淺談商業(yè)物業(yè)實(shí)際操作中的幾個(gè)問題
淺談商業(yè)物業(yè)實(shí)際操作中的幾個(gè)問題 一 、開發(fā)與設(shè)計(jì)： 　　1、口岸成為商業(yè)經(jīng)營成功的相對因素而非絕對因素。在目前各大城市的黃金口岸， 已經(jīng)很難找到適合MALL大型綜合購物廣場、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形態(tài)的大型地塊 ，往往在城郊結(jié)合部等新興小區(qū)密集的地方反而成為MALL、商業(yè)步行街選址的首選，其 人流量雖然略遜于市中心，但一般地塊較大，形狀方正，異型較少，周邊新興小區(qū)人群 購買力旺盛，適合商業(yè)建筑的興建。更何況地價(jià)低廉，有效降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。譬如成都 著名的伊藤洋華堂的第二個(gè)店址便位于二環(huán)路以外的雙楠小區(qū)，覆蓋了周邊多個(gè)大型新 興中高檔成熟社區(qū)。 　　 　　2、注重豎向交通的易達(dá)性，市區(qū)內(nèi)繁華地段所征得的黃金地塊一般較為狹窄。在這 種地塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)做一樓修， 引導(dǎo)上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的 自動(dòng)扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通。 　　 　　3、注意開發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。大多數(shù)商場的3F以上往往租金低 廉，甚至難以出租。其實(shí)如果將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀 區(qū)與商業(yè)經(jīng)營區(qū)適當(dāng)分隔，輔以獨(dú)立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶 室等對情調(diào)、視線要求較高的經(jīng)營定位。筆者原來參與策劃的一個(gè)市中心購物廣場，其 5F- 8F商鋪原月租金定為50—70元/平方米根本無人問津，后來將可憑欄觀街景（臨街立面均 為大幅透明落地玻璃）的每層300余平方米面積單獨(dú)分隔，定位為餐飲娛樂景觀區(qū)，月租 金達(dá)100多元/平方米仍吸引了眾多餐飲、咖啡、茶室經(jīng)營者，充分發(fā)掘了景觀價(jià)值。 　　 　　4、不可為追求外立面的效果而影響室內(nèi)空間的使用，注意商場規(guī)劃布局所要求的邊 長、較小的長寬比，大柱距，合適的層高。這一點(diǎn)可謂老生常談，但至今在新建商場仍 可見到僅為6米的柱距和壓抑的裝修后室內(nèi)凈高。預(yù)應(yīng)力技術(shù)在如今已經(jīng)相當(dāng)成熟，它能 夠?qū)崿F(xiàn)10米以上柱距而僅僅600- 700MM的梁高，極其有效地節(jié)約了層高。當(dāng)然，最終理想凈高的實(shí)現(xiàn)還需要安裝與裝修工 程設(shè)計(jì)、施工的緊密配合，盡量提高通風(fēng)、水電管道的吊裝高度，每個(gè)吊裝環(huán)節(jié)都不浪 費(fèi)1個(gè)毫米，從而避免管道、風(fēng)口、吊頂施工的粗糙使建筑、結(jié)構(gòu)的精心設(shè)計(jì)前功盡棄。 二、銷售與招商： 　　1、在前期策劃就應(yīng)確定銷售策略（至少以層為單位），一般有以下幾種模式： 　　 　　A、整售： 　　整售對很多開發(fā)商來講都是可遇而不可求的，商業(yè)行業(yè)整體利潤較低，注重資產(chǎn)的 良好流動(dòng)性，一般不會(huì)采取直接購買的方式取得經(jīng)營權(quán)。但對于總面積較小，總值相對 較低而增值潛力較大的物業(yè)，仍可嘗試接觸部分資金實(shí)力雄厚的投資性公司，購買方式 可以整體（部分）股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行以合理避稅。但一般來講，對整售不可抱有太大 希望，以免貽誤商機(jī)。 　　 　　B、不售、整租： 　　這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，將數(shù)層甚至項(xiàng)目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營商。