寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法
寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 寧夏回族自治區(qū)人民政府令第1號 《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，已經(jīng)1998年7月25日自治區(qū)人民政府 第5次常務會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自1999年1月1日起施行。銀川市、石嘴山市、青銅 峽市自發(fā)布之日起先行施行 自治區(qū)主席 馬啟智 一九九八年八月十二日 寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 第一章總則 第一條為了加強城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他管 理活動，維護產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 ，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際制定本辦法。 　　第二條本辦法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理。 　　第三條本辦法所稱城市是指導國空按行政建制設(shè)立的市和鎮(zhèn)。 　　本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。 　　本辦法所稱產(chǎn)權(quán)人，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承擔人和實際使用物業(yè)的其他人。 　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區(qū)物業(yè)管理委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管 理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。 　　第四條自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作，負責組織實 施本辦法。 　　各市、縣建設(shè)行政主管部門或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房產(chǎn)管理部門），負責 本行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作。 　　規(guī)劃、工商、物價、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、公安等有關(guān)行政管理部門，按照各自的職 責，協(xié)同實施本辦法。 　　街道辦事外、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督。 　　第五條物業(yè)管理實行主管部門行業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理 企業(yè)專業(yè)管理服務相結(jié)合的原則。 　　第六條新建居住小區(qū)必須依照本辦法實行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗收交付使用 的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應依照本辦法實行物業(yè)管理。 第二章物業(yè)管理組織 第七條城市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡稱居住小區(qū)）都應依照本辦法成立居住小區(qū) 物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。管理會是代表居住小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人合法 權(quán)益的群眾性組織、由產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表組成。 　　街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。 　　第八條管委會由所在地房產(chǎn)管理部門組織召集居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán) 人、使用人代表會選舉產(chǎn)生。 　　產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會應當邀請居民委員會和公安派出所的 代表列席。 　　管委會產(chǎn)生后，居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會由管委負責 召集。 　　產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會每年至少舉行一次。 　　第九條產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會行使下列職權(quán)： 　?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會委員； 　?。ǘ徸h通過管委會章程和居住小區(qū)公約； 　?。ㄈ┞犎」芪瘯墓ぷ鲌蟾妗?　　（四）聽取物業(yè)管理企業(yè)的工作報告。 　?。ㄎ澹└淖兓虺蜂N管委會不適當?shù)臎Q定； 　?。Q定物業(yè)管理的其他重大事項。 　　第十條管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。 　　管委任發(fā)會設(shè)主任一人、副主任若干人、主任、副主任在管委會委員中選舉產(chǎn)生， 并報所在地房產(chǎn)管理部門備案。 　　第十一條管委會行使下列是職權(quán)： 　?。ㄒ唬┢鸩莨芪瘯鲁毯途幼⌒^(qū)公約； 　　（二）選聘物業(yè)管理企業(yè)； 　　（三）監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行； 　?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制度的年度管理計劃和為居住小區(qū)管理服務的重大措施； 　?。ㄎ澹﹨f(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作； 　　（六）調(diào)處物業(yè)管理糾紛； 　?。ㄆ撸┱偌a(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會，并向大會報告工作和有 關(guān)事項。 　　第十二條管委會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地房地產(chǎn)管理部門 辦理登記： 　?。ㄒ唬┕芪瘯怯浬暾垥?； 　?。ǘ┕芪瘯M成人員名單； 　?。ㄈ┕芪瘯鲁獭?第三章物業(yè)管理企業(yè) 第十三條物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)認證和資質(zhì)年審制度。 物業(yè)管理企業(yè)享有國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》。 