俊城淺水灣項(xiàng)目推廣策略1
俊城淺水灣項(xiàng)目推廣策略 目 錄 第一部分 銷售策略 4 1.銷售策略 4 1.1銷售總策略 4 1.2 2005年各階段推售目標(biāo) 4 1.2.1銷售初期（2005.2-3） 4 1.2.2強(qiáng)銷期（2005.4-6） 7 1.2.3持銷期（2005.7-9） 9 1.2.4第二次強(qiáng)銷期（2005.10-12） 11 1.3項(xiàng)目銷售必備條件 11 1.3.1法律文件 11 1.3.2現(xiàn)場(chǎng)包裝 12 1.3.3宣傳途經(jīng) 12 1.3.4銷售工具 12 1.3.5銷售策略 13 1.3.6其他配合 13 1.4銷售方式 14 1.4.1現(xiàn)場(chǎng)接待（坐盤銷售） 14 1.4.2展銷會(huì) 14 1.4.3數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷 14 1.4.4中原一二手聯(lián)動(dòng) 15 1.4.5外延展示 15 1.4.6客戶聯(lián)誼會(huì) 15 1.5促銷策略 15 1.5.1折扣 16 1.5.2變相折扣匯總 16 1.5.3宣傳造勢(shì)活動(dòng) 17 第二部分 宣傳推廣策略 17 第一章、意義·影響力 18 標(biāo)竿·關(guān)于俊城·淺水灣的獎(jiǎng)項(xiàng) 18 創(chuàng)新·為時(shí)代的英雄們筑屋建所 18 唯一性的賣點(diǎn) 18 1、項(xiàng)目定位 18 2、規(guī)劃 18 3、建筑 19 第二章 思想·創(chuàng)造力 19 認(rèn)知·機(jī)會(huì)藏于威脅中 19 1、認(rèn)知劣勢(shì)與威脅 19 2、認(rèn)知優(yōu)勢(shì) 20 3、認(rèn)知機(jī)會(huì) 20 第三章 操作·執(zhí)行力 20 1、策略核心 20 1.1策略·計(jì)劃 20 1.2整合 21 1.2.1產(chǎn)品 21 1.2.2園林 22 1.2.3地理位置及配套 22 2、項(xiàng)目解析 23 2.1項(xiàng)目分析 23 2.2客群分析 24 2.3項(xiàng)目方向性闡述 25 3、推廣主線與宣傳賣點(diǎn)組合 25 3.1全程推廣主題與推廣主線 25 3.2宣傳賣點(diǎn) 26 3.3推廣主線與賣點(diǎn)的有效組合 27 4、各階段推廣策略 28 4.1銷售初期 28 4.1.1時(shí)間安排 28 4.1.2形象推廣主題 28 4.1.3階段目標(biāo) 28 4.1.4配合條件 28 4.1.5形象推廣策略 28 4.1.6造勢(shì)活動(dòng) 29 4.1.7跟進(jìn)情況 29 4.2強(qiáng)銷期 29 4.2.1時(shí)間安排 29 4.2.2形象推廣主題 30 4.2.3階段目標(biāo) 30 4.2.4配合條件 30 4.2.5形象推廣策略 30 4.2.6產(chǎn)品推廣策略 31 4.2.7推售單位 31 4.2.8造勢(shì)活動(dòng) 31 4.2.9跟進(jìn)情況 33 4.3平穩(wěn)銷售期 33 4.3.1時(shí)間安排：2005年7-9月 33 4.3.2形象推廣主題：“公園2005，感·受生活” 33 4.3.3階段目標(biāo) 33 4.3.4配合條件 34 4.3.5形象推廣策略 34 4.3.6產(chǎn)品推廣策略 34 4.3.7推售單位 34 4.3.8造勢(shì)活動(dòng) 35 4.3.9跟進(jìn)情況 37 4.4一期尾盤銷售期（二期強(qiáng)銷期） 37 4.4.1時(shí)間安排：2005年10-12月 37 4.4.2形象推廣主題：“公園2005，感·悟生活” 37 4.4.3階段目標(biāo) 37 4.4.4配合條件 38 4.4.5形象推廣策略 38 4.4.6產(chǎn)品推廣策略 38 4.4.7造勢(shì)活動(dòng) 38 5、各階段廣告媒體投放頻率及建議 40 5.1媒體列表 40 5.2媒體說明 40 5.3媒體選擇 41 5.4媒體組合 41 5.5投放頻率及規(guī)模 41 5.6項(xiàng)目推廣 42 5.6.1項(xiàng)目推廣整合 42 5.6.2項(xiàng)目推廣排期 43 5.6.3項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘 47 5.7戶外廣告牌安排（全年）： 50 5.8路名牌安排 51 6、PR、SP活動(dòng)方案 51 7、地盤包裝建議 52 7.1現(xiàn)場(chǎng)參觀路線包裝 53 7.2售樓處內(nèi)部分區(qū)及包裝建議 53 7.2.1售樓處功能布局建議 54 7.2.2售樓處室內(nèi)包裝建議 55 8、費(fèi)用統(tǒng)計(jì) 55 俊城·淺水灣營(yíng)銷推廣方案 第一部分 銷售策略 1.