關(guān)于旗忠村地塊分析
關(guān)于旗忠村地塊分析 （寫(xiě)作提綱） 1. 長(zhǎng)島高爾夫別墅分析 原有上海佳信房地產(chǎn)有限公司于1998年定項(xiàng)并開(kāi)始搞前期規(guī)劃，及中心島綠化建設(shè) ，后由于資金原因無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)。2000年由北京人濟(jì)集團(tuán)全盤(pán)托盤(pán)，并買(mǎi)下佳信公司全 部資產(chǎn)，于2000年7月開(kāi)始搞一期共50多套；于2001年年初開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及對(duì)外預(yù)訂，并 于7月9日正式開(kāi)盤(pán)。從對(duì)外實(shí)際推廣來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售時(shí)間已達(dá)半年，至今為止客戶(hù)正式簽約 27套，還包括幾套大訂。從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，這樣的時(shí)間跨度本身銷(xiāo)售速度屬于較慢的。 分析原因： （1）單價(jià)、總價(jià)高。總價(jià)（250萬(wàn)-500萬(wàn)）已達(dá)上海別墅極品價(jià)格。 （2）戶(hù)型偏大。 （3）景觀上沒(méi)有高爾夫別墅的感覺(jué)。 2. 旗忠區(qū)域分析 1. 交通 2. 娛樂(lè)設(shè)施總體規(guī)劃 3. 新地塊分析 1. 規(guī)劃品味 2. 售價(jià)建議：5500-6000元/平方米 4. 基準(zhǔn)目標(biāo)——長(zhǎng)島高爾夫別墅產(chǎn)品分析，總結(jié)分析 1. 主要支持點(diǎn)分析 長(zhǎng)島別墅主要利基表現(xiàn)在GOLF球場(chǎng)、生態(tài)環(huán)境和規(guī)劃上。 1. GOLF球場(chǎng)代表高貴與身份，是一種品質(zhì)生活的象征。 2. 大面積的水域和森林公園等良好的綠化構(gòu)成全方位的生態(tài)環(huán)境。 3. 豐富的各國(guó)各種風(fēng)情別墅組合，區(qū)域的水景及綠化組合營(yíng)造極好的視覺(jué)效果。 2. 產(chǎn)品要素分析 1. 地段：位于馬橋旗忠村區(qū)域，地段概念差，缺少人文底蘊(yùn)和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，不 如虹橋、浦東別墅區(qū)概念。 2. 交通：市政配套交通缺乏，多依賴(lài)私車(chē)。北臨光華路、東依昆陽(yáng)路、西靠曙光路 ，總體上缺少快捷的主干道。 3. 天然曠野式別墅基地，但18洞旗忠高爾夫球場(chǎng)及規(guī)劃中的9洞高爾夫練習(xí)場(chǎng)難以 形成規(guī)模型的著名球場(chǎng)。森林公園還尚未成熟。 結(jié)論：綜上所述，長(zhǎng)島別墅塑造的8000- 15000元/平米的頂極別墅的條件不足，極有可能導(dǎo)致銷(xiāo)售周期的延長(zhǎng)，甚至產(chǎn)生滯銷(xiāo)的 嚴(yán)重后果。 五、 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思總結(jié) 1. 產(chǎn)品定位 1. 總價(jià)在120萬(wàn)。目前較為流行的磚混結(jié)構(gòu)別墅占80%。 2. 總價(jià)在200萬(wàn)。目前較為稀缺的純木高品味別墅占20%。 2. 品牌定位 形成高爾夫生態(tài)別墅概念，塑造體味生活意境的極品別墅。 3. 目標(biāo)市場(chǎng) 根據(jù)本項(xiàng)目的兩種結(jié)構(gòu)并存模式，形成兩兩不同的目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，即有數(shù)百萬(wàn)身價(jià) 的老板和喜歡享受生活的高級(jí)白領(lǐng)，和有精品正宗別墅概念，追求新潮或曾有國(guó)外生活 經(jīng)歷的實(shí)力派老板，品味結(jié)合市場(chǎng)區(qū)分理統(tǒng)一。
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