估價(jià)常見錯(cuò)誤
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書常見錯(cuò)誤 一、報(bào)告書不完整 1、沒有委托方；2、沒有估價(jià)方；3、沒有作業(yè)日期；4、沒有估價(jià)師聲明；5、沒有估價(jià) 的假設(shè)前提和限制條件；6、沒有附件；7、沒有估價(jià)目的；8、沒有估價(jià)時(shí)點(diǎn)；9、沒有 價(jià)值定義；10、沒有估價(jià)依據(jù)；11、沒有估價(jià)人員；12、沒有估價(jià)原則；13、沒有說明 。 二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書部分內(nèi)容描述不清 1、土地使用權(quán)年限不清，如50年（少年限起止）；2、土地使用權(quán)性質(zhì)不清，如 集體還是國有；3、土地使用權(quán)人不清、是否具有使用權(quán)證；5、是否具有房屋所有權(quán)證 ；6、房屋用途不清；7、房屋結(jié)構(gòu)不清；8、房屋建成年代不清；9、房屋權(quán)屬不清；10 、土地生熟程度不清；11、地價(jià)類型不清；12、土地用途不清；13、土地容積率不清； 14、建筑密度介紹不清；15、綠化比率不清。 三、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤 1、市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)要用市場(chǎng)比較法；2、有收益或潛在收益的要用收益法；3、待開 發(fā)條件的要用假設(shè)開發(fā)法；4、無上條件的可用成本法。 四、估價(jià)技術(shù)路線常見錯(cuò)誤 1、損害賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評(píng)估，出現(xiàn)前的情況如何；2、拍買保留底價(jià)要注意；3、用市場(chǎng)比 較法評(píng)估的房地產(chǎn)扣除折舊不對(duì)；4、舊有房地產(chǎn)的技術(shù)路線，運(yùn)用成本法時(shí)，采用房地 分估的方法。首先確定重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，所評(píng)估的標(biāo)的物是什么標(biāo)準(zhǔn)，然后確定標(biāo)的物的 重置價(jià)，其次得出房屋的成新率，土地的價(jià)值運(yùn)用市場(chǎng)比較法求出，然后相加得出舊有 房地產(chǎn)的價(jià)值。 五、市場(chǎng)比較法注意問題 1、交易情況和交易目的不同；2、交易狀況不清；3、成交價(jià)描述不清；4、成交日期不 清；5、付款方式交待不清；6、可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈；7、用途要相同； 8、建筑結(jié)構(gòu)要相同；9、權(quán)利性質(zhì)要相同；10、交易類型與估價(jià)目的相吻合；11、交易 日期與時(shí)點(diǎn)相接近；12、成交價(jià)格正常或可修正為正常價(jià)；13、可比實(shí)例原則上不能超 過一年；14、修正單項(xiàng)不能超過20%，綜合修正不能超過30%；15、修正項(xiàng)目出現(xiàn)錯(cuò)誤， 如臨街的應(yīng)在區(qū)域因素而在個(gè)別因素修正了；16、修正方向，如分子、分母修正問題； 17、加權(quán)時(shí)出現(xiàn)矛盾，最接近的應(yīng)附于大的權(quán)數(shù)； 六、收益法方面的問題 1、公式運(yùn)用錯(cuò)誤；2、凈收益方面（扣除項(xiàng)目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐 館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營的考慮利潤等）；3、資本化率采用通 貨膨脹率利潤率加入是不對(duì)的，投資收益率在某些方面等同于資本化率，對(duì)同一房地產(chǎn) ，租金/售價(jià)=資本化率，不同用途的房地產(chǎn)具有不同的資本化率，注意資本化率的客觀 性，應(yīng)側(cè)重投資收益率；4、有效的收益年期不對(duì)。 七、成本法注意的問題 1、采用了實(shí)際成本；2、價(jià)格構(gòu)成不全（土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)、投資利息 、銷售稅費(fèi)、利潤）；3、新開發(fā)的土地沒有注意可轉(zhuǎn)讓比率；4、利息、利潤的計(jì)算基 數(shù)不對(duì)（取得土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)）三者的和再乘利息率或利潤率5、折舊問題。 八、假設(shè)開發(fā)法注意的問題 1、各種費(fèi)用及成本是否具有客觀性；2、計(jì)算時(shí)是否有漏項(xiàng)（購買土地時(shí)應(yīng)交稅費(fèi)）； 3、銷售稅費(fèi)的內(nèi)涵；4、買方承擔(dān)的稅費(fèi)（契稅應(yīng)有買方交納，基數(shù)為3%—5%，交易費(fèi)各 負(fù)擔(dān)一半）；5、開發(fā)成本均勻投入、投入時(shí)間與年限問題；6、計(jì)算時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)完成 后銷售時(shí)間與時(shí)點(diǎn)的關(guān)系，計(jì)算價(jià)值時(shí)要考慮銷售期；7、動(dòng)態(tài)計(jì)算時(shí)不在扣除利息和利 潤。 九、其它方面 1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計(jì)算時(shí)考慮，不能再計(jì)算其價(jià)值；2、不是房產(chǎn)收入 的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再單獨(dú)計(jì)算 價(jià)值；3、結(jié)論不能直接寫為多少（結(jié)論也不能少大寫金額）；4、抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說明 其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和處分問題以及賠償問題，劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；5、 用詞、用語不當(dāng)；6、出租的房屋應(yīng)注意租賃期限和租金收取標(biāo)準(zhǔn)；7、物價(jià)指數(shù)、通貨 膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù)；8、租賃合同中租金的收取應(yīng)為一具 體數(shù)字，不能寫作為100-- 120元/平方米；9、市場(chǎng)比較法中系數(shù)的取值要有依據(jù)；10、凈收益的扣除項(xiàng)目要全；1 1、稅費(fèi)中不能列支所得稅；12、物業(yè)的資本價(jià)值求取時(shí)，應(yīng)注意有效使用年期。 ************************************************************* 1、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日 期。 2、稅費(fèi)通常為“二稅一費(fèi)”等而不包括所得稅和土地增值稅等。 3、在假設(shè)開發(fā)法中注意驗(yàn)算一下總樓價(jià)的計(jì)算是否有誤，另外注意建筑費(fèi)是否折南到估 價(jià)時(shí)點(diǎn)。專業(yè)費(fèi)通常取建筑費(fèi)的系數(shù)，如再折現(xiàn)則有誤。 