某房地產(chǎn)項目可行性分析
一.項目用地周邊環(huán)境分析 ( 一 )項目土地性質(zhì)調(diào)查 1.項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席 廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。 項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物 多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。 （二）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 1.生態(tài)環(huán)境 1- 1自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠 的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該 區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?1- 2環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本 的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠 已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對此項目無太大影響。 1-2- 1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路 由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有 一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。 1- 3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改 造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周 邊基本無外來人口，治安的基礎(chǔ)不錯。在項目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。 2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。 3. 地塊交通條件調(diào)查 1. 周邊交通現(xiàn)狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距 京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改 造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路， 使南口路的壓力減緩。 2. 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園 852路，宜興埠—西站、 670路，小淀—百貨大樓 671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園 610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里 3. 交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項目的 退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進一步改善。 4. 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 1.購物: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物 中心都距該項目較遠(yuǎn)。周邊也沒有成型的自由市場。 2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。 3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點小學(xué)，距項目距離在1.5公里左右 。另外外語學(xué)校與項目距離也在這個范圍內(nèi)，同時該校教育質(zhì)量也不錯。項目西側(cè)的席 廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是 稍遠(yuǎn)了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點大學(xué)，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的 幼兒園和保育院。 4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療 水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院 ，只是距項目稍遠(yuǎn)。 5.文體:周邊問題設(shè)施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。 6.銀行、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外， 新開橋郵電所也距項目不遠(yuǎn)。但是項目周邊無證券部。 7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有 名的兩個景點。 （五）綜合分析： 從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造 已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相 對薄弱。 二.區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 （一）宏觀層面形勢分析及預(yù)測 1．宏觀經(jīng)濟形勢趨向調(diào)整 1-1 世界經(jīng)濟呈現(xiàn)衰退跡象 2001年世界經(jīng)濟增長率為2.4%，大大低于2000年的4.7%。這將是自1993年以來世界經(jīng) 濟的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟是否進入衰退的門檻。以 此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟面臨的一個突出問題是，幾乎所有 地區(qū)的經(jīng)濟出現(xiàn)了20年來最嚴(yán)重的同步下滑的情況?？紤]到目前石油及原料價格下降、 歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術(shù)的應(yīng)用 使勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信2002年世界經(jīng)濟將開始復(fù) 蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。 1-2 國內(nèi)經(jīng)濟保持穩(wěn)定 2001年中國經(jīng)濟一枝獨秀，保持了7.3%的增長率，經(jīng)濟總體形勢良好，增長穩(wěn)中趨緩 。專家預(yù)計，2002年中國經(jīng)濟增長率在6.8%—7.3%之間。 1-3 股市將做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計，股市下降10% ，將影響房市3%的購買力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應(yīng) 。 今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟保持較快速度增長、積極的財政政策 及減稅政策。 不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績、市場資金面偏緊。 中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三種因素的 力量對比基本平衡。 　　預(yù)計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點－1900點之間做箱型 震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。 　　2．房地產(chǎn)市場可能低開高走 國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2001年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4857億元，同比增長29.7％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，1-8月增長32.1％，1- 9月增長31.4％，1-10月增長31.2％，1-11月增長29.7％。 　　數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨 活躍，增長速度持續(xù)攀高。去年1- 10月，全國土地開發(fā)面積為1.28億平方米，同比增長65％，1- 10月，全國商品房銷售額高達２２５９億元，同比增長33.6％。在商品房銷售快速增長 的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。截至11月份，全國商品房竣工面積1.2億平方米， 同比增長17.6％。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%，是近幾年來的最小增幅，其 中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，說明了市場上的需求旺盛。因 此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。 　　帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。 　　