項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析
【 項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析】 一 期 二 期 第一階段：日式園林區(qū) 地中海風(fēng)情區(qū) 第二階段：法式景觀園林區(qū) 維也納風(fēng)情區(qū) 闡釋:1、創(chuàng)造”生態(tài)化”的環(huán)境,全面滿足貴陽(yáng)人對(duì)美化,人文的需要是社會(huì)生態(tài)型住宅的 基本內(nèi)涵 ２、引入“動(dòng)線綠化”理念，做到移步換景，景隨步移。 ３、強(qiáng)力塑造各種風(fēng)情區(qū)的文化內(nèi)涵，是提升層次美鍵一環(huán)。 ４．強(qiáng)調(diào)“１００％的參與式園林“（即園林的實(shí)用率） ５、強(qiáng)調(diào)園林“綠視率“的概念。 1. 社區(qū)形象定位 一幅異國(guó)風(fēng)情畫 異國(guó)風(fēng)情 主推： 一幅異國(guó)風(fēng)情畫 闡釋： 1. 貴陽(yáng)人的消費(fèi)觀念比較超前，向往國(guó)外的生活方式，正迎合了這市場(chǎng)的需求。 2. 通過“畫“來襯托環(huán)境的美。 （3）為社區(qū)以后塑造“綠，靜，美“的形象做好鋪墊。 （4）炒作的素材比較多 （5）在多個(gè)階段推出都有新的賣點(diǎn)，容易引起市場(chǎng)的關(guān)注。. （二）一期園林概念分析 1. 日式園林 概念： “內(nèi)心的庭園” 內(nèi)容： a. 櫻花 b. 白砂 c. 石燈籠 d. 踏石 e. 竹子 f. 小假山 ２．法式雙景觀園林區(qū) 名稱： “楓丹白露” 內(nèi)涵： ～永久的光榮或浪漫的天堂～ 內(nèi)容： a. 噴泉 b. 建筑小品 c. 花架 d. 花壇的花卉與香草 e. 規(guī)則的草坪 f. 雕塑 格調(diào)： a. 突出自然景觀與現(xiàn)代文明的結(jié)合 b. 強(qiáng)調(diào)“雙景觀”居住概念 c. 突出居住“第二空間的概念” 【項(xiàng)目組團(tuán)概念分析 】 卓信.名都 一期 二期 三期 陽(yáng)光領(lǐng)域 陽(yáng)光領(lǐng)域 金領(lǐng)域 白領(lǐng)域 白領(lǐng)域 命名分析： 陽(yáng)光領(lǐng)域 （１）項(xiàng)目為東西向的長(zhǎng)條形，陽(yáng)光比較充裕。 （２）就因?yàn)槭恰辟F”陽(yáng)才用“陽(yáng)光“兩字。 白領(lǐng)域 項(xiàng)目的主流客戶群為中產(chǎn)階級(jí)，比較有概括性。 金領(lǐng)域 作為項(xiàng)目最高的形象，針對(duì)高級(jí)收入的目標(biāo)客戶群。 組團(tuán)名稱的意義： 1. 社區(qū)的品牌可以通過不同的側(cè)面進(jìn)行塑造 2. 不同的組合團(tuán)概念可以吸引不同的客戶群，讓置業(yè)感覺這項(xiàng)目有三個(gè)不同類型的 社區(qū)可以來選擇，增強(qiáng)可選性。 3. 不同組團(tuán)不同的賣點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目可持續(xù)炒作的賣點(diǎn)。 【展銷會(huì)推廣策略分析 】 時(shí)間： ２００１年９月２０－２６日參展 目的： 做宣傳推廣，樹立小區(qū)品牌形象 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 問題點(diǎn)： a 預(yù)售證沒拿到，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)上會(huì)使買家持觀望態(tài)度； b 工程進(jìn)度難以大量開展，也會(huì)使買家持觀望態(tài)度； c 項(xiàng)目剛開盤，也會(huì)使買家持幣觀望； 1. 展銷會(huì)我們的推廣方案： １、只是做形式上的宣傳，廣而告知，不做大量的推廣 ２、強(qiáng)力推廣項(xiàng)目 1. 這是極好的銷售機(jī)會(huì) 2. 項(xiàng)目搶占市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，要一炮而紅從眾多的樓盤中脫穎而出 2. 如何在房交會(huì)上有很好的銷售業(yè) 我們的目標(biāo)：８０－１２０套 1. 房交會(huì)前期推廣思路 | 時(shí) 間 | 事 項(xiàng) | 工作單位 | 備 注 | | |派發(fā)單張10000份 |銷售部與外騁| | | |油榨街 |大學(xué)生（約50| | |9月1日-10 |南明其它區(qū)域 |人次，工作時(shí)|地毯式的宣傳做好鋪墊 | |月10日 |云巖區(qū) |間一天，每天| | | |二戈寨主要針對(duì)大的單|30元） | | | |位小區(qū)和居委會(huì)派發(fā) | | | | |“貴陽(yáng)人建筑自己的家 |電臺(tái)、報(bào)社、|項(xiàng)目前期規(guī)劃鋪墊 | | |園”活動(dòng) |銷售部、公司| | | | | | | |9月8日-15 | | | | |日 | | | | | |“項(xiàng)目形象代表” |報(bào)社、銷售部|項(xiàng)目前期形象炒作 | | | | | | |9月20日前 |在星力百貨連續(xù)二星期|銷售部 |項(xiàng)目前期社會(huì)形象宣傳 | | |做展銷 | | | | | | | | |9月10日-19|報(bào)紙廣告 |銷售部 |項(xiàng)目前期社會(huì)形象宣傳 | |日 | | | | | | | | | |8月25日-8 |電 臺(tái) |銷售部 |高密度宣傳異國(guó)風(fēng)情區(qū) | |月20日 | | | | 2. 