廣州市房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析
一．宏觀環(huán)境分析——1頁始 二．產(chǎn)業(yè)競爭性分析——40頁始 三．廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況——57頁始 四．廣州房地產(chǎn)市場分析——65頁始 五．廣州房地產(chǎn)市場競爭分析——70頁始 六．行業(yè)發(fā)展趨勢及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究——75頁始 廣州市房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析 政治法律因素 ——國際經(jīng)驗表明，住房是特殊商品，政府必須積極干預(yù)住 房市場。 從哇哇墜地的那一日起，房地產(chǎn)就與政策結(jié)下了不解之緣。就2004年來講，政策的一個 重要內(nèi)容就是讓房地產(chǎn)業(yè)適度降溫，讓過高的房價降下來。目前，全國商品房供銷兩旺 ，商品房銷售面積持續(xù)增加。在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了由住房福利制（1998年以前）向貨幣 化的歷史性轉(zhuǎn)變。價格是房地產(chǎn)最敏感的話題（“在罵聲中成長”） ，我國房價（稅費及房產(chǎn)商利潤占到了60%，建筑成本只占40%）經(jīng)歷三次大的變化 ： A. 1991年未實行土地有償出讓制度之前，中國尚沒有對私人消費供給的公開商品房市場， 只能用計劃指標購，1992－1993年房價高漲。 B. 房價的第二輪上升是在1998年23號文件停止住房福利實物分配之下產(chǎn)生的，基本都一種 回歸性上升，沒有影響日益擴大的消費需求增長。 C. 房價的第三輪增速的原因是土地出讓制度政策的變化。02年開始實行的土地招標給平穩(wěn) 增長的房價燒了把急火，起到催生房價超高增長的助力作用。 o 美國商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰作了精辟分析：中國房地產(chǎn)所存在的一系列問題，跟中國 現(xiàn)行帶有濃厚的行政色彩有極大的關(guān)系?！?o 如果我們的建設(shè)部部長承諾，在他的任期內(nèi)把全國平均房價攔腰一刀，打壓到每平 方米1000元左右，那么，他將成為中國的格林斯潘，無論誰當總理，他都是中國 最優(yōu)秀的、深得萬民擁戴的建設(shè)部部長。 而這是件輕而易舉的事。廣東省財政廳已將消防車的云梯送到了他的窗口。 一.最新的房貸利率（提高住房貸款利率和首付比例政策） ——重點抑制”“房地產(chǎn)價格過快上漲”。 A. 05年房地產(chǎn)業(yè)增速將低04年預(yù)計約為23%，從2005年3月17日起，央行將取消商業(yè)銀行對 于個人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)，個人房貸年利率最低將提高0.2個百分點。 B. 同時，對于房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人房貸的最低首期，將由目前的兩成 提高到三成，具體調(diào)整方式將由各個城市的銀行自己決定，不搞一刀。 C. 已供樓人士明年才需多付款 據(jù)了解，這是繼去年10月29日央行上調(diào)房貸利率之后，再次上調(diào)房貸利率。去年10月底 ，我國央行9年來首次加息，其中個人房貸的利率上調(diào)了0.27個百分點。供樓者每萬元房 貸，每年要多給27元利息。這次加息曾引起了一陣提前還貸的風潮。 D. 在不到半年的昨日，央行再次上調(diào)房貸利率，并從今天開始實施。由于這也是央行首次 在房貸利率中，給予了商業(yè)銀行10%的調(diào)整空間，因此，不同商業(yè)銀行可能會對其房 貸利率采取不同的加幅，市民需要等待各自的貸款銀行具體公布。頻頻加息是為遏止 炒樓套利，從剛剛公布的各地房產(chǎn)價格以及投資情況的數(shù)據(jù)顯示，去年至少有600億 元的國際熱錢進入了內(nèi)地，而股市低迷導(dǎo)致這部分錢集中涌向了房產(chǎn)市場，加上內(nèi)地 不少房產(chǎn)投機者的加入，從而造成了上海、北京、杭州等地房產(chǎn)價格的虛高，給房產(chǎn) 市場帶來不健康的非穩(wěn)定因素。 以某市民向銀行借了10萬元的商業(yè)性房屋貸款，分10年還清的個案計算，每年最多就 需要多給810元利息，最少也需要多給200元的利息，每月的供樓款增加幅度也在16.6元 到67.5元之間。 二.優(yōu)惠利率新政策 a) 自3月17日央行上調(diào)個人住房貸款利率以來，各家銀行都在緊急制定最新房貸利率執(zhí)行 政策。中行廣東省分行率先打破沉默，稱將對購買第一套住房的申請人分檔執(zhí)行下浮 10%的最優(yōu)惠利率(通過了該行信用審核，即可獲得下浮10%的最優(yōu)惠房貸利率。以5年 以上貸款為例，房貸利率為5.51%)。如果不是第一套住房按揭，則實行下限管理的浮 動利率. b) 招商銀行廣州分行是股份制銀行中首先明確表示會對5年以上住房按揭執(zhí)行最優(yōu)惠利率 的銀行。也有少數(shù)銀行例外。記者了解到，某銀行廣州分行將直接執(zhí)行央行基準利率 ，除對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶有優(yōu)惠考慮外，并無任何下浮。 三.中介費新規(guī)定 A.一手樓也要交中費(標志著中介的服務(wù)價值得到體現(xiàn)) 　爭議多時的“一手代理的中介服務(wù)費應(yīng)否由購房者支付”終于被確定下來：收！市物 價局、市房管局已通過此項中介收費新規(guī)定，最快可能在5月1日實施(今早，廣州幾家最 大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圓”、“經(jīng)緯”向記者承認已知此事)。 