對于資金實(shí)力 比較雄厚，看好物業(yè)的升值的開發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點(diǎn)在于：整租給一家具備成功 經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營公司，便于經(jīng)營定位和統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)經(jīng)營易于成功，物業(yè)租金逐 年遞增，形成穩(wěn)定的利潤源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。但經(jīng)營方進(jìn)行商業(yè) 選址時(shí)選擇面廣，談判實(shí)力強(qiáng)，壓價(jià)狠，開發(fā)商租金菲薄，初期資金壓力較大。 　　 　　C、不售、零租： 　　這種方式同樣為資金實(shí)力比較雄厚的開發(fā)商所青睞，但要求開發(fā)商具備出色的招商 能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或者有優(yōu)秀的專業(yè)公司作為長期合作伙伴。廣州天河城就是一 個(gè)成功案例，數(shù)十萬平方米寸土未售，其開發(fā)商每年坐收租金數(shù)億，很多經(jīng)營戶求租無 門。并且天河城的商業(yè)經(jīng)營成功帶動(dòng)了自身物業(yè)，周邊土地、物業(yè)的迅速增殖，形成了 良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 　　 　　D、零售、零租： 　　是一般中小型開發(fā)商以及低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，有利于資金的迅速回 收，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶，滯銷商鋪則作為出租物業(yè)。不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一 經(jīng)營定位。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營火 爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風(fēng)險(xiǎn)較低，特別適合于商業(yè)步行街。成都 的羅馬假日廣場便成功操作了這種模式，該項(xiàng)目為商業(yè)步行街+大型超市，依靠著名大型 超市旗艦店吸聚人氣，商業(yè)步行街僅為2-3層，全部分割成20- 30平方米的單元商鋪，總價(jià)較低，吸引了眾多中小投資者，項(xiàng)目周期僅一年左右，贏得 了豐厚回報(bào)。 　　 　　E、零售、整租： 　 這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場。操作方法往往是：將每一 層劃分為10—50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。然后通過返租的 方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其返租利率一般定在6%——10%（高于銀行貸款 利率才有吸引力）。其優(yōu)點(diǎn)非常明顯： 　　a.短期內(nèi)回收大量資金; 　　b.實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受 升值空間； 　　c.通過將經(jīng)營權(quán)以返租的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營實(shí)力的大商家 進(jìn)行經(jīng)營。 　　 　　其風(fēng)險(xiǎn)在于： 　　a.合同期不可能很長（如長達(dá)15年以上，大多數(shù)購房者取回商鋪的經(jīng)營權(quán)時(shí)已進(jìn)入 老年）。 　　一般10年為限，10年后業(yè)主進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租，會(huì)破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局， 引發(fā)一系列問題。 　　b.大型封閉式商場的基本無臨街鋪面，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依 賴于商場整體經(jīng)營的成功。因此三樓以上銷售難度大，客戶風(fēng)險(xiǎn)高，一旦商場經(jīng)營失敗 ，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。 　　c.6%—10%的返租率往往高于百貨業(yè)行業(yè)平均利潤率，入不敷出。 　　