解讀順馳
解讀順馳 出版社：當(dāng)代中國出版社 作者：鄭愛敏 轉(zhuǎn)自新浪讀書網(wǎng) 上編 市場(chǎng)殺伐 2 引言 順馳：先行一步的大企業(yè) 2 第一章：黑馬蕭蕭 4 中城房網(wǎng) 躡著貓步而至 4 住交會(huì) 興風(fēng)作浪名利場(chǎng) 6 博鰲論壇 扭轉(zhuǎn)風(fēng)向定乾坤 8 可圈可點(diǎn) 與黑馬無關(guān) 11 第二章：追根溯源 12 銷售代理起家 市場(chǎng)敏感與生俱來 12 置業(yè)網(wǎng) 從經(jīng)紀(jì)人到綜合服務(wù)商 15 哈佛學(xué)藝 撐開大企業(yè)體系 19 可圈可點(diǎn) 隱蔽的巨人 21 第三章 全國一盤棋 22 鎖定500億：強(qiáng)者恒強(qiáng) 22 購地風(fēng)暴：風(fēng)風(fēng)火火闖九州 26 宏觀調(diào)控：絕處相拼 28 可圈可點(diǎn)：最后的洗牌 31 中編 企業(yè)攻略 32 第四章 商業(yè)模式 32 誤讀地價(jià)：換一把尺子(1) 32 地產(chǎn)戴爾：高效現(xiàn)金流 35 生死時(shí)速：運(yùn)營系統(tǒng)的命脈 38 可圈可點(diǎn)：現(xiàn)金為王 41 第五章 謀事在人 42 學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)：小馬拉大車 42 信任放權(quán)：人人皆領(lǐng)導(dǎo) 46 行動(dòng)綱領(lǐng)：牽一發(fā)而動(dòng)全身 51 戰(zhàn)略落地：每人每天的工作 55 可圈可點(diǎn)：順馳的秘方 58 第六章 偏執(zhí)化生存 59 核心價(jià)值觀：激情的行動(dòng) 59 零容忍：一個(gè)企業(yè)的性格強(qiáng)度 62 高目標(biāo)：狂言變成奇跡 64 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：騎在馬背上的藝術(shù) 66 可圈可點(diǎn)：貴族化的警示 68 第七章 產(chǎn)品策略 68 客戶價(jià)值：市場(chǎng)的神杖 68 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：領(lǐng)先一步的生活 73 物業(yè)管理：激活經(jīng)濟(jì)鏈 79 可圈可點(diǎn)：暴利終結(jié)者 80 下編 洞見未來 81 第八章 大企業(yè)之道 81 固守核心：大亂中有大治 81 做成好企業(yè)：雞比蛋重要 85 大公司體制：跨越做大悖論 88 可圈可點(diǎn)：管理的力量 93 第九章 天生工作狂 94 孫宏斌：地產(chǎn)憤青 94 學(xué)習(xí)標(biāo)桿：趕超萬科還是聯(lián)想 97 領(lǐng)導(dǎo)層：穩(wěn)健與激情 100 可圈可點(diǎn)：順馳無美女 104 第十章 混亂中試錯(cuò) 105 強(qiáng)勢(shì)文化：毫無顧忌 105 低效重復(fù)：在吵吵嚷嚷中沖刺 107 走出顛簸：能否修成正果 110 可圈可點(diǎn)：輿論的風(fēng)雨 113 結(jié)語：懸念2005 113 后記 115 后記：我為什么寫順馳 115 順馳中國大事記 116 公司簡介 118 順馳觀點(diǎn) 119 2003順馳“瘋行”錄 123 上編 市場(chǎng)殺伐 引言 順馳：先行一步的大企業(yè) 　　這曾經(jīng)是一個(gè)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的熱點(diǎn)名詞，毀譽(yù)參半。舉國上下，順馳軍團(tuán)所到之處，爭 議就接踵而至。在平民百姓的街談巷議中，在專家名流的指點(diǎn)江山中，在鴻儒大腕的激 揚(yáng)文字中，在各路媒體的聚焦爆炒中。尤其是2004年春節(jié)過后，隨北京大興世紀(jì)第一拍 的引爆，全國范圍內(nèi)的爭議達(dá)到沸點(diǎn)。順馳走到哪里，質(zhì)疑就跟到哪里。 　　 　　它是誰 　　對(duì)一個(gè)企業(yè)齡只有十歲的民營公司來講，順馳實(shí)在是有過太多的經(jīng)歷，太多的起跳 和轉(zhuǎn)機(jī)，太多的爆發(fā)和沖刺。