熱帶海宮可研摘要20031008
上海熱帶海宮 可行性研究報(bào)告摘要 一、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及現(xiàn)狀 3 1.1項(xiàng)目單位： 3 1.2項(xiàng)目?jī)?nèi)容： 3 1.3地理位置： 3 1.4天然溫泉： 4 1.5設(shè)計(jì)規(guī)模： 4 1. 6在建投資 4 1. 7配套工程： 5 二、行業(yè)背景及項(xiàng)目特點(diǎn) 6 2.1行業(yè)背景 6 2.1.1國(guó)際行業(yè)背景 6 2.1.2國(guó)內(nèi)行業(yè)背景 6 2.1.3上海行業(yè)背景 6 2.2項(xiàng)目特點(diǎn) 7 2.2.1以回歸自然為主題 7 2.2.2以海洋文化為賣(mài)點(diǎn) 7 2.2.3以全民健身為內(nèi)容 7 2.2.4以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ) 7 2.2.5代表了新一輪都市旅游休閑的發(fā)展方向 7 2.2.6“海派文化”的代表作 8 2.2.7大上海的旅游標(biāo)志性建筑 8 三、市場(chǎng)分析 9 3.1旅游消費(fèi)現(xiàn)狀： 9 3.2游客消費(fèi)趨勢(shì)： 9 3.3競(jìng)爭(zhēng)狀況 9 上海市目前主要水上樂(lè)園情況一覽表 10 3.4海宮目標(biāo)市場(chǎng)定位 11 3.5經(jīng)營(yíng)思路 11 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 12 4.1上海市旅游市場(chǎng)基數(shù) 12 4.2市場(chǎng)目標(biāo)預(yù)測(cè) 12 4.3經(jīng)營(yíng)規(guī)模預(yù)測(cè) 12 4.4會(huì)員卡市場(chǎng)分析 13 五、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 14 5.1收入預(yù)測(cè) 14 5.2成本、費(fèi)用預(yù)測(cè) 15 5.3成本費(fèi)用構(gòu)成分析 15 5.4利潤(rùn)預(yù)測(cè) 16 六、 財(cái)務(wù)效益分析 17 6.1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析 17 6.2盈虧平衡分析 17 6.3還款計(jì)劃 17 七、風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策 18 7.1匯率因素 18 7.2行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 18 7.3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 18 7.4能源風(fēng)險(xiǎn) 19 八、原創(chuàng)思想暨熱帶海宮在整體規(guī)劃中的作用 20 附件： 22 一、已經(jīng)批準(zhǔn)的各類(lèi)主要文件、許可證等： 22 一、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及現(xiàn)狀 1.1項(xiàng)目單位： 公司名稱(chēng)：上海熱帶海宮 英文名稱(chēng)：OCEAN PALACE SHANGHAI 公司性質(zhì)：內(nèi)聯(lián)企業(yè) 注冊(cè)資本：13,552.25萬(wàn)元人民幣 股 東：上海天仁投資發(fā)展有限公司持股8100萬(wàn)股，占股59.77％ 上海華夏文化旅游區(qū)開(kāi)發(fā)公司持股5452萬(wàn)股，占股40.23％ 地 址：上海市浦東新區(qū)華夏東路三甲港 通 訊：法定代表人：胡建國(guó) 1.2項(xiàng)目?jī)?nèi)容： 熱帶海宮是中國(guó)第一個(gè)以擁抱熱帶海洋為主題，以天然溫泉為水源，在超大型建筑物 內(nèi)人工營(yíng)造陽(yáng)光（恒溫）、海浪、沙灘、熱帶園藝景觀的全天候運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目。 