銷售策略 1.1銷售總策略 分批推售，穩(wěn)扎穩(wěn)打；三快兩慢，打時(shí)間差 俊城·淺水灣作為23萬(wàn)平米的西南生態(tài)大盤,園區(qū)內(nèi)擁有不同建筑形式的產(chǎn)品，應(yīng)更注 重銷售的節(jié)奏，進(jìn)行產(chǎn)品線均衡、組合推售。結(jié)合銷售季節(jié)、工程進(jìn)度，控制銷量、控 制節(jié)奏，提升價(jià)格、推高形象面臨此消彼漲的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，利用價(jià)格錯(cuò)位、產(chǎn)品錯(cuò)位打時(shí) 間差戰(zhàn)術(shù)。 項(xiàng)目銷售周期確定為2年，在這兩年里，我們將項(xiàng)目分成三快兩慢5個(gè)銷售期，按時(shí)間 劃分分別為： 2005.2～2005.5，預(yù)熱階段，銷售速度緩增 2005.5～2005.11，一期熱銷、二期面市，銷量高位振蕩 * 2005.11～2006.3，進(jìn)入持銷期，銷量在周期內(nèi)保持穩(wěn)定 * 2006.3～2006.7，二次熱銷，銷量再次攀升 * 2006.8～2006.12，進(jìn)入尾盤銷售期,消化剩余單位 1.2 2005年各階段推售目標(biāo) 2005年項(xiàng)目的主要推售單位以一、二期的高層為主，且目前別墅、洋房的推售量并不 清晰，因此，此處，進(jìn)對(duì)2005年高層的推售做階段性方案建議。 項(xiàng)目的全程銷售節(jié)奏分為三快兩慢，但2005年中我們又將項(xiàng)目的銷售階段再次細(xì)分， 以更好的指導(dǎo)全年的銷售。 1.2.1銷售初期（2005.2-3） 銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的9％左右； 推售單位：2005年2-3月共推出單位96套，其中2月推售單位全部為先期銷售 的散戶單位。 推售套數(shù)統(tǒng)計(jì)： |推售單位 |2月 |3月 | | |19＃,2S,91-92㎡, 2T |22＃-2,2S,91-96㎡, 23T | | |19＃,3S,128-132㎡,3T |22＃-2,3S,128-130㎡,14T | | |20＃,2S,91-92㎡, 2T |22＃-2,4S,208㎡, 1T | | |23＃,2S,89-90㎡, 2T |　 | | |23＃,3S,117-128㎡,9T |　 | | |24＃,2S,93-101㎡, 10T |　 | | |25＃,2S,95-97㎡, 3T |　 | | |25＃,3S,148-153㎡,4T |　 | | |26＃,2S,97㎡, 1T |　 | | |26＃,3S,148-153㎡,8T |　 | | |28＃,2S,95-97㎡, 3T |　 | | |28＃,3S,148-153㎡,10T |　 | | |30＃,2S,94㎡, 1T |　 | |合計(jì) |58套 |38套 | 推售單位統(tǒng)計(jì)： |2月 |3月 | |樓號(hào) |房號(hào) |樓號(hào) |房號(hào) |樓號(hào) |房號(hào) |　房號(hào) | |19# |1802 |25# |102 |22#2門 |2303 |2304 | | |1803 | |1703 | |2203 |2204 | | |1801 | |103 | |2103 |2104 | | |1701 | |1501 | |2003 |2004 | | |1401 | |301 | |1903 |1904 | |20# |1802 | |201 | |1803 |1804 | | |1803 | |101 | |1703 |804 | |23# |1802 |26# |102 | |1603 |704 | | |1803 | |1801 | |1503 |604 | | |1801 | |1701 | |1403 |504 | | |1804 | |1401 | |1303 |404 | | |1704 | |1301 | |1203 |304 | | |401 | |501 | |1103 |204 | | |301 | |301 | |1003 |104 | | |201 | |201 | |903 |2403 | | |101 | |101 | |803 |　 | | |304 |28# |1803 | |703 | | | |104 | |102 | |603 | | |24# |1802 | |103 | |503 | | | |102 | |1801 | |403 | | | |1803 | |1501 | |303 | | | |1703 | |1301 | |203 | | | |1603 | |1101 | |103 | | | |1403 | |701 | |　 | | | |1303 | |601 | | | | | |403 | |501 | | | | | |303 | |401 | | | | | |103 | |301 | | | | |30# |102 | |101 | | | | 目標(biāo)均價(jià)：2005年2- 3月份，由于進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、銷售人員對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度以及推售的先期剩余單位需要及時(shí)消 化等原因，2005年項(xiàng)目啟動(dòng)階段，價(jià)格不宜比先期有太大漲幅，保持在4370元/平米。 價(jià)格調(diào)整：2005年2-3月不進(jìn)行價(jià)格漲幅的調(diào)整。 1.2.2強(qiáng)銷期（2005.4-6） 銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的43％左右； 推售單位：2005年4-6月共推出單位187套，4- 6月推售單位絕大部分為先期未開售單位，如20＃、21＃01單元，22＃、29＃部分單元。 推售套數(shù)統(tǒng)計(jì)： | |4月 |5月 |6月 | |推售 |19＃, 3S,140-144㎡,|22＃-2,2S,91-97㎡, |19#, 3S,140-144㎡, | |單位 |3T |23T |4T | | |20＃, |22＃-1,3S,128-130㎡, |20#, 3S,140-144㎡, | | |3S,128-144㎡,23T |23T |7T | | |22＃-2,2S,92㎡, |29＃, 3S,148-153㎡, |21#, 3S,123-128㎡, | | |1T |18T |18T | | |22＃-1,4S,208㎡, | |22#-1,2S,91-96㎡, | | |1T | |24T | | |29＃, 2S,94-95㎡, | |22#-2,3S,128-130㎡, | | |18T | |9T | | |30＃, 2S,89㎡, | |30#,3S,117-121㎡, | | |2T | |3T | | |30＃, 3S,117-128㎡,| | | | |9T | | | |合計(jì) |58套 |64套 |65套 | 推售單位統(tǒng)計(jì)： |4月 |5月 |6月 | |樓號(hào) |房號(hào) |樓號(hào) |房號(hào) | |推售單位 |21#,2S,89-95㎡, |22#-1,2S,91-97㎡, |22#-1,3S,127-129㎡,2| | |36T |23T |3T | | |21#,3S,138-142㎡,1|22#-1,3S,127㎡, 1T|29#, 2S,97㎡, | | |8T | |18T | | | |22#-2,3S,127-129㎡,24| | | | |T | | |合計(jì) |54套 |48套 |41套 | 推售單位統(tǒng)計(jì)： |7月 |8月 |9月 | |樓號(hào) |房號(hào) |房號(hào) | | | |4月 |5月 |6月 | |90-100平米 |二室 |21 |23 |24 | |100-120平米 |二室 |1 |0 |1 | |120-130平米 |三室 ...
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