去年一季度全國商品房銷售額同比增長48.9％，二季度增長34.9％，三季度增長32 .7％，而10月當(dāng)月增長比例為13％，為去年以來的最低點。在這一系列銷售統(tǒng)計數(shù)字面 前，很容易讓人產(chǎn)生錯覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài) 度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。 　　房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷售管理辦法、央行作出有 關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國 內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍然保留著“政策市”的特性。同時去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間 從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)判斷，2001年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高開低走，今 年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位 盤整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 之所以預(yù)測今年房地產(chǎn)投資會增長，關(guān)鍵因素是在啟動內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè) 將扮演更重要的角色?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖冢虼瞬皇顷P(guān)鍵問題。目前樓市真正存 在的大問題是房價上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話，住房消費這個亮 點今后就難以持續(xù)。而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引 發(fā)泡沫，從這個角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海 。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房價為如今的上海 房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地 產(chǎn)市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。 　　在世界經(jīng)濟寒流陣陣的背景下，中國經(jīng)濟在2001年所取得的成績是不俗的。在外部 環(huán)境不利的情況下，今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重 點產(chǎn)業(yè)。 　　在促進消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到 “刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國內(nèi)消費需求”的要求。事實上，“刺激內(nèi)需”的提 法過于簡單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟增長的真實情況。相反，培育消費的問題又 沒有引起真正的重視?！芭嘤币馕吨鴶U大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行， 兩者的本意大相徑庭。 　　就目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟增長起到較為有效支撐的是兩個產(chǎn)業(yè)， 一個是房地產(chǎn)，一個是汽車。只有這兩個產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動，對經(jīng) 濟增長的影響將會最大。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動建材、冶金、化 工、輕工等數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機會，是今后帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一個 新的經(jīng)濟增長點。目前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別，一是個人購房比重的增加 ，另一個是開發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預(yù)付款為主的轉(zhuǎn)變，因此可以認(rèn)為這一產(chǎn)業(yè)也 正在達到健康運行的水準(zhǔn)線。 　　今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素： 　　一、國家宏觀政策的推動力。近年來中國GDP在７％-- ８％的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用達一個百分點。中國繼續(xù)保持國民經(jīng)濟的持續(xù)、 快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展 。 二、住房制度改革推動行業(yè)高速發(fā)展。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向 康居工程邁進。其改革將繼續(xù)刺激居民的購房積極性，釋放住房消費能量。 三、居民消費結(jié)構(gòu)升級是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力。當(dāng)前居民消費的恩格爾系數(shù)已降至40 ％，北京甚至接近35％，這正是增加住房消費的良機。 四、城鎮(zhèn)化進程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。目前中國城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?6％，今后二十 年的發(fā)展目標(biāo)是人口的５０％住在城里，每年將有約一千萬農(nóng)民進城工作、生活，將對 住宅產(chǎn)生巨大的需求。 　綜上所述，我們預(yù)期： 伴隨著入世，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞，投資主體將更 加多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在“國退民進”的背景下，將會啟動更多的民間投資。同時，中心 城市建設(shè)國際化大都市的步伐將加快，政府投資也會大幅增加?？梢灶A(yù)見，今年國內(nèi)的 房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會持續(xù)高速增長的態(tài)勢。銷售也將于 2001年持平。 2．本市房地產(chǎn)市場分析 2-1回顧 2001年全市銷售商品房660萬建筑平方米，金額166.81億元，分別比上一年增長4.76 ％和7.07％，其中個人購買商品房比例為98.3％，本市住宅消費繼續(xù)保持了旺盛的增長 勢頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。 　　從購買情況看，改善型需求逐年上升。去年居民購買每建筑平方米3000元以上的商 品房數(shù)量比上一年提高了1.5個百分點，其中3000－3500元價位的商品房購買量提高了5 .8個百分點，3500－4000元的商品房比上一年提高了21.4個百分點。購買商品房的單套 面積也發(fā)生變化，購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6個百 分點，其中購買單套面積在100－120平方米商品房同比提高了4.8個百分點，單套面積在 120平方米以上的商品房同比提高了4.34個百分點。 　　隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的改變，購買情況變化，去年全年商品房交易價 格平均上升幅大于下降幅0.5％，波動幅度在正負(fù)2％內(nèi)，商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢。 全年2400元/㎡以上的成交均價已經(jīng)高于全國2304元/㎡的價格平均水平。 　　此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的主要因素之一，去年全年貸款件數(shù)占全市 商品房銷售套數(shù)的74.8％，貸款金額占商品房成交金額的43.8％，貸款面積占全市商品 房的75.3％。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費已經(jīng)向改善型消 費過渡，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價格等均好性發(fā)展，預(yù) 計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。 2-2市場特點 2-2-1項目差別減小，競爭更趨激烈，品牌競爭特點顯著。 隨著開發(fā)商運作水平的不斷提高，各項目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項目硬件方面 的差異減小，要想在項目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。將來的競爭將是制造差 異的競爭，通過樹立項目品牌，表現(xiàn)項目特色；...
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