熱帶海宮設(shè)有游泳、嬉水、沖浪、劃水、探險(xiǎn)、漂流、游戲、激光水幕電影、大型水 上表演、國(guó)際傳媒播放、綁緊跳等幾十種與海洋文化有關(guān)的運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目。 熱帶海宮配套賓館住宿、中西餐飲、購(gòu)物觀賞、商務(wù)會(huì)議等設(shè)施，使之成為一個(gè)集娛 樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、觀賞、療養(yǎng)、休閑、度假、會(huì)議為一體的大眾參與型運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目。 熱帶海宮建成后，因其建造規(guī)模之大、真空造浪浪峰之高、綜合娛樂(lè)設(shè)置之全、全恒 溫溫泉之宜、室內(nèi)立式?jīng)_浪之奇、以及成千上萬(wàn)名男女游客泳裝參與之盛，甚稱(chēng)世界之 最。參與型的熱帶海宮將與參觀型的東方明珠電視塔東西呼應(yīng)，必將成為上海標(biāo)志性旅 游項(xiàng)目。 熱帶海宮開(kāi)工之初，被上海市政府列為一號(hào)旅游建設(shè)項(xiàng)目，受到吳邦國(guó)、陳良宇、龔學(xué) 平、趙啟正等同志的親臨指導(dǎo)，現(xiàn)雖因資金短缺而停工，但它的原創(chuàng)思想沒(méi)過(guò)時(shí)，并且 隨著上海申博成功和收購(gòu)方的介入，熱帶海宮的項(xiàng)目?jī)r(jià)值必將更為突現(xiàn)，必將會(huì)迎接更 多更新的機(jī)會(huì)。 1.3地理位置： 地址：上海市浦東新區(qū)華夏東路三甲港(華夏文化旅游區(qū))。 位置：東沿東海岸防潮墻，西距機(jī)場(chǎng)快速干道2公里、南距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)5.3公里，北 距三甲港1公里。 交通：華夏東路將熱帶海宮與機(jī)場(chǎng)快速干道連接、機(jī)場(chǎng)快速干道與與磁懸浮列車(chē)、地 鐵二號(hào)線(xiàn)連接。地鐵二號(hào)線(xiàn)將向東延長(zhǎng)到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，原規(guī)劃設(shè)有“海宮站 ”。 熱帶海宮華夏東路，已開(kāi)通三條旅游公交車(chē)線(xiàn)路。其中外灘線(xiàn)28公里。 1.4天然溫泉： 熱帶海宮地下存有上海唯一的地下古死火山口。日前已打井見(jiàn)水，水溫40℃以上，水 質(zhì)甘甜，礦物含量頗多。 熱帶海宮利用得天獨(dú)厚的溫泉資源而一舉多得，既可解決水源水質(zhì)來(lái)源，又可減少恒 溫成本提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；既給游客享受溫泉帶來(lái)的潤(rùn)澤肌膚、健體強(qiáng)身的功效，又給投資 者因天然資源的獨(dú)占性帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的持久性。 1.5設(shè)計(jì)規(guī)模： 項(xiàng)目建筑用地：16.67萬(wàn)平方米（250畝）。 扇形主體建筑：占地5萬(wàn)多平方米，總建筑面積14.78萬(wàn)平方米，總高45米總長(zhǎng)399.5 米，總寬178.5米，屋頂鋼網(wǎng)架最大內(nèi)跨距127.5米。 同類(lèi)單體建筑規(guī)模世界第一。 設(shè)計(jì)接待規(guī)模：靜態(tài)客容量18,000人；日最大接待54,000人次；財(cái)務(wù)預(yù)算取日均接待 10,000人次。 設(shè)計(jì)消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：門(mén)票平均55元/人，其他消費(fèi)45元/人，則： 設(shè)計(jì)現(xiàn)金收入：2億元/年。 按(365天×100元×5500人次/天)預(yù)算 3億元/年。 按(365天×100元×8200人次/天)預(yù)算 4億元/年。 按(365天×100元×11000人次/天)預(yù)算 5億元/年。 按(365天×100元×13700人次/天)預(yù)算 參照：東方明珠塔：(見(jiàn)：上海證券報(bào)2001年8月19日) 設(shè)計(jì)接待規(guī)模：正常接待人數(shù)5000人/日，實(shí)際最高接待人數(shù)25,000人/日。 