香港的物業(yè)管理1-3
第一講 香港物業(yè)的樓宇管理和維修 　　 一、樓宇管理 　　 樓宇——不管是住宅還是商業(yè)性大廈，或是上層做寫(xiě)字樓、底層或底下三四層做店鋪的混 合性大廈，或是集商場(chǎng)和其他設(shè)施為一體的物業(yè)場(chǎng)所——的日常管理主要是對(duì)樓字進(jìn)行有 效運(yùn)作，使租住者得到充分享用。物業(yè)經(jīng)理的責(zé)任范圍包括樓字的安全控制，清潔運(yùn)作 ，建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、廠房和公用設(shè)施的日常維護(hù)。他／她通過(guò)下屬部門(mén)履行這些職責(zé)。 　?。ㄒ唬┌踩刂?　　 提供安全服務(wù)和控制，要么由直接保安人員負(fù)責(zé)，要么讓承包商負(fù)責(zé)。除了只配一個(gè)看 門(mén)人這樣簡(jiǎn)單的管理外，還可以通過(guò)承包商雇請(qǐng)專(zhuān)業(yè)保安人士負(fù)責(zé)安全問(wèn)題。警衛(wèi)或門(mén) 衛(wèi)必須接受正規(guī)的防止犯罪和物業(yè)管理職能的培訓(xùn)。顯然，在現(xiàn)代化、智能化的大樓里 ，計(jì)算機(jī)自動(dòng)化系統(tǒng)和閉路電視等高科技已用到了安全控制上，所以更多的，且經(jīng)常性 的培訓(xùn)是不可少的。給租住者提供高水平的安全控制是必要的。對(duì)任何新樓字項(xiàng)目，在 其設(shè)計(jì)階段就考慮到應(yīng)用安全控制專(zhuān)業(yè)知識(shí)是很有益的。物業(yè)經(jīng)理，如果是大型開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，最好是安全專(zhuān)家，應(yīng)該被列為項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組的成員之一，這樣，他／她在安全控制 方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)就可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段得以運(yùn)用，從而避免項(xiàng)目完工之后修修補(bǔ)補(bǔ)。可 惜的是，這種早期的安全輸入在新項(xiàng)目中常常被忽視。 　　(二)看守條例 　　《香港法律》第299章規(guī)定：“看守人”是“除第三部分條款規(guī)定的人之外的任何人，受 雇于陸上或水上任何地方，保護(hù)任何財(cái)產(chǎn)，或防止犯罪或維護(hù)秩序?！北０矄T屬于這一類(lèi) 別。所以，任何想干看守這個(gè)差事都要到警察署領(lǐng)看守許可證（注：第三部分條款規(guī)定 的人指：公共官員及駐港軍隊(duì)）。 　　(三)保安服務(wù)范圍 　　通常，按兩班倒提供24小時(shí)保安服務(wù)，如，從早上7點(diǎn)到下午7點(diǎn)為一班。從管理的 角度出發(fā)，保安人員分三班倒更可取。商業(yè)性或辦公大摟往往可以考慮雇三班保安員， 而大部分的主宅樓有兩班就夠了，可以節(jié)省預(yù)算開(kāi)支。 　　(四)保安主管的職責(zé) 　　 1.保安主管當(dāng)班和下班都要與控制中心通話，并簡(jiǎn)要匯報(bào)青況。有些承包公司還提供電 話保護(hù)服務(wù)，在不同樓字或屋郊設(shè)多個(gè)檢測(cè)點(diǎn)，通過(guò)電話線與控制中心連接。保安主管 按事先定好內(nèi)時(shí)間表向控制中心匯報(bào)。 　　 2.安排保安員輪流值班，使工作平均分配到每個(gè)人。 　　 3.