南京市物業(yè)管理辦法
　　 南京市物業(yè)管理辦法 第一章　總則 　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當事人的合法權益，推動物業(yè)管理行為健康發(fā)展 ，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。 　　第二條本辦法適用于本市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。 　　新建住宅區(qū)和配套設施齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。 　　配套設施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè) 管理。 　　配套設施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。 　　第三條南京房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責組織實施本辦法。各區(qū) 房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責負責本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。 　　建設、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關 部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會應當在各自職責范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。 　　第四條物業(yè)管理行業(yè)應當逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高 物業(yè)管理水平。 　　物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理市場的監(jiān)督檢查，依法建立物業(yè)管理的 各項制度。 　　物業(yè)管理企業(yè)應當遵循有償服務、自負盈虧的原則自主經(jīng)營，按照有關規(guī)定享受第 三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 　　第二章　業(yè)主自治管理 　　第五條業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè) 主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式上 可以由業(yè)主決定；業(yè)主人數(shù)多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大 會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。 　　物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設備設施的 相關情況劃定，原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定。 　　第六條業(yè)主享有下列權利： 　　（一）參加業(yè)主大會，對有關業(yè)主利益的重大事項進行表決； 　?。ǘI(yè)主委員會委員的選舉權和被選舉權； 　?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 　?。ㄋ模┻x擇物業(yè)管理企業(yè)； 　?。ㄎ澹┡c所交納物業(yè)管理費用相符的服務； 　?。┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動； 　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 業(yè)主承擔下列義務： 　?。ㄒ唬┳袷匚飿I(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； 　?。ǘ┳袷貥I(yè)主公約； 　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決定； 　?。ㄋ模┌凑蘸贤s定交納物業(yè)管理服務費； 　　（五）按照有關規(guī)定交納維修基金； 　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 　　第七條業(yè)主大會行使下列職權： 　?。ㄒ唬徸h、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程； 　?。ǘ┻x舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員； 　?。ㄈ徸h業(yè)主委員會的工作報告； 　?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤消業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； 　?。ㄎ澹徸h批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告； 　?。Q定有關業(yè)主共同利益的重大事項。 　　第八條業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)百分之三十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提 議后十五日內(nèi)應當就所提議題召開業(yè)主大會。 　　業(yè)主的投票權數(shù)，住宅實行一戶一票；非住宅按其總建筑面積除以相應的業(yè)主總數(shù) 得出的平均數(shù)為一票，每增加一平均數(shù)增加一票；業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù) 的計一票。 　　召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席。業(yè)主大會決定事項，應當由參 加會議的業(yè)主進行投票，超過投票權總數(shù)一半以上的，視為通過。 　　第九條物業(yè)管理區(qū)域區(qū)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之十，或者已交付使 用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當由所在 物業(yè)管理行政主管部門指導召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)所轄區(qū)街道 辦事處、社區(qū)居民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作。 　　第十條業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，對業(yè) 主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責： 　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會； 　?。ǘM定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過； 　?。ㄈ┙?jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審 查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同； 　?。ㄋ模┙?jīng)業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理，使用和續(xù)籌； 　?。ㄎ澹彾ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施； 　　（六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務活動，幫助物業(yè) 管理企業(yè)落實各項管理服務措施； 　　（七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關決定； 　?。ò耍┙邮軜I(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； 　?。ň牛┒酱贅I(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關規(guī)定； 　　（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。 　　第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會可以按照下列程序辦理 ： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)， 也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請； 　?。ǘ┧趨^(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會的條 件后，應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員 會。 　　第十二條業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在本物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連 選連任。 　　業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主 任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體 委員半數(shù)以上同意。 　　第十三條首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)， 向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。 業(yè)主委員會申請登記確認應當提交下列材料： 　　（一）業(yè)主委員會登記確認表； 　?。ǘI(yè)主委員會選舉辦法； 　?。ㄈI(yè)主大會會議紀要及選票。 　　業(yè)主委員會登記的有關事項發(fā)生變更的，應當辦理變更登記。 　　業(yè)主委員會終止的，應當辦理注銷登記。 　　