從代理、開發(fā)、中介，到全國化，在很多企業(yè)的核心業(yè)務(wù) 和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，順馳都走到了多數(shù)同行的前頭，搶在機(jī)會(huì)的前面，搶在變化的 前面，領(lǐng)導(dǎo)了潮流與時(shí)代。這是一個(gè)厚重的、高密度的十載光陰，交織著大大小小的奇 跡、深深淺淺的試探和日日夜夜的苦干。 　　 　　幾年之前，當(dāng)順馳還沒有全國化的時(shí)候，就以員工薪酬之高聞名于天津地產(chǎn)圈。十 年以來，順馳一直是一個(gè)員工待遇高、發(fā)展空間大的企業(yè)，其員工的忠誠度之高、向心 力之強(qiáng)，少有匹敵。在它驍勇如野馬，沖破羈絆、南征北戰(zhàn)的時(shí)候，也引來全國上下無 數(shù)罵聲。順馳最為卓越的用人特色反而被弱化了，被淡忘了。孫宏斌說：“在我的內(nèi)心深 處，我最在乎的就是員工?！笔堑模橊Y提供給上萬名員工一個(gè)舞臺(tái)，愿意給他們交學(xué)費(fèi) ，希望他們迅速成長，快速提高。在這里，有著人均上萬元的向第一世界國家看齊的月 薪收入，有著一大批二十七、八歲超年輕的總經(jīng)理和二十五、六歲的副總經(jīng)理。短短的 十年光陰，它演繹了一個(gè)中國式的創(chuàng)富故事，一個(gè)世界級(jí)的商業(yè)傳奇。 　　 　　 從哪里來 　　不止這些。僅在天津，順馳就締造了多達(dá)30家樓盤，至少已經(jīng)給2萬戶家庭提供了生 活家園。而順馳的樓盤又總是所在地段的佼佼者，無一例外地成為引領(lǐng)局部市場(chǎng)、拉動(dòng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，如天津華苑區(qū)域的日華里、久華里，梅江區(qū)域的藍(lán)水假期，梅江 南板塊的半島藍(lán)灣，麗苑居住區(qū)的太陽城，瑞景居住區(qū)的翡翠城，河北區(qū)的北岸華庭， 塘沽區(qū)的萊茵春天，寶坻縣的城市藝墅等，無一例外成為各自區(qū)域的首席樓盤。甚至不 少項(xiàng)目在全國都贏得了知名度，成為外地同行熱衷學(xué)習(xí)的樣板。毫不夸張地說，與周邊 樓盤相比，順馳的樓盤不一定是最貴的，但一定是最好的之一，一定是銷售率最快的那 一個(gè)。 　　 　　然而，當(dāng)順馳以前所未有的魄力發(fā)展自己并試圖改變中國房地產(chǎn)的版圖時(shí)，這變成 了一種對(duì)舊有勢(shì)力的侵犯，變成了對(duì)國人舊有思維模式的挑戰(zhàn)。順馳自1994年在天津成 立，從一個(gè)無名小卒發(fā)展到今天的規(guī)模，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率高達(dá)20%，這種情況在其它一 二線城市還沒有一個(gè)，足以稱得上中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)奇跡。能出現(xiàn)順馳這種企業(yè)，本 身就是一種管理思維模式的進(jìn)步、就是行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的進(jìn)步。鮮有這樣的企業(yè)，付出這 么多精力討論戰(zhàn)略和行動(dòng)綱領(lǐng)；鮮有這樣的企業(yè)，能夠凝聚每一個(gè)員工形成合力，勇敢 面對(duì)巨大的壓力和艱辛，不斷挑戰(zhàn)自己。這里是個(gè)人價(jià)值、夢(mèng)想與雄心實(shí)現(xiàn)的地方。順 馳被外界稱為最有野心的企業(yè)，最兇猛的新生力量。孫宏斌說：“順馳不是一個(gè)喜歡懷舊 的企業(yè)，懷舊意味著衰老，我們是一個(gè)年輕的企業(yè)，應(yīng)該是充滿朝氣向前沖的企業(yè)?！钡?確，順馳正年輕，就像“早上七八點(diǎn)鐘的太陽”，依然潛力無限。 　　 　　 到哪里去 　　看好順馳，就是看好中國的房地產(chǎn)業(yè)，就是看好中國的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)。