一直以來，一手樓交易的中介傭金是不能向買家收取的（971號文有規(guī)定）。目前廣州的 一手代理基本是獨家的，市物價局也曾明確“誰委托誰付費”。以前曾有樓盤銷售代理公 司在簽署認購書時，向購房者收取2000－3000元的綜合服務(wù)費用，其解釋是因為置業(yè)者 買房時他們提供了相應(yīng)的各項服務(wù)，因此要收這筆酬勞。　 但是，此次中介收費新規(guī)定則明確：“一手房交易，可以向買賣雙方各收不超過房價 1%的中介傭金”。比如，買一套標價50萬元的一手房，以前購房者只需“實打?qū)崱苯o足50萬 元就可以了，但今后則要增加5000元的中介費。 B.二手中介費將降低 　 新規(guī)定還涉及二手樓交易和租賃。（新規(guī)定是向租賃雙方各收一個月租金作為傭金）。 今后的二手樓交易，買賣雙方合計可收0.5- 2.5%的傭金，另對一些“后延服務(wù)”項目，比如水電過戶等，中介公司也可收取一定的服 務(wù)費。 帖士:中介公司歡迎“收費”新規(guī)，買樓市民卻喊“不爽“。 四.土地政策（土地“新政策”胎動 中央政府醞釀“收權(quán)”） 房地產(chǎn)出現(xiàn)“地荒”？廣州“地荒”說法：1月25日，在廣州第二屆地產(chǎn)峰會上，廣州十大地 產(chǎn)巨頭集體認定政府土地供應(yīng)不足，地價過高，在很大程度上導(dǎo)致市場供應(yīng)量減少，房 價上漲。發(fā)展商們強烈呼吁，政府增加土地供應(yīng)，控制土地價格。 A..深度分析："地荒"只是借口 土地充足無礙房價 “地荒”房價便會狂漲，這一說法不成立而且極為牽強。廣東省土地學會理事長沈彭表示 ，從公開拍賣市場取得的土地，其地價成本所占房價的比重也僅約30％。 國土資源部負責人：房價猛漲與土地供應(yīng)無關(guān)。 B.北京大學經(jīng)濟研究中心教授平新喬 他根據(jù)中國《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報》得出結(jié)論：土地購置價的上漲，是導(dǎo)致房價上漲的一 個主要原因。他分析指出，土地價格每上升１個百分點，樓盤價格會上升０．７８個百 分點。為此，2005年政府要建立國有土地收益基金。 C.國資部副部長李元：商品房開發(fā)不會出現(xiàn)地荒 李元指出，不能簡單地將房價上漲的原因與新的土地審批制度掛鉤，房價上漲的原因是 多方面的，其中包括人為的“炒作”。 房價漲跌難料 　　 　業(yè)內(nèi)專家認為，未來房價受以下幾個因素影響： 　　 　　一、加息?？梢钥隙ǖ氖牵酉Ψ康禺a(chǎn)市場一定產(chǎn)生負作用，房價將為此拖累， 向下游移，最低限度是房價至少不再上漲，房價持續(xù)上漲多年的趨勢受到控制。 　　 　　二、人民幣升值。現(xiàn)在，人民幣始終面臨升值的壓力，人民幣升值意味著人們購買 的資產(chǎn)也升值，房價就會上漲。 　　 　　三、供求。理論界一致認為，供求因素是影響房價的最終原因，據(jù)估計，明年房屋 新增供量將與今年相當，房價至少將保持今年的水平。這與加息明顯產(chǎn)生對沖的局面。 　　 　　四、匯率。在此次政府調(diào)整利率政策的同時，很多人都忽略了政策中有關(guān)匯率的松 動，在人民幣面臨升值壓力的同時，放松匯率就意味著將有相當規(guī)模的國外資金流入國 內(nèi)參與投資，填補了政策性加息帶來的供應(yīng)缺失，從而影響房價。 　 五.房貸政策列舉 A. 2003年4月10日央行曾頒發(fā)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法（5號令）》，取消證券營業(yè)部 的取現(xiàn)功能。此舉希望通過加強結(jié)算賬戶的管理，達到“反洗錢”目的，同時利用銀行 賬戶實名制防止大戶利用證券營業(yè)部的“假賬戶”對股市進行惡意炒作。 B. 2003年1月3日央行發(fā)布《金融機構(gòu)大額和可疑外匯資金交易報告管理辦法（3號令）》， 對大額和可疑外匯資金交易給予監(jiān)測。目的是規(guī)范外匯資金交易報告行為。 C. 8月，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》重申發(fā)揮市場機制在房地產(chǎn)業(yè) 資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供應(yīng)政策（國土資源部11號令）、改革住房 制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸（央行121號文件）、改進規(guī)劃管理、調(diào)控土地 供應(yīng)（剎住了亂設(shè)開發(fā)區(qū)“圈地”之風）、加強市場監(jiān)管（“市場預(yù)警”）、整頓市場秩 序等多個方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。 鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)一向是在非規(guī)范條件下成長的，上述措施如果齊頭并進，多數(shù) 的房地產(chǎn)企業(yè)將受不起沖擊而倒閉，顯然這也不利于市場的穩(wěn)定。因此多項政策 必須分頭下達和實施。 1998-2003年房地產(chǎn)行業(yè)的運行狀況 |年份 |全國房 |個人購 |商品住宅 |辦公 |商業(yè)|其他 |商品住|房地產(chǎn) | | |地產(chǎn)開 |買商品 |投資占房 |用房 |用房|用房 |宅平均|投資占 | | |發(fā)完成 |房占商 |地產(chǎn)開發(fā) | | | |銷售價|固定資 | | |投資額 |品房銷 | | | | |格 |產(chǎn)投資 | | | |售額的 | | | | | |的比重 | | | |比重 | | | | | | | |1998~2002 |19.5% |54.5% |68.1% |4.9% |12% |15% |1997.2|12.7％ | | | | | | | | |元 |， | |2003 | |95.3% |83.7% |2.2% |10% |4.1% |2291.3|17.9％ | | | | | | | | |元 |， | |2004 |32.5% |96.2％ | | | | |2456元|超過20 | | | | | | | | | |％ | 六.