下班前向管理人員或樓字監(jiān)管簡(jiǎn)要匯報(bào)情況，每班未填虧一份“每日?qǐng)?bào)告單”送管理處 。　　 4.與物業(yè)管理人員或樓字監(jiān)管保持密切聯(lián)絡(luò)，這在有效協(xié)周任何安全問(wèn)題或其他有關(guān)租 住戶(hù)的問(wèn)題上非常重要。每日面對(duì)面地非正式的交流是正常的。物業(yè)經(jīng)理或他／她的代 理與保安公司高級(jí)人員的定期會(huì)議，視需要可每周或每月舉行一次，解決諸如勞動(dòng)力不 足和人員不稱(chēng)職等問(wèn)題。在規(guī)程制定之前，要通過(guò)自掃討論提出改進(jìn)安全控制的辦法和 手段。 　　(五)住宅樓進(jìn)出控制 　　 1.保安員必須警惕可疑之人或情況。如有人在大樓的任何也方行跡可疑，都要禮貌地加 以詢(xún)問(wèn)，讓其出示證件，陳述理由。如遇對(duì)方拒絕或回避，則需立即報(bào)告并請(qǐng)示大樓監(jiān) 管或控制中心。 　　 2.晚間值班時(shí)，保安員更需警惕大樓周?chē)哪吧?，要先?yàn)明他們的身份及來(lái)訪理由才 允許他們進(jìn)入大樓。 　　 3.保安員要注意大樓和大樓公用部分潛在的危險(xiǎn)，特別是有小孩的地方，必須隨時(shí)防止 發(fā)生事故，向大樓監(jiān)管報(bào)告可能發(fā)生的危險(xiǎn)情況。 　　 4.大樓監(jiān)管要保管一本鎖匙記錄簿，記錄向每位住戶(hù)發(fā)放的全部鎖匙。為便于管理，通 常在控制中心或管業(yè)處留一份主要人口鎖匙，以備出現(xiàn)緊急情況時(shí)用。 　　 5.住戶(hù)搬遷或裝修期間，保安員或大樓監(jiān)管要特別注意人員進(jìn)出情況，保證搬家和／或 裝修承包公司接受監(jiān)督。不觸犯規(guī)章。 　　 6.保安員必須每天對(duì)每幢大樓進(jìn)行檢查，而大樓監(jiān)管則須根據(jù)每日檢查報(bào)告進(jìn)行定期檢 查，目的是保證安全標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，同時(shí)對(duì)其他事情，如清潔，小修理。電梯。升降梯維 修等進(jìn)行跟 　　　(六)商業(yè)大樓進(jìn)出控制 　　住宅樓的安全措施可用在商業(yè)大樓，辦公室和購(gòu)物中心。由于商業(yè)樓字的結(jié)構(gòu)和用 途更復(fù)雜，有更多的人進(jìn)出，所以要求保安人士更認(rèn)真，專(zhuān)業(yè)技能更出色。大型證券場(chǎng) 所的管理還需要建 立以保安主管為首的保安部門(mén)。保安主管向高級(jí)管理人員匯報(bào)，在保安問(wèn)題上他是物業(yè) 經(jīng)理的專(zhuān)家顧問(wèn)。 　　以下是商業(yè)大樓安全控制指導(dǎo)： 　　1.在大樓裝修或維修期間，承包商和施工人員須經(jīng)同意才能進(jìn)入大樓。 　　2.正常情況下服務(wù)人員不許使用顧客電梯和升降梯。 　　3.當(dāng)服務(wù)人員電梯出故障時(shí)，大樓監(jiān)管可允許服務(wù)人員使用顧客電梯但須密切關(guān)注 ，以防給其他乘客造成不必要的麻煩。 　　4.運(yùn)送建材貨料只能使用服務(wù)梯，運(yùn)送大件材料要有操作人員監(jiān)視。大樓監(jiān)管如果 認(rèn)為電梯有可能受損或貨件過(guò)大或有危險(xiǎn)性，他有權(quán)禁止使用服務(wù)梯。 　　5.貨物或材料如要運(yùn)出大樓須有許可證，并經(jīng)得物業(yè)經(jīng)理或他／她的代理同意。 　　6.辦公時(shí)間結(jié)束之后進(jìn)入大樓和／或租戶(hù)辦公室，須當(dāng)班保案員出示他／她的辦公 室主任簽發(fā)的許可證及他／她的身份證。