第十四條業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，業(yè)主委員會的會務活動經(jīng)費、活動場所由 業(yè)主大會決定。 　　第十五條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的使用、維護、管理及公共利益等方 面的行為守則，業(yè)主公約對全體業(yè)主和使用人具有約束力。 　　業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起 十五日內(nèi)報所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。 　　第十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者 其他顯著位置予以公布，并對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束辦。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的，該決定無效。物 業(yè)管理行政主管部門應當責令改正，并通告全體業(yè)主和使用人。 　　第十七條市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴受理制度接受投訴。 　　區(qū)物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應當在五日內(nèi)作出是否受理的答復。對決定 受理的，應當進行調(diào)查、核實、并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處時意見回復投訴人。 投訴人對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門 提出書面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起三十日內(nèi) ，將復核意見回復投訴人。 　　第三章　物業(yè)管理企業(yè) 　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關材料 到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對備案的企業(yè)核定 資質(zhì)等級后，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務活動。 　　申請物業(yè)管理資質(zhì)應當交驗下列材料： 　　（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請書； 　?。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表； 　　（三）營業(yè)執(zhí)照； 　?。ㄋ模┙ㄔO部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、 工程技術人員專業(yè)技術職稱資格證書。 　　已領取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，在本市從事物 業(yè)管理活動的，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。 　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的權利： 　　（一）按照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度； 　?。ǘ┦杖∥飿I(yè)管理服務費用； 　?。ㄈ┲浦惯`章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為； 　?。ㄋ模┻x聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務； 　?。ㄎ澹┚芙^任何形式的攤派； 　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 　　物業(yè)管理企業(yè)的義務： 　　（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準； 　?。ǘ┞男形飿I(yè)管理合同，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務，維護業(yè)主利益； 　?。ㄈ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督； 　?。ㄋ模┒ㄆ诠嘉飿I(yè)管理公共服務費和維修基金的收支帳目，接受質(zhì)詢和審計； 　?。ㄎ澹┙邮苷嘘P行政主管部門的監(jiān)督管理； 　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 　　第二十條新建物業(yè)出售前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔物業(yè)出售后至業(yè) 主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務。 　　新建物業(yè)出售時，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽認前期物業(yè)管 理協(xié)議。 　　業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)管理合同。 　　第二十一條物業(yè)管理當事人應當就以下物業(yè)管理服務事項進行約定： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部分和共用設施設備的日常維護和管理； ?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理； 　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等協(xié)助管理事項； 　　（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務； 　　（五）應業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務； 　　（六）物業(yè)檔案資料的管理。 　　第二十二條供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時，物業(yè)管理企業(yè) 應當予以協(xié)助。 　　任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關費用。確需委托的，應當與物業(yè) 管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務。 　　第二十三條物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業(yè)主委 員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 　　第二十四條物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提供代辦服 務、特約服務的費用。收取物業(yè)管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質(zhì)量相適 應的原則。 　　普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務費由當事人 在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應業(yè)主的要求，提供 代辦服務和特約服務的費用，應當與業(yè)主協(xié)商確定。 　　物業(yè)管理服務實行等級評定，物業(yè)管理服務等級依據(jù)房屋共用部位、共用設施設備 維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動、服務質(zhì)量效果等內(nèi) 容綜合評定。 　　第四章　物業(yè)的使用與維護 　　第二十五條新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當建設物業(yè)管理服務用房等必要的物業(yè)管理 配套設施，制定物業(yè)管理實施方案，并報市物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè) 管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設施驗收，未經(jīng)物業(yè)管理配套設施驗收　的， 不得實施物業(yè)管理。 　　新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設施驗收按照下列程序進行： 　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請管理配套設施驗收，并提 交各專業(yè)主管部門專項驗收的認定文件； 　　（二）市物業(yè)管理行政主管部門應當在接到申請后三十日內(nèi)進行驗收，并經(jīng)予書面 答復。對驗收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設施驗收證明。 　　開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的 比例，無償提供物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有，并由受托管理的物業(yè)管理 企業(yè)使用。 　　配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門 制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。物業(yè)接管驗收辦法主要包括接管驗收的程序、 資料、內(nèi)容及交接雙方的責任等內(nèi)容。 　　第二十七條物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為： 　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途； （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備；擅自移動共用設施設備； 　?。ㄈ┧酱顏y建； 　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化； 　?。ㄎ澹╇S意傾倒或者丟棄雜物、垃圾...
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