有一本叫《長大 》的書正在坊間流行。中國經(jīng)濟(jì)走到了一個(gè)彷徨的十字路口，民營企業(yè)想向跨國型進(jìn)軍， 房地產(chǎn)企業(yè)要打破跨地域擴(kuò)張的悖論。無獨(dú)有偶，48歲的湖南首富三一集團(tuán)梁穩(wěn)根夸口 2004年?duì)I業(yè)額做到100億元；TCL則是在2003年就喊出幾年后做到1000億元，這批“野心企 業(yè)”的名單還包括華為、華晨、海南航空，當(dāng)然還有海爾和聯(lián)想。任何行業(yè)的企業(yè)家都不 乏做大的抱負(fù)，今天有更多的企業(yè)面臨成長瓶頸而不得要領(lǐng)。順馳是一個(gè)有思考、愛學(xué) 習(xí)、執(zhí)行力強(qiáng)大的企業(yè)，它早在4年前就開始參照國際跨國公司來研究多分支機(jī)構(gòu)的大公 司體制，并有效融入到企業(yè)的行動(dòng)中。這些有關(guān)聚焦、執(zhí)行以及領(lǐng)導(dǎo)能力，有關(guān)規(guī)模與 靈活、廣度與深度的種種實(shí)踐，在當(dāng)前的大背景下便顯得彌足珍貴。 　　 　　“如果大象能夠跳舞，那么螞蟻就必須離開舞臺(tái)?！贝笃髽I(yè)不是神話，也不一定就注 定大企業(yè)病，中國的大企業(yè)時(shí)代已經(jīng)到來。有人說，企業(yè)家更像是一群理性的“賭徒”， 必死無疑的事情不會(huì)去干，但沒有風(fēng)險(xiǎn)、“空手套白狼”的好事也不存在。因此，他們的 勇氣和行動(dòng)，給中國企業(yè)交了一筆寶貴的學(xué)費(fèi)。不斷在“試錯(cuò)”中前進(jìn)，是中國企業(yè)走向 成熟的基本規(guī)律。有這樣一句話：二流企業(yè)賣產(chǎn)品，一流企業(yè)賣技術(shù)，超一流企業(yè)賣規(guī) 則。讓我們還原一個(gè)人性化的順馳，讓我們揭開一個(gè)激情創(chuàng)富的十年，讓我們展示一個(gè) 大企業(yè)不敗的規(guī)則。 　　 　　 　　本書分三部分，在上編，首先從順馳名聲大噪的華彩段落入手，對(duì)黑馬的形成軌跡 有一個(gè)概括性了解。再以倒敘的手法，切入它的起步期、2000年之后的爆發(fā)期、2002年 開始的全國化擴(kuò)張，以求勾勒巨型企業(yè)的成長全貌。在中編，將導(dǎo)入管理學(xué)理論，剖析 這個(gè)大企業(yè)的內(nèi)核、架構(gòu)和肌理。在最后的幾個(gè)章節(jié)，則落筆在管理層人物、順馳的抱 負(fù)以及發(fā)展中的包袱等方面。 第一章：黑馬蕭蕭 　　匹馬又西風(fēng)。 　　快馬加鞭未下鞍。 　　驚回首，離天三尺三。 　　倒海翻江卷巨瀾。 　　 　　紅透了大江南北的房地產(chǎn)，長期活躍著一個(gè)風(fēng)光十足的名人圈，諸多大腕在娛樂化 的氛圍中粉墨登場(chǎng)嬉笑怒罵，其樂融融不傷和氣，造就了中國“最大的名利場(chǎng)”。然而， 小字輩順馳走進(jìn)這個(gè)圈子時(shí)間未久，板凳還沒有坐熱，就成了業(yè)界非議圍攻的對(duì)象。 　　 　　 　　 　　 　　　孫宏斌：我們100億的目標(biāo)不是幻想 　　　　王石：睜著眼睛說瞎話。黑馬必死 　　 （摘自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》） 　 中城房網(wǎng) 躡著貓步而至 　　前后不過兩三年，順馳以黑馬的形象走進(jìn)全國業(yè)界的視線，已是名聲大振。200 2年之前，孫宏斌對(duì)同行圈子采取積極靠攏的姿態(tài)；羽翼漸豐之后，不再滿足于作配角， 開始掙脫這個(gè)圈子，隨之拋出“NO.1”目標(biāo)，公然與當(dāng)時(shí)的老大萬科叫板。放“單飛”的孫 宏斌在2002、2003年的住交會(huì)，2004年夏季的博鰲論壇，又相繼展開攻勢(shì)，興風(fēng)作浪掀 動(dòng)三輪順馳風(fēng)暴。黑馬之名遂享譽(yù)海內(nèi)。這一切，完全印證了企業(yè)界著名人物格魯夫的 描述：大多數(shù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)并不是呼地一下來到眼前，而是像那句描寫霧的名詩一樣“躡著 貓步而至”，只有在回憶往事的時(shí)候那些瑣碎小事才顯現(xiàn)出來，正是它們暗示著競爭力的 改變。