來(lái)訪者進(jìn)入和離去時(shí)均須在來(lái)訪登記簿上登記 。 　　7.樓內(nèi)和樓周?chē)辉S有人閑蕩。讓乞丐，街邊小販。街頭寄宿者和衣冠不整者離開(kāi) 大樓?！　　?.對(duì)辦公時(shí)間過(guò)后關(guān)閉所有進(jìn)出口門(mén)窗，卷閘和大門(mén)要制定標(biāo)準(zhǔn)程序。主 要人口處。出口處和卷閘的開(kāi)啟，關(guān)閉時(shí)間須在日志上記錄?！?　　(七)拍照 　　 沒(méi)有物業(yè)經(jīng)理事先許可不許在大樓內(nèi)拍照或攝影 　　(八)通訊系統(tǒng) 　　1．保安和物業(yè)管理人員之間通常使用電信。電話系統(tǒng)及步話機(jī)進(jìn)行聯(lián)系（須向政府 申請(qǐng)?jiān)S可證，每年更新）。 　　2．須讓所有的租用者或居住者知道管理處的電話號(hào)碼；如果需要的話可在大樓和控 制中心之間設(shè)熱線電話。大樓監(jiān)管須備一份緊急情況聯(lián)系電話，另須備一份最新的住戶(hù) 登記簿（其內(nèi)容包括遇火災(zāi)、煤氣泄漏。盜竊或水管破裂等緊急情況時(shí)與誰(shuí)聯(lián)系）。 　　3.作人員當(dāng)班時(shí)宜穿制服并佩戴服務(wù)證，有利證明身份，搞好與租住戶(hù)的關(guān)系 　　(九)火災(zāi)預(yù)防 　　 防患于未然，成功預(yù)防火災(zāi)是保安或物業(yè)管理人員的責(zé)任，須定期提醒住戶(hù)警惕火災(zāi)的 發(fā)生。每年干燥季節(jié)到來(lái)之前，在十月份左右，物業(yè)經(jīng)理要考慮給租住戶(hù)散發(fā)傳單，甚 至在大堂張貼防火命令和指導(dǎo)。 　　(十)租住戶(hù)防火指導(dǎo) 　　1．最后離開(kāi)辦公室的辦公人員必須檢查關(guān)閉所有電源開(kāi)關(guān)和包括計(jì)算機(jī)、打字機(jī)。 復(fù)印機(jī)等電器開(kāi)關(guān)。 　　2．確保辦公室里不留冒煙的煙頭和煙草。 　　3．不在樓字內(nèi)放置不該放的易燃材料。 　　4．不得在過(guò)道堆積垃圾或物件，避免妨礙行人通行。物業(yè)工作人員須確保堆積于樓 梯和大堂的廢棄物品及時(shí)清理干凈。 　　5．如發(fā)現(xiàn)有缺損的電源插頭或電線須立即報(bào)告電工或大樓監(jiān)管，進(jìn)行緊急修理或更 換。 　　6．不要使用轉(zhuǎn)換器以免增加電負(fù)荷。 　　7．不得在辦公室煮食（應(yīng)另設(shè)小廚房供職員煮飯煮水）。 　　8．不要將松脫電線接到墻上插座，須使用相配的插頭。 　　9．開(kāi)始裝修之前，須通過(guò)物業(yè)管理人員或承包商添加滅火設(shè)備，如滅火器和沙桶。 　　(十一)遇火災(zāi)具體指導(dǎo) 　　1．如果遇上火災(zāi)，要保持平靜： 　?。?）擊破最近處的火警報(bào)警玻璃，警報(bào)聲隨之響起，向附近的人喊“著火了”。 　?。?）在自身沒(méi)受到威脅的情況下，用報(bào)警點(diǎn)旁的滅火裝置滅火。 　?。?）電著火時(shí)不要潑水。 　?。?）如果火勢(shì)無(wú)法控制，從就近樓梯下到地面等候消防人員，向他們介紹火勢(shì)情況 。 　　2．如果聽(tīng)到著火警報(bào)，要保持冷靜。警報(bào)鈴會(huì)在著火層和其他樓層響起。你的樓層 可能不會(huì)受到影響 　　(1)警告你的家人或職員和鄰居，隨時(shí)準(zhǔn)備撤離到底層或空地或避難層。 　　(2)清點(diǎn)你的家人或職員，以便于撤離。 　　(3)不要擠開(kāi)通往樓梯的出口門(mén)，一定要將其關(guān)上。 　　(4)不要使用電梯。 　　 疏散撤離揩導(dǎo) 　　 如果必須撤離你的大樓時(shí)： 　　(1)鎖好所有貴重物品。 　　