如何規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下幾個(gè)方面入手： 　　a.保留部分主力商鋪，臨街商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人； 　　b.返租方絕不可為開發(fā)商，最好為與開發(fā)商毫無關(guān)系的第三方，避免日后的法律糾 紛； 　　c.銷售、租賃、合作自營多種方式進(jìn)行，籌備各類人才商業(yè)經(jīng)營和營運(yùn)資金； 　　d.找有知名度的經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪,成都商業(yè)大世界引 進(jìn)家樂福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng) 購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場經(jīng)營的成功； 　　e.返租利率不可定死，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。 商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利，因此返租利率應(yīng)低開高走； 　　f.不能指望商業(yè)租金收益可以沖抵返租收益，應(yīng)迅速將回收資金投入新項(xiàng)目，形成 資金的良性循環(huán)，培養(yǎng)返租資金的源泉。 　 　　總之，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對 深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延 續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個(gè) 位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租承諾無法兌現(xiàn)（投資者云集討債）的大型購物廣 場：即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā) 商的品牌形象大打折扣。值此集團(tuán)大舉進(jìn)攻商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大好時(shí)機(jī)，相信公司同仁必 能“膽大心細(xì)過三峽”，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得其豐厚的投資收益。 三、商業(yè)空間設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀與趨勢及潛力 逛街、購物一直被視為是非「正務(wù)」，也一直被認(rèn)為是微不足道的小事。然而，隨著經(jīng) 濟(jì)與生活環(huán)境水準(zhǔn)之提升，加以休閑時(shí)間之增加，尤其受歐美先進(jìn)國家周休二日之影響 ，我國亦將真正實(shí)施周休二日制；屆時(shí)，逛街、購物，從事初級產(chǎn)業(yè)以外之商業(yè)活動(dòng)， 已逐漸被視為生活中不可或缺缺之必要“活動(dòng)”與動(dòng)態(tài)元素。它可以是一種人文活動(dòng)，也 可以是商業(yè)活動(dòng)，更可以被視為是一種藝術(shù)，或環(huán)境認(rèn)知與教育之多向度活動(dòng)。為此， 如何在現(xiàn)有實(shí)質(zhì)計(jì)畫體制下提供一個(gè)合理、人性且有效率之商業(yè)環(huán)境已是文明生活的一 環(huán)了。 　 　　然而國外之商業(yè)行為發(fā)展也著實(shí)深切影響了臺灣商業(yè)空間之發(fā)展與建設(shè)，大型購物 中心（Shopping Mall），行人徒步購物街（Pedestrian Mall）以及各種大型量販中心或如雨后春筍般成長的工商綜合區(qū)或大型目的型渡假中心 ；逐一成為必須面對或熟悉之一種生活模式或空間型態(tài)，而我們應(yīng)朝那一個(gè)方向發(fā)展呢 ？ 　　現(xiàn)象與趨勢 　　(一)人性化V.S.科技化 　　 　　西門町的行人徒步街在十年前推動(dòng)時(shí)仍需仰賴很多之公權(quán)力與公部門執(zhí)法之強(qiáng)力介 入，而在社區(qū)意識抬頭，社區(qū)總體營造成為社會(huì)發(fā)展之正常過程后，各地的行人徒步街 已有蔚然成風(fēng)，究其原因，與民族認(rèn)知及生活水平價(jià)值觀之提升有密切關(guān)系。是故，老 街新生，如鹿港、大溪、三峽與鶯歌等之主張強(qiáng)調(diào)地方化與人性化之商店街已在科技化 之發(fā)展中逆向找到其復(fù)生之泉源。 　　