實(shí)際接待人數(shù)：1400萬(wàn)人/7年。(1994-2000) 綜合現(xiàn)金收入：9.36億元。 平均接待人數(shù)：5500人/天。平均現(xiàn)金收入：260元/人 償還銀行貸款：3.7億/3年。收回全部投資：8.3億/6年。 說(shuō)明：東方明珠電視塔為“參觀型”旅游景點(diǎn)，游客為一次參觀者。 熱帶海宮為“參與型”遠(yuǎn)動(dòng)、游樂(lè)場(chǎng)所，游客為多次參與者。 1. 6在建投資 總 投 資：9.25億元人民幣。 完成投資：3.10億元人民幣。 開(kāi)工日期：1996年9月。 停工日期：1998年9月。 續(xù)建工期：18個(gè)月(全面復(fù)工至建成開(kāi)業(yè)) 停工原因：資金短缺。 自用土地：250畝、用地性質(zhì)：“娛樂(lè)用地”，使用期限：40年。 如土地按現(xiàn)價(jià)10000萬(wàn)元計(jì)算，且負(fù)債按已達(dá)成的債務(wù)減免意向計(jì)算，則： 初步評(píng)估總資產(chǎn)：4.152億元， 初步評(píng)估凈資產(chǎn)：2.695億元， 根據(jù)達(dá)成的債務(wù)減免協(xié)議總債務(wù)：1.457億元， 每股凈資產(chǎn)：1.98元/每股， 資產(chǎn)負(fù)債率：35%。 1. 7配套工程： 1. 專(zhuān)用公路總投資7000多萬(wàn)元，由華夏公司投資已于2001年完工通車(chē)，目前海宮已通 一路旅游專(zhuān)線(xiàn)車(chē)，兩路公交車(chē)； 2. 浦東供電局投資的區(qū)域變電站已建成使用，(定額3.5萬(wàn)千伏安) 3. 高壓天然氣管道離熱帶海宮1.5公里； 4. 地下溫泉已打井見(jiàn)水； 5、東海岸防潮堤墻己建成使用(按千年一遇設(shè)計(jì))。 二、行業(yè)背景及項(xiàng)目特點(diǎn) 2.1行業(yè)背景 旅游業(yè)是永恒的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，是實(shí)現(xiàn)物質(zhì)生活和精神需求相結(jié)合的最佳產(chǎn)業(yè)，是滿(mǎn)足人 類(lèi)求新、求知、求樂(lè)、求心身健康的永恒產(chǎn)業(yè)。 2.1.1國(guó)際行業(yè)背景 國(guó)際旅游市場(chǎng)上，濱海旅游業(yè)異軍突起。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng) 占到全球旅游業(yè)總收入的1/2 ，約為2500 億美元，比10年前增加了3倍；沿海37個(gè)國(guó)家的旅游總收入達(dá)3572.8 億美元，占全球旅游總收入的81％。在歐美、澳洲和東南亞一些濱海地區(qū)，濱海旅游業(yè) 早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。專(zhuān)家認(rèn)為，濱海旅游不僅投資少、周期短、行業(yè)聯(lián) 動(dòng)性強(qiáng)、就業(yè)功能高，還具有需求普遍和重復(fù)購(gòu)買(mǎi)率高等諸多優(yōu)點(diǎn)。（見(jiàn)《解放日?qǐng)?bào)》20 03年4月21日經(jīng)濟(jì)版頭條） 正因?yàn)橐陨显?，“?yáng)光、海浪、沙灘”被稱(chēng)為世界旅游三要素。 2.1.2國(guó)內(nèi)行業(yè)背景 因旅游業(yè)具備穩(wěn)定增長(zhǎng)的條件，旅游資源可以永續(xù)利用，旅游業(yè)已成為我國(guó)發(fā)展最快 的產(chǎn)業(yè)之一。國(guó)家旅游局2002年6月28日發(fā)布公告稱(chēng)：2001年是中國(guó)入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游 、出境旅游全面發(fā)展的一年。全年入境旅游人數(shù)達(dá)8901萬(wàn)人次，旅游外匯收入達(dá)178億美 元；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)7.84億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)3522億元人民幣；旅游業(yè)總收入達(dá)到 4995億元，相當(dāng)于當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5.2%，比上年提高了0.15個(gè)百分點(diǎn)。