組織 好管理機(jī)構(gòu)及管理制度； （二） 任務(wù)：◆ 參與物業(yè)規(guī)劃，打好管理基礎(chǔ)； ◆ 組建管理機(jī)構(gòu)，健全管理制度； ◆ 進(jìn)入管理角色，培訓(xùn)合格員工。
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