開店選址實用手冊
第一章 城市評估 1、城市基本狀況數(shù)據(jù)采集 1.1 城市地理、人口狀況 城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f人），其中市區(qū)人口（單位：萬人），人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、 比例，分以下三段：16—24歲，25—35歲，36—60歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。 適齡青年去年結(jié)婚數(shù)量。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量。總面積（單位 ：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人/平方公里）。 以上數(shù)據(jù)采集是為了剝離出我們的消費主體，算出市區(qū)人口密度及我們的未來店面需 要覆蓋的面積。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填 表格6) 2. 區(qū)縣地理、人口狀況 與以上城市指標等同。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均 可）。(填表格6) 3. 城市未來發(fā)展規(guī)劃 確定市區(qū)擴容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。擴容方案是否實 施，若實施已到何種程度。城市擴容速度快，對舊有銷售格局的沖擊就大，進軍該市 場機會多同時難度相對低，成功的機會大。市區(qū)若以“攤大餅” 形式擴容，環(huán)路成為店址的首選。市區(qū)若以“衛(wèi)星城” 形式擴容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選。數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局并實地驗證（ 親自去或上網(wǎng)查均可）。 4. 公共交通情況 ※市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數(shù)及未來幾年的發(fā)展 規(guī)劃。每條線路的票價及月票的價格。 ※自行車的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量※有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價及 月票價?！鲎廛嚀碛辛考懊抗飪r格。 ※機動車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。以上是為了解 該城市百姓的基本出行方式。數(shù)據(jù)來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局 及統(tǒng)計局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格7) 5. 房地產(chǎn)狀況 ※商品房開工及在建項目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個項目銷售均價及 規(guī)模（建筑面積）。住宅項目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。以上是為了計算該城市電器消費未 來一年的增長趨勢，數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局（親自去或上網(wǎng)查均可）、各項目實地走訪。 (填表格8) 6. 各商圈房屋租金狀況 首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型，A類主商圈最好，B類次商圈，C類有潛力， D類暫無價值。采集每一類的市場報價※大型底商※綜合樓※商品市場※臨街鋪面房※寫字 樓※住宅樓。以上是對該市租金整體狀況進行摸底。數(shù)據(jù)來源是各中介公司及市場調(diào) 研。（填表格9） 7. 經(jīng)濟發(fā)展狀況 ※國內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長率※人均GDP ※社會商品零售總額※家用電器零售總額 ※戶均家用電器消費額 ※人均收入 ※電器銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經(jīng)理、部門經(jīng)理、普通員 工、會計、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數(shù)據(jù)來源是市統(tǒng)計局及市 場走訪調(diào)研。（填表格10） 8. 未來競爭對手狀況 ※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣場，每個面積有 多少，※市區(qū)家用電器總經(jīng)營面積，※全市電器賣場每平米年平均營業(yè)額?！闶凵屉?器經(jīng)營門類集中度調(diào)查，依我公司主要門類劃分為：彩電、空調(diào)、冰洗、手機、音響 、電腦。專賣店數(shù)量調(diào)查。數(shù)據(jù)來源是國家信息中心、市統(tǒng)計局、各供貨商、稅務(wù)局 及市場走訪調(diào)研。（填表格11） 9. 媒體情況 ※平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入， 廣告報價 ※廣播媒體有幾家，收聽覆蓋率對比，受歡迎欄目時段收聽率對比，報價 ※電視媒體收費報價 ※平面廣告公司報價采集※DM廣告發(fā)行報價采集※戶外廣告報價采集。