濟(jì)南市物業(yè)管理辦法
濟(jì)南市物業(yè)管理辦法 　　第一章　總則 　　第一條　為加強(qiáng)本城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和 物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市 實(shí)際，制定辦法。 　　第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共 建筑以及相配套的設(shè)施。 　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 　　本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并具有 企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。 　　第三條　本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。 　　本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。 　　物業(yè)管理區(qū)城的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。 　　第四條　市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市 房產(chǎn)管理部門委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè) 、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居發(fā)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合市物業(yè)行政主管部 門做好本市物業(yè)的管理工作。 　　第二章　物業(yè)管理組織 　　第五條　本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度。機(jī)關(guān)、企事 業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主委托制。 　　第六條　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推 選業(yè)主代表。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。 　　市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年組織召開一次業(yè)主大會(huì)。特殊情況經(jīng)百分之十五以上 的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開。 　　第七條　業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)： 　?。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員： 　?。ǘ┞犎　徸h業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 　?。ㄈ┩ㄟ^和修訂業(yè)主公約； 　?。ㄋ模└淖兒统蜂N業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； 　?。ㄎ澹Q定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)； 　　（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。 　第八條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。 　　業(yè)主委員會(huì)由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人。任期兩年。業(yè)主委 員會(huì)成員可以連選連任。 　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。 　　第九條　業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)： 　　（一）負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同； 　?。ǘ┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況； 　?。ㄈ┞犎I(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議； 　?。ㄋ模┡浜衔飿I(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施； 　?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 　　第十條　市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出 決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。 　　第三章　物業(yè)管理企業(yè) 　　第十一條　成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 　　（一）有企業(yè)的名稱、章程和固定的辦公場(chǎng)所； （二）有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員； 　?。ㄈ┚哂泄芾斫ㄖ娣e一萬平方米以上物業(yè)的能力； 　?。ㄋ模┯腥f元以上貨幣注冊(cè)資金； 　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè) 管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。 　　第十三條　申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，須提交以下資料： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報(bào)表； 　?。ǘ┓ǘù砣俗C明書和身份證明； 　?。ㄈ┕芾碚鲁獭⒁誀I(yíng)場(chǎng)所證明及資信證明； 　?。ㄋ模└黝悓I(yè)管理人員的資格證書或證明文件； 　?。ㄎ澹┢渌嘘P(guān)的文件、資料。 　　第十四條　外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)行政主管 部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)。 　　第四章　物業(yè)管理服務(wù) 　　第十五條　物業(yè)客理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主簽 訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報(bào)市物業(yè)行政主管部門備案。 　　第十六條　物來管理聘用合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 　　（一）物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、范圍、內(nèi)容及費(fèi)用； 　 （二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)； 　　（三）管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 　?。ㄋ模┖贤谙蓿?　?。ㄎ澹┻`約責(zé)任及爭(zhēng)議的解決方式； 　?。┊?dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。 　　第十七條　物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 　?。ㄒ唬┓课莨灿貌课?、共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新； 　?。ǘ╇娞?、二次供水等設(shè)施的運(yùn)行服務(wù)； 　?。ㄈ┦占罾颓鍜弑嵀h(huán)境； 　　 （四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理； 　　（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理； 　?。ㄆ撸┪飿I(yè)客理聘用合同確定的其他事項(xiàng)。 　　第十八條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位 ，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事英，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)。不實(shí)行委托服務(wù) 的，有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。 　　第十九條　選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。采取公開招標(biāo)的， 招標(biāo)工作由市物業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。 　　第二十條　業(yè)主委員會(huì)聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理有關(guān) 的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。 　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。 服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 　?。ǘ╇p方權(quán)利和義務(wù)； 　?。ㄈ┵M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和交納期限； 　?。ㄋ模┻`約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式； 　　（五）其他事項(xiàng)。 　　第二十二條　物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè) 月前通知對(duì)方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會(huì) 可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)實(shí)施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物管理用房及其他物 業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費(fèi)用結(jié)算等移交手續(xù)。 　　第二十三條　物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收入的主要來源： 　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金； 　 （二）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息； 　?。ㄈ┌匆?guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； 　　（四）專項(xiàng)委托服務(wù)收入； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)收入； 　?。┢渌戏ㄊ杖?。 　　本條第（一）項(xiàng)所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定專戶儲(chǔ)存，專款專用。 　　本條第（三）項(xiàng)所列物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同價(jià)格行政主管部門共同制定 ，報(bào)市政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。 　　第二十四條　新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí) 施，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。 　　第二十五條　新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進(jìn)行物業(yè) 管理權(quán)移交時(shí)，應(yīng)當(dāng)按小區(qū)總建筑面積0.2%的比例向業(yè)主委員會(huì)提供配套的物業(yè)管理用 房和配套建設(shè)的停車場(chǎng)（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理用房、停車場(chǎng) （庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用 或改作他用，不得抵押、交換、買賣。 　　第五章　物業(yè)的使用和維護(hù) 　　第二十六條　物業(yè)維護(hù)開門見山任，按下列規(guī)定劃分： 　?。ㄒ唬┓课輧?nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護(hù)； 　　（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施，由受聘的物業(yè)管理企 業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。 　　（三）市政公用設(shè)施，由設(shè)施歸屬的管理單位負(fù)責(zé)維護(hù)。 　　第二十七條　物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，按下列規(guī)定承擔(dān)： 　?。ㄒ唬┓课葑杂貌课弧⒆杂迷O(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān)； 　?。ǘ┓课莨灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由共同使用該房屋垢業(yè)主和非業(yè) 主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔(dān)；房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費(fèi) 用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支； 　?。ㄈ┡涮坠不A(chǔ)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列 支； 　　（四）市政公用設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，由管理該設(shè)施的單位承擔(dān)。 　　第二十八條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施維 修時(shí)，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。 　　第二十九條　業(yè)主及非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為： 　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌； 　?。ǘ┱加?、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備； 　?。ㄈ┰谔炀?、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或其他場(chǎng)地搭建建（構(gòu)）筑物； 　?。ㄋ模┣终季G地、損壞花草、樹木； 　?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、雜物； （六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫； 　　（七）排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民； 　　（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 　　第三十條　供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè) 施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時(shí)，該設(shè)施的管理單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企 業(yè)通報(bào)，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復(fù)工作。 　　第六章　　法律責(zé)任 　　第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條、第十四條規(guī)定的，由市物業(yè)行政 主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。 　　第三十二條　對(duì)不按規(guī)定交納費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其 限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交 。 　　第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、 房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門依 照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾 紛時(shí)，可以由市物業(yè)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，可依法申請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁 或向人民法院提起訴訟。 　　第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改 正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級(jí)，直至 取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。 　　第三十六條　物業(yè)行政管理機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其 主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　第三十七條　當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請(qǐng) 復(fù)議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制 執(zhí)行。 　　第七章　附　則 　　第三十八條　本辦法發(fā)布前已實(shí)施物業(yè)管理但不規(guī)范的，由市物業(yè)行政主管部門限 期整改。 　　本辦法施行前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，尚未實(shí)行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政 主管部門限期實(shí)行物業(yè)管理。 　　第三十九條　各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。 　　第四十條　本辦法具體應(yīng)用中的問題由市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。 　　第四十一條　本辦法自發(fā)布之日起施行。
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