(2)停止使用電話。 　　(3)關(guān)掉所有電器，但不關(guān)燈。 　　(4)若時(shí)間允許，離開(kāi)時(shí)鎖上門(mén)。 　　(5)不要使用電梯，以防電梯中途斷電停止運(yùn)作。 　　(6)從最近處樓梯走，不要閑蕩。 　　(7)走，不要跑。 　　(8)考慮周到，避免驚慌失措。 　　(9)不要攜帶大件物品。 　　(10)聽(tīng)從保安或物業(yè)管理人員或消防人員的指示。 　　注意：關(guān)上門(mén)可減少空氣中的氧氣，有助于防止火勢(shì)蔓延。是否鎖上門(mén)完全由個(gè)人 自己決定。消防設(shè)備、報(bào)警系統(tǒng)和火警出口 　　(1)報(bào)警器： 　　——手動(dòng)報(bào)警器設(shè)在顯眼處，緊鄰水管柜。報(bào)警器玻璃屏擊破后大樓每層報(bào)警器一齊 響起?！　?-一每個(gè)人都要熟悉報(bào)警器放置的地方。 　　(2)滅火設(shè)備： 　　——救火水管軸圈設(shè)在大樓內(nèi)各顯眼處，通常緊鄰火警出口。 　　——各人都要熟知滅火設(shè)備放置的地方。 　　(3)出口和通道： 　　——如果發(fā)生火警需要撤離，樓內(nèi)有足夠的出口和通道供所有的人使用。 　　——每個(gè)出口都設(shè)有自動(dòng)關(guān)閉的門(mén)，以防濃煙進(jìn)入通道。要保證所有出口的門(mén)都關(guān)上 。 　　(4)電梯： 　　——火警時(shí)不準(zhǔn)使用電梯撤離。樓內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)電梯很容易失靈。警報(bào)響后；大樓電 梯要下到電梯倉(cāng)關(guān)閉，直到警報(bào)解除后再重新啟用。 　　(十二)炸彈威脅 　　即時(shí)即地作出反應(yīng) 　　如何對(duì)炸彈威脅（即威脅用炸藥破壞或毀壞大樓）作出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)，有必要制定旨 在指導(dǎo)保安和物業(yè)管理人士的周全的計(jì)劃或程序，并確保正確的程序得到有效的實(shí)施， 把對(duì)人員和大樓的危險(xiǎn)減至最低，盡量減少影響大樓的正常運(yùn)作。一套完備的準(zhǔn)備工作 包括以下幾個(gè)方面： 　　1．負(fù)責(zé)實(shí)施反應(yīng)計(jì)劃的人定期知會(huì)。 　　2．（如果條件允許）定期舉行模擬演習(xí)，測(cè)試直接負(fù)責(zé)人員的應(yīng)變能力。這種演習(xí) 包括設(shè)置模擬炸彈。 　　3．緊急反應(yīng)計(jì)劃實(shí)施之后，需要對(duì)該計(jì)劃進(jìn)行評(píng)估和更新，去除不足之處，并作必 要的改進(jìn)。 　　報(bào)告炸彈威脅 　　收到炸彈威脅之后，須立即準(zhǔn)確地向物業(yè)經(jīng)理或指定上級(jí)部門(mén)報(bào)告。收到報(bào)告之人 可自行決定向哪位高級(jí)管理人員匯報(bào)具體情況。在反應(yīng)計(jì)劃實(shí)施的同時(shí)，物業(yè)經(jīng)理須向 警察局報(bào)告收到炸彈威脅。 　　人員撒離程序 　　物業(yè)經(jīng)理可能會(huì)作出全部或部分人員撤離大樓的決定。在作決定前，只要時(shí)間許可 ，應(yīng)先與警察局商量。根據(jù)安全專(zhuān)家和當(dāng)?shù)鼐炀值慕ㄗh，須制定工作人員緊急撤離程 序，并讓他們熟悉這些程序和其他有關(guān)他們自身安全的安排。 　　1．撤離路線： 　　——主要的或可選用的撤離路線須讓所有居住者熟悉。 　　2．撤離信號(hào)： 　　——有時(shí)可用火警警報(bào)鈴作為撤離信號(hào)，但建議使用不同的響鈴方式以與火災(zāi)警報(bào)相 區(qū)別?！　