科技化是另一類型之商業(yè)空間發(fā)展模式，如具制式化的量販超市超級連鎖賣場、百 貨公司，它主張以計(jì)算機(jī)效率管理來取代一對一之傳統(tǒng)服務(wù)模式，如百貨公司中分相的 糖果專賣店（Sweet Cottage）與三峽老街店雜貨店中之五彩糖球（金怡糖），似乎是兩種截然不同之風(fēng)味與 購物商業(yè)體驗(yàn)。 　?。ǘ┳匀换疺.S.主題化 　　 　　1980年代幾乎可說是臺灣商業(yè)空間與經(jīng)營模式之革命轉(zhuǎn)型里程碑?；旌鲜褂茫虻?制宜或創(chuàng)造多樣性之綜合創(chuàng)意商場（如誠品書店、何嘉仁書店）又與均質(zhì)化之主題商店 形成鮮明對比－例如麥當(dāng)勞、Hard Rock Cafe、熱帶雨林…等。而天母地區(qū)各種主題餐廳、個(gè)性商店一一反映出商業(yè)空間之發(fā)展， 著實(shí)必須呼應(yīng)當(dāng)?shù)厥忻裰钚蛻B(tài)乃至生活價(jià)值觀與生活理念。 　　(三)個(gè)性化V.S.大眾化 　　 　　臺北永康街之藝術(shù)性個(gè)性化主題商圈已不只是一種地標(biāo)，也成為一種生活語匯，貨 品之多寡與否是不重要，購物行為與商業(yè)模式不只是金錢之交易，它卻更深一層代表著 人際關(guān)系追求時(shí)尚之代言者或是社會(huì)之一面鏡子，當(dāng)然其活力也在此。漁夫家飯、長春 藤生活系列、商店、書店、藝品、創(chuàng)作坊乃至民藝品無一不代表著地區(qū)之自明性，宛如 舊金山區(qū)之藝術(shù)家街坊。而另一方面，大眾化餐飲、家具「營區(qū)」亦同時(shí)鮮熾地闡明另 類消費(fèi)者之需求。 　　(四)藝術(shù)化V.S.生活化 　　受到經(jīng)濟(jì)成長之鼓舞，藝?yán)取嬂然騽?chuàng)作坊已成為中產(chǎn)知識分子的另一種生活消費(fèi) 鏡子，而生活化之花市、玉市或路旁之水果攤、盆栽綠道亦一一反映出傳統(tǒng)生活型態(tài)與 消費(fèi)空間之互動(dòng)性，在生活扎根方面，假日農(nóng)場、節(jié)慶市場乃至黃昏市集更一一代表著 市民生活歡樂。情感之宣泄，而兩者間之共存更說明了生活多樣化之趨勢與發(fā)展自主性 。 　　(五)國際化V.S.風(fēng)土化 　　 　　天母西路的商店街闡明了國際化不只是賣舶來品而已，它代表著文化自明性與國際 社區(qū)之融合，語言與文字之無障礙（它包括了口語溝通與識別之國際化）當(dāng)然還有是一 種能兼容國際禮儀，習(xí)俗或價(jià)值觀、制度之可行性。相對地，在風(fēng)土與本土化方面，雖 然原住民文化，離島休閑渡假村之開發(fā)業(yè)已呈現(xiàn)新曙光，惟吾人仍無法將風(fēng)土之美或地 方之特色不著痕跡地扎根在土地發(fā)展之特性中，例如蘭嶼與綠島、金門、澎湖等離島之 商業(yè)模式與空間環(huán)境仍停留在初級觀光產(chǎn)業(yè)之層次，如何與文化、休閑或生態(tài)之旅或文 化藝術(shù)之旅整合成長是今后發(fā)展之重點(diǎn)。 　　地方產(chǎn)業(yè)與商業(yè)空間之結(jié)合僅表面性地浮現(xiàn)在鶯歌陶瓷街、竹塹玻璃展或水里蛇窯 中，但若論藝術(shù)村、藝術(shù)鎮(zhèn)等之發(fā)展，仍有寬廣之成長空間亟待開發(fā)。印尼巴里島的風(fēng) 土美質(zhì)舉世聞名而其成功之精髓不在現(xiàn)代化而在將文化與地域語匯融入各項(xiàng)商業(yè)建設(shè)實(shí) 質(zhì)空間中。 　　潛力與機(jī)制 　　溫濕亞熱帶氣候之商業(yè)環(huán)境絕對有其商業(yè)發(fā)展空間之特色與魅力，如何找尋自我潛 力、開拓可行機(jī)制并使之能成真則應(yīng)是策略規(guī)劃者之首要任務(wù)： 　　(一)城鄉(xiāng)風(fēng)貌之再造 　　城鄉(xiāng)風(fēng)貌之再造不應(yīng)再只是作樣板式之牌示、店面或一窩蜂式之產(chǎn)品販賣，它應(yīng)亟 求的是獨(dú)特性、稀有性、例如嘉義梅山之賞梅，而梅山小鎮(zhèn)之風(fēng)土景觀應(yīng)融入其食衣住 行育樂。 　　阿里山車站前之商店街不僅有歷史、文化之根基，更有自然景觀氣象萬千之珍稀性 。為此，如何讓店街有原味，街區(qū)步道鋪面能與當(dāng)?shù)鼐拔锶诤?，必須再自其「原風(fēng)景」 中找尋線索與答案。 　　北埔小鎮(zhèn)之客家街景，也是人文、歷史與風(fēng)土民性之融合體，如何讓使用者、消費(fèi) 者有時(shí)空融合真實(shí)歷境之震撼與感受，需要有軟硬件之整合。 　　集集車站之鐵道風(fēng)光加上林產(chǎn)、物產(chǎn)與自然景觀之吸引力造就了獨(dú)一無二之風(fēng)土鄉(xiāng) 情魅力，小茶坊、地方小吃...
淺談商業(yè)物業(yè)實(shí)際操作中的幾個(gè)問題