第十四條物業(yè)管理企業(yè)需經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查合格，向工商行政管 理機關(guān)辦理注冊登記，向物價管理部門申請領(lǐng)取收費許可證，向所在地房產(chǎn)管理部 門登記備案后，方可接受委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。 　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)認證，應當提供下 列文件和資料： 　　（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認證申請書； 　?。ǘ┢髽I(yè)章程； 　?。ㄈ┓ǘ炠Y機構(gòu)出具的驗資證明； 　　（四）經(jīng)濟、技術(shù)、管理人員的任命書或聘任書、技術(shù)職稱證書和物業(yè)管理培 訓證書。 　　第十六條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準： 　　一級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬平方米以上，注冊資金40萬元以上，并 配備具有工程師或經(jīng)濟師職稱的人員2名以上，初級職稱或經(jīng)專業(yè)培訓的人員4名以 上。 　　二級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬平方米以上，5萬平方米以上，注冊資金 30萬元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟師職稱的人員1名以上，初級職稱或經(jīng)專業(yè)培 訓的人員4名以上。 　　三級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積5萬平方米以下，2萬平方米以上，注冊資金 20萬元以一，并配備具有初級職稱的人員2名以上，經(jīng)專業(yè)培訓的人員2名以上。 　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)應于每年二月十日前，填報物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審報告 書，向所在地房產(chǎn)管理部門提出年審申請，并提交上年度統(tǒng)計報表、資產(chǎn)負債和損 益表。 　　物業(yè)管理企業(yè)年審報告書由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制。 第四章物業(yè)管理服務 第十條居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求，建設(shè)便于物業(yè)管理的配套 設(shè)施，并經(jīng)綜合驗收合格后，方可向居住小區(qū)管理委會辦理移交。 　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)接受管委會委托，承擔居住小區(qū)物業(yè)管理時，應當與委 托人簽訂物業(yè)管理合同。合同應載明下列事項： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務的區(qū)域和具體事項； 　?。ǘ┪飿I(yè)管理服務的具體標準； 　　（三）物業(yè)管理服務的事項； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務的期限； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務費用的收支； 　　（六）監(jiān)督檢查物業(yè)管理服務的時間和方式； 　?。ㄆ撸┻`約責任和解決爭議的方式。 　　房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、也可以在合同中約定。 　　合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)報居住小區(qū)所在地的房產(chǎn)管理部門備案。 　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利； 　　（一）依據(jù)物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定，對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并收取物業(yè)管 理服務費； 　　（二）制止損壞居住小區(qū)物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，對造成的損失有權(quán)要求 賠償； 　?。ㄈ┮蠊芪瘯f(xié)助管理； 　　（四）選聘專業(yè)公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務工作； 　?。ㄎ澹氖屡c物業(yè)管理有關(guān)的其他多種經(jīng)營及有償服務活動； 　?。┮罁?jù)合同的約定，對不照章交納各種費用的住戶，可采取必要的限制性 措施，或視情節(jié)提請有關(guān)部門處理。 　　第二十一條物業(yè)管理企業(yè)的義務： 　?。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)管理合同，對委托管理的房屋及相關(guān)的公共設(shè)施進行維護、修 繕、更新； 　?。ǘ┏袚幼⌒^(qū)內(nèi)物業(yè)保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務工作； 　　（三）接受行業(yè)管理，重大管理措施提交管委會審議決定； 　?。ㄋ模┙邮苡嘘P(guān)行政管理部門及街道辦事處的指導和監(jiān)督； 　　（五）對違法行為及時向有關(guān)部門報告。 　　第二十二條物業(yè)管理企業(yè)必須嚴格履行與管委會簽訂的合同，按下列要求做好 服務工作。 　?。ㄒ唬嵤┕芪瘯彾ǖ奈飿I(yè)管理服務年度計劃時，必須執(zhí)行國家自治區(qū)規(guī)定 的技術(shù)標準。 　?。ǘ⒆≌墓灿貌课?、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護方法、要求、注意 事項及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書面告知產(chǎn)權(quán)人和使用人； 　　（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行巡視、檢查，定期對住宅的共用部門、共用設(shè) 備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護； 　　（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措 施，并按合同約定進行維修； 　?。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理； 　　（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料 和有關(guān)的財務帳冊； 　?。