（填表格12 ） 1.10 辦公用品及消耗品報價采集 1.11 各政府職能部門辦公流程、各項優(yōu)惠政策采集 2、評估報告的編寫 2.1 體例 以說明文為主列舉數(shù)據(jù)進行說明，并附以事例及現(xiàn)場圖片 2.2 方法 根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進行論證。分析該城市的經(jīng)濟發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開 連鎖店。分析進入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，第一年的營業(yè) 額預(yù)測及各項費用支出預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體電器市場第二年的增長潛力 。分析預(yù)測我們第二年的增長趨勢。分析客流規(guī)律及消費潛力。分析交通地理條件。分 析競爭激烈度。分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其他影響經(jīng)營 的因素，如政府的工作效率等。 2.3所需各類表格（附后） 第二章 店址選擇 1、選擇店址的原則 店址的選擇，是一項關(guān)系著店面未來的經(jīng)濟效益和發(fā)展前景的重要工作。 通過我們對該城市調(diào)查分析、尋找一年內(nèi)能產(chǎn)生利潤并有明顯增加趨勢的店址。有 可能的話還要預(yù)測所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤及未來的增長潛力。 2、選址的基本要素 2.1目標店方圓3公里區(qū)域內(nèi)(10萬人—30萬人)，居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店 面的地方。 2.2交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，可以在顧客步 行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開店。 2.3店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于兩條街道 的交叉處，是人流的停滯點，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)” 2.4有充足的停車位(30—100)。 2.5所處位置在當?shù)赜休^高知名度。 2.6確定目標店時，應(yīng)爭取更多的戶外廣告位置。 2.7確定目標店時，應(yīng)考慮適當面積的庫房，一般可占用200-300m2。 2.8參考店租價格：以天津為例 中環(huán)線以外約為：0.7～1.5元/m2·天， 中環(huán)線至內(nèi)環(huán)線之間約為1.8～2.6元/m2·天。 條件好的店址,價格可適當放寬20%--35%. 3、選擇開店的商圈 3.1最佳目標店：大型超市、家具廣場、高級住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素質(zhì)較 高的居住區(qū)、有較多居住人口和活動人口的地方、大型車站附近、同行密集的地方或 沒有一個競爭對手的大街。 3.2最差目標店：僻靜的小街小巷、人口稀少的居民區(qū)、機關(guān)單位集中的辦公區(qū)、居民人 口老化的地方.繁華的市中心、步行街等不宜考慮。 3.3裝修定位：店內(nèi)的地面、墻面、天花板均應(yīng)有相應(yīng)的裝修、要力求有新的創(chuàng)意，體現(xiàn) 出與眾不同的風(fēng)格、店內(nèi)環(huán)境一定要保持清潔。(詳見有關(guān)章節(jié)) 4、選擇開店的方位 4.1選擇現(xiàn)在被商家看好的店址，不如選擇不久的將來會由冷變熱，而目前尚未被看好的 店址。這樣的門店位置費用低，潛在的商業(yè)價值大。因此，應(yīng)特別留心城市建設(shè)的發(fā) 展帶來的變化。 4.2選擇靠近大公司、大店鋪的街道一邊。這一側(cè)出入者可以成為我們的顧客，另一方面 是因為來過的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。 4.3選擇靠近人口會增加的地方。住宅區(qū)的發(fā)展，新機構(gòu)的設(shè)立，會給門店增添顧客，使 今后的發(fā)展更具潛力。 4.4選擇經(jīng)營方向相輔相成的門市作鄰居如:超市附近、家居商場附近。 4.5選擇門店位置時，還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營要求。 4.6在同一條街道兩側(cè)選擇門市位置，以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳 。 5、預(yù)測銷售額的因素和方法 5.1因素 1. 市場容量及競爭情況 2. 交通 3. 3公里內(nèi)人口數(shù)量及人口基本素質(zhì) 4. 店面情況 5. 未來城市規(guī)劃 5.2 因素分析方法 1. 家電市場容量及競爭情況 調(diào)查大商場家電部門及電器專賣店基本情況（企業(yè)性質(zhì)、員工數(shù)、年銷售額），預(yù)計 年家電銷售額,將調(diào)查情況列表。(見表一) 2. 交通 第一步：購買城市地圖，計算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結(jié)構(gòu)地交通，可計 算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通 狀況整理列表。（見表二） 第二步：按交通狀況表，對每一條道路和路口通過步行 觀察客流狀況，對周邊無住戶路段排除，確定重點調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流量和公交 線路狀況，依客流量大小進行排列。（見表三） 第三步：確定主商圈。如：北京是三環(huán)路、天津為中環(huán)路。 3. 