?．如遇炸彈事件，人員撤離時(shí)要敞開(kāi)門(mén)窗以減少爆炸碎片造成傷害（如遇火 災(zāi)則關(guān)閉門(mén)窗。） 　　4．離開(kāi)辦公室之前，工作人員要關(guān)閉各種機(jī)器，但不關(guān)燈。 　　5．撤離人員須放下所有的箱子。旅行包。手袋等個(gè)人物件；這些物件可能給在大樓 內(nèi)搜索引爆裝置藏匿之處造成額外的負(fù)擔(dān)。 　　6．集合地： 　　——撤離人員集合的安全地帶。安全地帶離受到威脅的圍堵或大樓的距離最短也要有 100米?！　?．停止公共設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)： 　?。?）要關(guān)閉除照明線路以外的所有電源，關(guān)閉燃?xì)?。燃料管道總閥或開(kāi)關(guān)。 　　（2）所有爐灶、鍋爐及類(lèi)似設(shè)備進(jìn)行安全關(guān)閘。該項(xiàng)工作要由合格的技術(shù)人員操作 。 　　8．控制進(jìn)入撤離地區(qū)。當(dāng)撤離完畢后要嚴(yán)格控制未經(jīng)許可的人進(jìn)入撤離地區(qū)，直到 準(zhǔn)許重新入住。 　　(十三)通訊 　　在實(shí)施針對(duì)炸彈威脅的反應(yīng)計(jì)劃過(guò)程中，必須迅速建立起負(fù)責(zé)人員撤離的物業(yè)經(jīng)理 與保安或其他管理人士之間的雙向通訊系統(tǒng)，通常使用現(xiàn)有電話或大樓內(nèi)電訊設(shè)備。但 必須注意，不能使用手提收發(fā)兩用無(wú)線電（這種無(wú)線電收發(fā)機(jī)有可能引起電啟動(dòng)炸彈的 提前爆炸。） 　　(十四)公共關(guān)系 　　讓傳媒或大眾知道確切情況很重要。但作為官方發(fā)言人只能是某一位高層物業(yè)管理 人員，其他有關(guān)人士不得向外泄露事件的任何信息。 　　臺(tái)風(fēng)應(yīng)急 　　每年5月至10月之間是香港的臺(tái)風(fēng)季節(jié)。臺(tái)風(fēng)季節(jié)開(kāi)始之前，為慎重起見(jiàn)，物業(yè)經(jīng)理 應(yīng)向他／她的管理人員發(fā)出指示，應(yīng)召集所有有關(guān)人員開(kāi)個(gè)特別會(huì)議，讓他們有機(jī)會(huì)提 意見(jiàn)和問(wèn)問(wèn)題。其目的是讓他們熟悉自己的職責(zé)及臺(tái)風(fēng)來(lái)臨時(shí)應(yīng)采取什么必要行動(dòng)。如 有必要，可根據(jù)管理人員的建設(shè)性意見(jiàn)對(duì)物業(yè)經(jīng)理的指示作進(jìn)一步的修改。 　　(十五)臺(tái)風(fēng)應(yīng)急隊(duì)。（T .E .T） 　　最好指定兩位級(jí)別不低于助理經(jīng)理的高層人員作為協(xié)調(diào)員。一旦3號(hào)臺(tái)風(fēng)信號(hào)掛起， 他們就要協(xié)調(diào)和指導(dǎo)臺(tái)風(fēng)應(yīng)急隊(duì)進(jìn)行工作。勞工協(xié)調(diào)員在第一協(xié)調(diào)員值班8小時(shí)后接替他 ／她的工作。按規(guī)定，誰(shuí)都不需要24小時(shí)超時(shí)限待命不休息。臺(tái)風(fēng)應(yīng)急隊(duì)由兩隊(duì)人馬組 成，一隊(duì)是技術(shù)隊(duì)，一隊(duì)是住戶(hù)服務(wù)隊(duì)。各隊(duì)人數(shù)根據(jù)物業(yè)類(lèi)型的要求而定。如果大廈 （通...
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