旅游業(yè)作為 國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的地位得到了進(jìn)一步鞏固和發(fā)展。 加入WTO也會(huì)給旅游行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。加入WTO后，越來(lái)越多的外國(guó)游客將選擇中國(guó) 作為旅游目的地，中國(guó)未來(lái)的入境旅游市場(chǎng)潛力無(wú)限。 北京申奧成功，將給我國(guó)旅游業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。世界各國(guó)的游客將由此關(guān)注并 重新認(rèn)識(shí)中國(guó)，入境旅游人數(shù)將大有增加。 國(guó)家旅游局何局長(zhǎng)在一次深圳舉行的全國(guó)旅游工作會(huì)議上說(shuō)：“過(guò)去20年，我國(guó)從旅 游資源大國(guó)發(fā)展成為亞洲旅游大國(guó)，今后20年，要實(shí)現(xiàn)向世界旅游強(qiáng)國(guó)的歷史性跨越。 目前，國(guó)家旅游局已經(jīng)制定出今后20年行業(yè)發(fā)展目標(biāo)：到2020年，我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá) 1.35億到1.45億人次，比1998年增長(zhǎng)1.1倍到1.3倍；國(guó)際旅游外匯收入520億到750億美 元，增長(zhǎng)3.1倍到4.9倍；國(guó)內(nèi)旅游收入1.9萬(wàn)億到2.7萬(wàn)億元人民幣，增長(zhǎng)6.9倍到10.3倍 。據(jù)測(cè)算，屆時(shí)旅游業(yè)總收入將超過(guò)3.3萬(wàn)億元人民幣，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的8％，比 目前增長(zhǎng)近1倍?！?2.1.3上海行業(yè)背景 上海市旅游產(chǎn)業(yè)連年穩(wěn)步增長(zhǎng)，浦東新區(qū)的旅游業(yè)近年來(lái)呈現(xiàn)飛速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 從市旅游委起草的濱海旅游規(guī)劃中看到，崇明東平國(guó)家森林公園和東灘林濕地、浦東 華夏文化旅游區(qū)、寶山橫沙島、南匯濱海、奉賢海灣等五大濱海旅游區(qū)已赫然在目，濱 海旅游業(yè)將成為未來(lái)上海旅游經(jīng)濟(jì)和海洋經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。其中，浦東華夏文化旅游區(qū)則 依托空港建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展海上體育運(yùn)動(dòng)、會(huì)議休閑、特色餐飲等旅游產(chǎn)品，重點(diǎn)建設(shè)三 甲港溫泉保健療養(yǎng)基地、水上旅游基地、旅游度假村等項(xiàng)目。（見(jiàn)《解放日?qǐng)?bào)》2003年4月 21日經(jīng)濟(jì)版頭條） 申博申辦成功等于給上海做了一個(gè)巨大的世界性的廣告，國(guó)內(nèi)旅游也會(huì)高潮迭起。在今 后的8年中，旅游業(yè)每年會(huì)有較大的收入增量，到舉辦當(dāng)年會(huì)增加更多，來(lái)上海的游客會(huì) 成倍增加。 2.2項(xiàng)目特點(diǎn) 2.2.1以回歸自然為主題 上海熱帶海宮的創(chuàng)意源于“崇尚自然”的中國(guó)文化；源于“人類(lèi)起源與發(fā)展的歷史就是 在與大自然搏斗中成長(zhǎng)發(fā)展起來(lái)的歷史”的辨證唯物主義思想。她與美國(guó)式的卡通、探奇 文化有著不可替代的民族特點(diǎn)和地位。她源于自然而高于自然，是讓人們回歸自然，參 與其中與大自然搏斗，從而得到身心健康。 2.2.2以海洋文化為賣(mài)點(diǎn) 上海熱帶海宮，顧名思義就是人工模擬的室內(nèi)熱帶海濱，就是再造世界旅游三要素： “陽(yáng)光、海浪、沙灘”，因此其賣(mài)點(diǎn)也可以引申為“泳裝進(jìn)場(chǎng)”。 