避項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)的策略： 消費(fèi)者顧慮：預(yù)售證、工程進(jìn)度、園林景觀是否做到。 我們的策略： 1. 在取得預(yù)售證前采取“無條件退房”策略，這筆款由貸款銀行監(jiān)控，公證處公證。 2. 展銷會(huì)期間由：園林設(shè)計(jì)單位、施工建設(shè)單位、工程監(jiān)管單位、建筑設(shè)計(jì)單位、 產(chǎn)權(quán)處、銀行、公證處等。 園林設(shè)計(jì)單位：解決消費(fèi)者的園林效果問題。 施工單位：解決工程質(zhì)量與外立面的效果問題。 產(chǎn)權(quán)處：解決預(yù)售證的問題（在辦） 銀行；解決交款后退款的保證（公證處） 3. 展銷會(huì)前的市場(chǎng)炒作 9月10日-15日時(shí)推出的“日本風(fēng)情區(qū)” 1. 五天內(nèi)銷售完畢的炒作引起市場(chǎng)的轟動(dòng) 2. 9月20日- 26日推出“法國(guó)風(fēng)情區(qū)“制造搶購(gòu)的前期氛圍，造成項(xiàng)目一推出被市場(chǎng)認(rèn)可的賣場(chǎng) 。 【項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 】 1. 與“中天星園、在水一方”同板塊的項(xiàng)目區(qū)域賣點(diǎn) 2. 文化會(huì)所（圖書館與綠色通道門診治） 3. 雙語(yǔ)幼兒園（中英幼兒園） 4. 私立小學(xué)（與一品牌學(xué)校合作） 5. 異國(guó)風(fēng)情區(qū)（日式、法式、地中海式……） 6. 自然環(huán)保式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 7. 北面的山（強(qiáng)調(diào)“大氧吧”的概念） 8. 周邊生活的成熟度（強(qiáng)調(diào)成熟生活圈） 您的家=戶內(nèi)面積+戶外景觀空間+有品味外立面+生活配套+異國(guó)風(fēng)情的度假生活 強(qiáng)調(diào)：（1）、家的附加值 （2）、現(xiàn)代生活：休閑與交流 （3）、空間的“透視率度” （4）、產(chǎn)品特色概念 卓信名都的八大賣點(diǎn)，就是您購(gòu)買的八大理由 【房交會(huì)前期媒體宣傳分析 】 1. 戶外廣告； 1. 車身廣告；突出中庭花園的環(huán)境畫面 2. 大型噴畫：突出異國(guó)風(fēng)情區(qū)和形象代言人 3. 燈箱廣告：突出“卓信.名都”與“異國(guó)風(fēng)情區(qū)”概念 2. 電臺(tái)廣告：（圖文廣告） 第一階段：突出異國(guó)風(fēng)情區(qū)與都市度假的生活方式 第二階段：突出日式風(fēng)情區(qū)宣傳 第三階段：突出法式風(fēng)情區(qū)宣傳 3. 報(bào)紙廣告： 第一階段：塑造園林綠化用地千萬平方米的異國(guó)風(fēng)情區(qū) 第二階段：“一萬元”置業(yè)市區(qū)的概念突出市中心的擁擠、干擾等的環(huán)境，推出項(xiàng) 目在市內(nèi)的綠、靜美、生活環(huán)境。 第三階段：日式園林區(qū)（市場(chǎng)反應(yīng)轟動(dòng)的炒作） 第四階段：法式園林區(qū) 注：1、日式園林區(qū)第一、第二幢9月20日前推完 2、法式園林區(qū)第三、四、五幢為9月20-9月25日強(qiáng)調(diào) 3、推“1”為“2”做好炒作的鋪墊 【項(xiàng)目定位 】 卓信.名都項(xiàng)目定位： ~異國(guó)風(fēng)情~ ~貴陽(yáng)第一花園住宅小區(qū)~ 主題廣告語(yǔ)： 魅力之城 讓你每天感受假日情懷 貴陽(yáng)第一生活環(huán)境 主推： 異國(guó)風(fēng)情 讓你每天感受假日情懷 【一期推盤價(jià)格走勢(shì)分析 】 首推1號(hào)樓、2號(hào)樓 1號(hào)樓均價(jià)2100元/平方米 2號(hào)樓均價(jià)2400元/平方米 目的：1、由1、2號(hào)樓測(cè)試市場(chǎng) 1. 1號(hào)樓主要用“低開高走”的策略起動(dòng)市場(chǎng)，引起市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，目的使銷售 形成旺銷的良性循環(huán)。 2. 2號(hào)樓主要測(cè)試中高價(jià)位的市場(chǎng)反應(yīng)程度，用95折的優(yōu)惠即2340元/平方米的 均價(jià)看市場(chǎng)反應(yīng)情況作以后項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的標(biāo)準(zhǔn)。 3. 測(cè)出市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目南北向與東西向的價(jià)差標(biāo)準(zhǔn)。 4. 測(cè)出本項(xiàng)目的景觀價(jià)格系數(shù)，做到景觀價(jià)值的最大發(fā)揮，是創(chuàng)造本次最大利 潤(rùn)的挖掘點(diǎn)。 2、由1、2號(hào)樓吸納兩部分市場(chǎng) 1. 1號(hào)樓主要測(cè)試郊區(qū)客戶群衡量本項(xiàng)目對(duì)此區(qū)域客房的吸引度。 2. 2號(hào)樓主要測(cè)試市區(qū)同檔甚至高檔盤的客戶群，這是項(xiàng)目升價(jià)的關(guān)鍵。
項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析