4、假設(shè)開發(fā)法中具體講是用現(xiàn)金流量法計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，不再單獨(dú)計(jì)算利息和利潤 。 5、計(jì)算土地單價(jià)時(shí)，計(jì)算的步驟和采用的土地面積。 6、在估價(jià)報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中委托方和估價(jià)方是否是同一單位以及估價(jià)結(jié)果前后是否一致 。 7、注意成本法估價(jià)中的技術(shù)路線是否有誤。 8、市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)狀況修正中單項(xiàng)因素不能超過節(jié)20%，綜合修正不能超過30%。 在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說明。 9、估價(jià)報(bào)告的有效期不應(yīng)超過一年，應(yīng)用的有效期為自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一 年，但在市場(chǎng)狀況變化很大的情況下，估價(jià)報(bào)告的有效期不能超過半年。 10、注意估價(jià)結(jié)果報(bào)告中，金額大寫是否和前面小寫及估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的一致，且大寫 金額不能有誤。 11、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中通常漏掉價(jià)值定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等到項(xiàng)，而要注意時(shí) 點(diǎn)的確定日期與估價(jià)目的相吻合。如估價(jià)目的是預(yù)測(cè)未來的樓價(jià)，而時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在是不對(duì) 的，另外，還有回顧性估價(jià)、保險(xiǎn)賠償?shù)葧r(shí)點(diǎn)的確定也要一并注意。 12、價(jià)值定義的說明，如評(píng)估的是拍賣價(jià)格、抵押價(jià)格等，還要說明與市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整 幅度。 13、從估價(jià)報(bào)告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。 14、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應(yīng)扣除的項(xiàng)目（如在多數(shù)情況下，不應(yīng) 扣除折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、利潤等），收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確 定中沒有說明確定的理由。 15、成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中一致的均為錯(cuò)。 16、在采用收益法估價(jià)時(shí)，采用的凈收益應(yīng)為客觀收益，成本應(yīng)為客觀成本，各種估價(jià) 報(bào)告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等。 17、市場(chǎng)比較法中選取的可比實(shí)例如超過一年，又沒有說明價(jià)格是否穩(wěn)定是不對(duì)的，在 一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過一年。 18、市場(chǎng)比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤，例本應(yīng)該在分子上修正的，而在分母上修 正了，本應(yīng)該增加的而減少了，如可比實(shí)例房地產(chǎn)的位置、實(shí)物、狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)越 （+2%），則價(jià)格應(yīng)向下修正為100/102，而修正成100/98是不的。 19、在市場(chǎng)比較法交易日期修正中，貨幣單位換算的時(shí)機(jī)要看以那種化幣單位上漲或下 跌，另外，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個(gè)月要記清以及在計(jì)算時(shí)的位置以及搞清 是定基價(jià)格指數(shù)還是環(huán)比價(jià)格指數(shù)等。 20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成 本再加上開發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、利息、利潤和稅金等。 21、成本法計(jì)算利息時(shí)，費(fèi)用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的 一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計(jì)算期的計(jì)算 方法是考試的重點(diǎn)。在一般情況下地價(jià)是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工 程完工都要計(jì)息。 22、在各種方法計(jì)算中，參數(shù)的確定要有依據(jù)，特別是估價(jià)結(jié)果的確定的理由要充分， 參數(shù)確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、 綜合資本化率的關(guān)系以及計(jì)算時(shí)資本化率的應(yīng)用是否正確，選用的公式是否正確。 23、重復(fù)計(jì)算問題，如在收益法計(jì)算某賓館的收益時(shí)又用別的方法計(jì)算了大堂、技術(shù)層 、設(shè)備層的價(jià)值等等。 24、收益法評(píng)估中還應(yīng)考慮出租率，入住率，酒店還要考慮上座率，則對(duì)應(yīng)的吧臺(tái)、大 堂也不能再計(jì)算價(jià)值。 25、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)傳統(tǒng)方法中應(yīng)注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳 金計(jì)算期的確定，扣除項(xiàng)目的確定，銷售銳費(fèi)不計(jì)利息、利潤，另外注意利息、利潤的 計(jì)算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除 銷售銳費(fèi)時(shí)，就不能再折現(xiàn)了；建筑費(fèi)的求取時(shí)也同樣存在這方面的問題，專業(yè)費(fèi)通常 取建筑費(fèi)的系數(shù)，也不能再折現(xiàn)了，此時(shí)所求的地價(jià)或在建工程價(jià)值是從價(jià)時(shí)點(diǎn)上的價(jià) 值。 26、成本法計(jì)算折舊時(shí)，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，二是土地使 用年限（出讓土地）。地租的求取不能簡(jiǎn)單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的 方法計(jì)算。 以上這些問題，在看評(píng)估報(bào)告時(shí)多加注意，星號(hào)下面的有和上面的重復(fù)，可能出發(fā)點(diǎn)不 同，個(gè)別不通順的地方敬請(qǐng)諒解
估價(jià)常見錯(cuò)誤