目標店方圓3公里內(nèi)居民調(diào)查 根據(jù)主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場、超市等可主動找主要 負責(zé)人面談，面積在3000- 5000平米，作為目標店址，對目標店址應(yīng)調(diào)查周邊3公里之內(nèi)顧客群（（見表四、表 五）。 4. 店面情況（見表六） 6、應(yīng)該注意的問題 6.1注意租賃房屋 租賃之前，應(yīng)先了解房屋的基本條件及價格，查看房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，實地考察，看 是否適合我們經(jīng)營，房屋有無破損，樓面的受力以及水電等情況，了解房租情況. 6.2注意城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃 有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴大，都擠在城市某一塊地方是 不可能的，必須四面擴張，但擴張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場 地就要注意到這一點，用長遠的、發(fā)展的眼光對待這一問題。 6.3抓緊時機 要選擇的場地只要基礎(chǔ)好，有發(fā)展前途，看準了下決心定下來，環(huán)境和條件差一點，可 以邊經(jīng)營邊建設(shè)，逐步改善環(huán)境，創(chuàng)造好的條件。如果猶猶豫豫，當決不決，就會錯過 商機。 7、租 金 計 算 7.1計算原則 先準確調(diào)研出該城市的年社會消費品零售總額St，推算出家用電器的年零售總額Sh。 以該市家用電器年零售額的40%為目標占有率乘以7%的綜合毛利率Pt計算出大概的年毛利 額Py。以年毛利額的20%作為這個城市的總租金額，分2到3年實施，第一年用總租金額4 0%的額度為宜，第二年依經(jīng)營情況推進。 7.2計算公式 第一年租金=Sh×40%×7%×20%×40% 8、城市發(fā)展部調(diào)研員工作內(nèi)容 1、城市基本狀況調(diào)查 1. 本市全年常住人口數(shù) 2. 本市轄區(qū)人口數(shù) 3. 城市總面積 4. 人口密度（人口密度＝總?cè)丝跀?shù)÷總面積） 5. 全市年人均收入（以公布資料為主，詳見附表一并請注明以上數(shù)據(jù)來源） 2、零售市場基本狀況調(diào)查 1. 全市大型超市狀況（詳見附表二） 2. 全市大型百貨商場狀況（詳見附表三并請注明以上數(shù)據(jù)來源） 3、電器市場基本狀況調(diào)查 1. 大型連鎖企業(yè)基本情況 地理位置、場地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片 經(jīng)營內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營額度 廣告內(nèi)容、宣傳特色 運輸狀況、倉儲狀況 辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明 每個公司建立一份檔案，按門店分類，將店面詳細情況歸檔。 （詳見附表四） 2. 其它業(yè)態(tài)電器經(jīng)營基本情況（百貨商場、超市等） 地理位置、場地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、 經(jīng)營內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營額度 廣告內(nèi)容、宣傳特色、 運輸狀況、倉儲狀況、 辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明 每個商場建立一份檔案，將商場或?qū)I店詳細情況歸檔。 （詳見附表四） 4、預(yù)選店址 店面選址原則： 1. 目標店半徑3公里區(qū)域內(nèi)約40萬居民、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。 2. 交通方便，乘客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，可以在顧客 步行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開店。 3. 店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。 4. 有充足的停車位，30至100輛。 5. 所處位置在當?shù)赜休^高知名度。 6. 確定目標店時，應(yīng)爭取更多的戶外廣告位置。 7. 確定目標店時，應(yīng)考慮適當面積的庫房，一般以200-300m2為宜。 （詳見附表五，另附照片一套,目標店所處位置地形圖一套.） 注： 1. 調(diào)研員認真填寫各項數(shù)據(jù)后上報該城市發(fā)展部主管。 2. 上文中所提各類表單。 附表1： 各 城 市 評 分 對 比 表 調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日 |序號 |城市 |消費品零售額 |市區(qū) |市區(qū) | | |名稱 |(億元) |人口 |人口密 | | | | |(萬人) |度 | | | | | |(人/平 | | | | | |方公里)| | |上行 |下行 |上行 |下行 |上行 |下行 | | |7—8 | | | | | | | | |8—9 | | | | | | | | |9—10 | | | | | | | | |10—11 | | | | | | | | |11—12 | | | | | | | | |12—13 | | | | | | | | |13—14 | | | | | | | | |14—15 | | | | | | | | |15—16 | | | | | | |...
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