2.2.3以全民健身為內(nèi)容 上海熱帶海宮的市場(chǎng)目標(biāo)是廣大的消費(fèi)者，其載體為游泳、沖浪、滑水等與海洋文 化有關(guān)的健康娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)，即符合國(guó)家提倡的“全民健身運(yùn)動(dòng)”方針，又改善市民特別是雙 休日的生活質(zhì)量，提供一個(gè)心曠神怡的活動(dòng)場(chǎng)所。因此熱帶海宮的建成，將成為一個(gè)重 要的精神文明陣地，為上海市民的健康娛樂(lè)需要做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 2.2.4以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ) 上海熱帶海宮與一些“參觀一次就夠了” 的觀賞型旅游項(xiàng)目有著本質(zhì)的不同，她集觀 賞、運(yùn)動(dòng)、休閑、健身等功能于一體，為持續(xù)經(jīng)營(yíng)或向會(huì)員制發(fā)展創(chuàng)造了條件。其游客 的“重復(fù)性”、“健康性”所帶來(lái)的市場(chǎng)潛量、經(jīng)營(yíng)方式的拓展，以及超長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)壽命期等優(yōu) 勢(shì)，都是不可估量的。 2.2.5代表了新一輪都市旅游休閑的發(fā)展方向 上海熱帶海宮的“超大”克服了一般室內(nèi)主題樂(lè)園空間小的弱點(diǎn)，并使其升華到“恢宏 ”的境界；又以“室內(nèi)”解決了室外主題游樂(lè)園，特別是水上游樂(lè)園易受天氣影響的致命弱 點(diǎn)，可以一年四季全天候開(kāi)放營(yíng)業(yè)；上海熱帶海宮還具備了花園式主題游樂(lè)園和健身運(yùn) 動(dòng)俱樂(lè)部的優(yōu)勢(shì)。并將世界旅游三要素（陽(yáng)光、海浪、沙灘）發(fā)展到了一個(gè)新的領(lǐng)域。 因此，上海熱帶海宮不論是項(xiàng)目本身所具備的健康性、參與性、大眾性、觀賞性、新穎 性，還是游樂(lè)的可重復(fù)性，都是一般主題游樂(lè)園無(wú)法相比的。 2.2.6“海派文化”的代表作 上海旅游業(yè)欠旺，一個(gè)重要的因素就是缺少能代表上海的大型旅游吸引物。集高科 技與現(xiàn)代化一體的熱帶海宮，宏揚(yáng)的是海洋文化、都市文化，其貝殼式建筑，有明珠之 母之稱(chēng)，功能上結(jié)束了“上?？亢?，無(wú)處下海”的歷史。 上海熱帶海宮與上海背靠長(zhǎng)江，吸收外來(lái)文化，并融入大海的文化底蘊(yùn)極其相似。 她采用高科技手段，將長(zhǎng)江黃顏色的水，變成大海藍(lán)顏色的水，正是上海融入世界的縮 影。 2.2.7大上海的旅游標(biāo)志性建筑 上海熱帶海宮具備了多個(gè)“世界第一”和“國(guó)內(nèi)首創(chuàng)”，與上海國(guó)際大都市的地位以及 上海的海派文化極相匹配，是上海不可多得的旅游標(biāo)志性建筑。因此，在經(jīng)營(yíng)策略上， 將上海熱帶海宮融入“海派文化”，并成為大上海的特色標(biāo)志，在社會(huì)上達(dá)到“來(lái)上海必到 熱帶海宮”的共識(shí)，是戰(zhàn)略也是目標(biāo)。 三、市場(chǎng)分析 3.1旅游消費(fèi)現(xiàn)狀： 游覽大都市標(biāo)志型新景觀是國(guó)內(nèi)來(lái)滬游客首選目標(biāo) 受上海市旅游委員會(huì)委托，上海城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)1997年10月對(duì)來(lái)滬旅游的16,50 0名國(guó)內(nèi)游客作了一次抽樣調(diào)查，見(jiàn)下表: |景點(diǎn) |到訪(fǎng)率（%） |景點(diǎn) |到訪(fǎng)率（%）| |新外灘 |75．1 |大世界 |25．4 | |南京路 |71．9 |楊浦大橋 |24．6 | |淮海路 |41．3 |動(dòng)物園 |14．7 | |東方明珠 |35．1 |上海博物館 |14．4 | |豫園 |31．3 |大觀園 |6．1 | |南浦大橋...
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