ㄆ撸┒ㄆ谙蚬芪瘯蟾嫖飿I(yè)管理工作情況及物業(yè)管理費用的收支帳目，接受 審核，改進和完善管理服務工作； 　　（八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者居住小區(qū)公約的行為，應立即進行勸阻、制止，并 向管委會或有關(guān)行政主管機關(guān)報告； 　?。ň牛┌凑瘴飿I(yè)管理合同的約定，做好其他管理服務事項。 第五章物業(yè)的使用及維護 第二十三條產(chǎn)權(quán)人、使用人應當按照法律、法規(guī)及居住小區(qū)的公約，正確使用 和維護房屋及本配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場地，妥善處理相鄰關(guān)系。 　　人為造成房屋及公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復或賠償。 　　物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響產(chǎn)權(quán)人和使用人安全時，所在地房產(chǎn)管理部門應當督 促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。 　　第二十四條物業(yè)使用中禁止下列行為： 　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌； 　　（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備； 　?。ㄈ┰谄脚_、屋頂、通道或者其他用場地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物； 　?。ㄋ模┣终季G地，毀壞綠化； 　?。ㄎ澹﹣y設(shè)攤點、集貿(mào)市場； 　?。﹣y倒垃圾、雜物； 　?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂定、亂刻畫； 　?。ò耍┡欧庞卸?、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲； 　?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī)禁止的其他行為。 　　第二十五條產(chǎn)權(quán)人或使用人裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理 企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知產(chǎn)權(quán)人或者使用人。 　　第二十六條任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地。因物業(yè)維修 或者公共利益需要臨時占用或挖掘道路、場地的，應當與管委會簽訂協(xié)議，并在約 定的期限內(nèi)恢復原狀。 　　第二十七條房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤 氣管理、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、電視共用天線、消紡設(shè)施等房屋 公用部位和共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護和管理。 　　第二十八居住小區(qū)內(nèi)戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運等，分 別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環(huán)衛(wèi)等單位負責。 　　居住小區(qū)內(nèi)戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廓、停車房（棚）、場地、 管委會用房等非經(jīng)營性公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護、清掃和管理。 　　第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人應向管委會提供下列資料和復制件： 　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)規(guī)劃和竣工總平面圖； 　?。ǘ﹩误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、竣工圖； 　?。ㄈ┑叵鹿芫€竣工圖； 　?。ㄋ模┢渌_展物業(yè)管理所需資料的復制件。 　　無述資料的，應由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人重新測繪后將復制件移交管委 會。 第六章物業(yè)管理費用 第三十條依照本辦法實行物業(yè)管理的公有住宅和新建商品住宅出售時，應當設(shè) 立物業(yè)維修儲備金。 　　物業(yè)維修儲備金必須用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新， 不得挪作他用。 　　第三十一條物業(yè)維修儲備金按出售公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳 ，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。 　　已經(jīng)出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲備金的提繳、支付，參照前款規(guī) 定，由住宅所在地縣級以上人民政府規(guī)定。 　　第三十二條物業(yè)維修儲備金由市、縣房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一收取，代為管理，全部 存入金融機構(gòu)，設(shè)立專門帳房，按照銀行同期同檔次單位存款利率計會利息。 　　物業(yè)維修儲備金應當按幢立帳，按戶核算，專款專用使用物業(yè)管理企業(yè)提出計 劃，經(jīng)管委會同意后，報請所在地房產(chǎn)管理部門審核批準后支付。 　　房產(chǎn)管理部門應當定期公布物業(yè)縱維修儲備金的收支情況，接受產(chǎn)權(quán)人和使用 人的監(jiān)督。 　　第三十三條物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔： 　?。ㄒ唬┳≌杂貌课缓妥杂迷O(shè)備的維修，更新費用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔。 　　（二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用，由整幢住宅的產(chǎn)權(quán)人或數(shù) 幢住宅的產(chǎn)權(quán)人，按照各自擁有的住宅面積比例共用承擔；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維 修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支 　?。ㄈ┕苍O(shè)施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按照各自 擁有的住宅面積比例共同承擔，依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲備...
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