國務(wù)院親自出手 04年 4月底，國務(wù)院出臺了提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項 目資本金比例的政策，鋼鐵由25％及以上提高到40％及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開 發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）均由20％及以上提高到35％及以上。 　　 有關(guān)專家表示，今年以來，我國經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。同時經(jīng)濟運行中的突出 矛盾進一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。2003年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長 很快，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例過大，潛在金融風險不容忽視。 　 受消息影響，當天股市開盤后四大行業(yè)股均大幅下挫，房地產(chǎn)股如天房發(fā)展、浙江廣廈 、金地集團等當天暴跌，于此四行業(yè)中更加醒目。 2005年，房地產(chǎn)市場要重點關(guān)注和大力解決的主要問題有： a) 地方政府行為機制轉(zhuǎn)換的問題； b) 土地供應(yīng)制度的科學化與市場化問題； c) 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題； d) 房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整問題； e) 住房社會保障問題。 七.政策矯正 　　建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負責人指出，國家近期將出臺有關(guān)政策，加大對房地 產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。 A. ——深化住房制度改革，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品住 房建設(shè)，同時加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。對經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟適用 住房戶型面積標準、購買對象，經(jīng)濟適用住房價格都作出了明確規(guī)定。 B. ——改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)。清理各類開發(fā)建設(shè)用地，依法查處非法圈占土地，土 地久占不用，違規(guī)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目和炒買炒賣土地使用權(quán)行為。同時，合理確定 各類住房用地的布局和比例。 C. ——強化金融的間接調(diào)控作用，切實加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，完善個人住房貸款擔保機制。 對信譽度高、償貸能力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及符合條件的房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大 信貸支持力度，同時加大對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的支持力度。 D. ——建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，完善市場監(jiān)管制度，提高市場監(jiān)管水 平。這一系統(tǒng)將于今年年底在全國３５個大中城市全面投入運行。 八.開征房地產(chǎn)稅（房地產(chǎn)稅=不動產(chǎn)稅≠物業(yè)稅） ——重點抑制”“房地產(chǎn)價格過快上漲”。 2005年3月20日，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，為遏 制房地產(chǎn)投機，開征房地產(chǎn)稅已成定局。這預(yù)示著在中國人民銀行頻頻使用信貸手段干 預(yù)房地產(chǎn)市場之后，國家的財政稅收部門終于出手，運用稅收調(diào)控手段，對中國的房地 產(chǎn)市場進行干預(yù)了。目前，房地產(chǎn)稅已經(jīng)在北京、深圳、重慶等6個城市“空轉(zhuǎn)”試行， 　　　在我國，涉及到房地產(chǎn)方面的稅收種類大體上有6個：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用 稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。國家征收房地產(chǎn)稅之后，土地出讓金 會不會因此而減少，的確是我們需要關(guān)注的一大問題。 A困難一：地方政府 | |房地產(chǎn)稅占地方政府財政收入的比重 ...
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