南京市物業(yè)管理辦法
　　 南京市物業(yè)管理辦法 第一章　總則 　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行為健康發(fā)展 ，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 　　第二條本辦法適用于本市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。 　　新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。 　　配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè) 管理。 　　配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。 　　第三條南京房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責(zé)組織實施本辦法。各區(qū) 房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責(zé)負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。 　　建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關(guān) 部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。 　　第四條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高 物業(yè)管理水平。 　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理市場的監(jiān)督檢查，依法建立物業(yè)管理的 各項制度。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有償服務(wù)、自負盈虧的原則自主經(jīng)營，按照有關(guān)規(guī)定享受第 三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 　　第二章　業(yè)主自治管理 　　第五條業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè) 主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式上 可以由業(yè)主決定；業(yè)主人數(shù)多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大 會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。 　　物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設(shè)備設(shè)施的 相關(guān)情況劃定，原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定。 　　第六條業(yè)主享有下列權(quán)利： 　　（一）參加業(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進行表決； 　?。ǘI(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)； 　　（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 　　（四）選擇物業(yè)管理企業(yè)； 　?。ㄎ澹┡c所交納物業(yè)管理費用相符的服務(wù)； 　?。┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動； 　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)： 　?。ㄒ唬┳袷匚飿I(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； 　?。ǘ┳袷貥I(yè)主公約； 　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定； 　?。ㄋ模┌凑蘸贤s定交納物業(yè)管理服務(wù)費； 　?。ㄎ澹┌凑沼嘘P(guān)規(guī)定交納維修基金； 　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第七條業(yè)主大會行使下列職權(quán)： 　?。ㄒ唬徸h、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程； 　?。ǘ┻x舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員； 　?。ㄈ徸h業(yè)主委員會的工作報告； 　?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定； 　?。ㄎ澹徸h批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告； 　?。Q定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項。 　　第八條業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責(zé)召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提 議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。 　　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅實行一戶一票；非住宅按其總建筑面積除以相應(yīng)的業(yè)主總數(shù) 得出的平均數(shù)為一票，每增加一平均數(shù)增加一票；業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù) 的計一票。 　　召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會決定事項，應(yīng)當(dāng)由參 加會議的業(yè)主進行投票，超過投票權(quán)總數(shù)一半以上的，視為通過。 　　第九條物業(yè)管理區(qū)域區(qū)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之十，或者已交付使 用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)由所在 物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)所轄區(qū)街道 辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作。 　　第十條業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對業(yè) 主大會負責(zé)。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： 　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會； 　　（二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過； 　?。ㄈ┙?jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審 查同意后，負責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同； 　?。ㄋ模┙?jīng)業(yè)主大會批準，負責(zé)維修基金的管理，使用和續(xù)籌； 　?。ㄎ澹彾ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施； 　?。┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動，幫助物業(yè) 管理企業(yè)落實各項管理服務(wù)措施； 　?。ㄆ撸﹫?zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定； 　　（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； 　?。ň牛┒酱贅I(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定； 　?。ㄊI(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 　　第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會可以按照下列程序辦理 ： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設(shè)單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)， 也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請； 　?。ǘ┧趨^(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會的條 件后，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員 會。 　　第十二條業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在本物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連 選連任。 　　業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主 任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體 委員半數(shù)以上同意。 　　第十三條首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)， 向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。 業(yè)主委員會申請登記確認應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 　　（一）業(yè)主委員會登記確認表； 　　（二）業(yè)主委員會選舉辦法； 　　（三）業(yè)主大會會議紀要及選票。 　　業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。 　　業(yè)主委員會終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。 　　第十四條業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，業(yè)主委員會的會務(wù)活動經(jīng)費、活動場所由 業(yè)主大會決定。 　　第十五條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理及公共利益等方 面的行為守則，業(yè)主公約對全體業(yè)主和使用人具有約束力。 　　業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起 十五日內(nèi)報所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。 　　第十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者 其他顯著位置予以公布，并對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束辦。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的，該決定無效。物 業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主和使用人。 　　第十七條市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度接受投訴。 　　區(qū)物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對決定 受理的，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查、核實、并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處時意見回復(fù)投訴人。 投訴人對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門 提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起三十日內(nèi) ，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。 　　第三章　物業(yè)管理企業(yè) 　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)材料 到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對備案的企業(yè)核定 資質(zhì)等級后，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動。 　　申請物業(yè)管理資質(zhì)應(yīng)當(dāng)交驗下列材料： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請書； 　　（二）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表； 　　（三）營業(yè)執(zhí)照； 　　（四）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、 工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書。 　　已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，在本市從事物 業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。 　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利： 　?。ㄒ唬┌凑辗伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度； 　?。ǘ┦杖∥飿I(yè)管理服務(wù)費用； 　?。ㄈ┲浦惯`章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為； 　　（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)； 　　（五）拒絕任何形式的攤派； 　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)： 　　（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標準； 　?。ǘ┞男形飿I(yè)管理合同，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)，維護業(yè)主利益； 　?。ㄈ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督； 　?。ㄋ模┒ㄆ诠嘉飿I(yè)管理公共服務(wù)費和維修基金的收支帳目，接受質(zhì)詢和審計； 　　（五）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理； 　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第二十條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè) 主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務(wù)。 　　新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽認前期物業(yè)管 理協(xié)議。 　　業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)管理合同。 　　第二十一條物業(yè)管理當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就以下物業(yè)管理服務(wù)事項進行約定： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理； ?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理； 　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等協(xié)助管理事項； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務(wù)； 　?。ㄎ澹?yīng)業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務(wù)； 　　（六）物業(yè)檔案資料的管理。 　　第二十二條供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時，物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 　　任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用。確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè) 管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務(wù)。 　　第二十三條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設(shè)單位或者業(yè)主委 員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 　　第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提供代辦服 務(wù)、特約服務(wù)的費用。收取物業(yè)管理服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適 應(yīng)的原則。 　　普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的公共服務(wù)費由當(dāng)事人 在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供 代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。 　　物業(yè)管理服務(wù)實行等級評定，物業(yè)管理服務(wù)等級依據(jù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動、服務(wù)質(zhì)量效果等內(nèi) 容綜合評定。 　　第四章　物業(yè)的使用與維護 　　第二十五條新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房等必要的物業(yè)管理 配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實施方案，并報市物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè) 管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗收　的， 不得實施物業(yè)管理。 　　新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施驗收按照下列程序進行： 　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請管理配套設(shè)施驗收，并提 交各專業(yè)主管部門專項驗收的認定文件； 　　（二）市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)進行驗收，并經(jīng)予書面 答復(fù)。對驗收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設(shè)施驗收證明。 　　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的 比例，無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，并由受托管理的物業(yè)管理 企業(yè)使用。 　　配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門 制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。物業(yè)接管驗收辦法主要包括接管驗收的程序、 資料、內(nèi)容及交接雙方的責(zé)任等內(nèi)容。 　　第二十七條物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為： 　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途； （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；擅自移動共用設(shè)施設(shè)備； 　?。ㄈ┧酱顏y建； 　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化； 　?。ㄎ澹╇S意傾倒或者丟棄雜物、垃圾...
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