今天，我們回顧順馳的黑馬之路，也不得不重提一些看似微不足道、實(shí)則虎視眈 眈的只言片語。 　　“那由順馳來起草吧” 　　這里所指的圈子，確切定義是指王石發(fā)起的中城房網(wǎng)，主要成員包括北京萬通馮侖 、河南建業(yè)胡葆森等人。其全名為中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，由全國各城市的主 流開發(fā)商組成，1999年在西南重鎮(zhèn)成都問世，順馳也是首批成員單位之一。中城房網(wǎng)被 稱為“十幾個(gè)巨頭攜手合作、締結(jié)合作緊密的利益共同體”，王石為首期輪值主席。在成 都形成的《籌備會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，核心內(nèi)容為：形成中城房網(wǎng)共同利益及訴求，包括實(shí)現(xiàn)信 息資源共享、集體采購、共同培訓(xùn)、融資互惠。 　　 　　在今天看來，這些資源共享、集體采購的組織功能可能過于理想化了。后來順馳從 未拿出任何富有實(shí)質(zhì)意義的行動(dòng)，可見孫宏斌當(dāng)年并非沒有識(shí)破端倪，但他還是對(duì)天津 的媒體說了一些應(yīng)景的話?！爸谐欠烤W(wǎng)的信息共享機(jī)制將增強(qiáng)業(yè)界操作透明度，閉門造車 現(xiàn)象將逐漸消失；協(xié)作采購機(jī)制將降低建材及住宅設(shè)備設(shè)施的成本，惠及每個(gè)協(xié)作成員 單位；融資渠道也將大大增多，與成員以前在各自地域內(nèi)的單一途徑相比，無論從資金 量還是時(shí)間跨度上，成員均會(huì)享受前所未有的便捷?！痹圃啤?　　 　　醉翁之意不在酒?？磥恚瑢O宏斌參與這個(gè)組織的真實(shí)目的，是提高順馳的品牌知名 度。一方面，通過天津本地媒體的著力宣傳，使順馳的地位超越天津同行，鶴立雞群， 效果立竿見影；另一方面，讓全國業(yè)界認(rèn)識(shí)了一個(gè)名不見經(jīng)傳的、來自于非主流城市的 企業(yè)新秀。以孫宏斌后來的評(píng)價(jià)看，該組織歷次討論的“聯(lián)合采購”、“新住宅運(yùn)動(dòng)”都不 著邊際；但如果沒有中城房網(wǎng)幾年來在人脈、人氣、造勢(shì)上的鋪墊，順馳恐怕還沒有足 夠的底子在兩屆住交會(huì)上大造聲勢(shì)，掀起巨波。 　　 　　中城房網(wǎng)并不是對(duì)所有的人敞開大門，它的篩選標(biāo)準(zhǔn)為順馳的實(shí)力提供了一個(gè)標(biāo)尺 。其選擇標(biāo)準(zhǔn)是：以住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，具有3年以上開發(fā)歷史，年均開發(fā)量在10萬平 方米以上或年均銷售額在2個(gè)億以上，在所在城市有較高的信譽(yù)度和美譽(yù)度。1999年8月 的成都，中城房網(wǎng)第一次正式籌備會(huì)在錦江賓館舉行， 12家成員的老板王石、馮侖、盧鏗、胡葆森、孫宏斌、朱孟依、周慶治等悉數(shù)到場(chǎng)，當(dāng) 地報(bào)紙用了“地產(chǎn)巨頭秘密集會(huì)”的聳人聽聞的標(biāo)題，記者還編制了一個(gè)中國地產(chǎn)界的明 星夢(mèng)之隊(duì)，煞費(fèi)苦心地給銷售代理出身的孫宏斌戴了一個(gè)最佳前鋒的帽子。 　　 　　此后的一段時(shí)間里，地產(chǎn)圈子的同行們對(duì)這個(gè)來自天津一隅的小老弟，大有提攜照 顧的友好態(tài)度。但是短短二三年之后，孫宏斌開始對(duì)這個(gè)圈子的做法表現(xiàn)出不以為然： “大腕兒們把這個(gè)行業(yè)給耽誤了，他們張口就來，說什么大家都聽著。他們大多是在一個(gè) 城市做地產(chǎn)，怎么能夠代表整個(gè)行業(yè)呢？！” 　　 　　2001年年初，正是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的巔峰時(shí)段，此時(shí)順馳開始將互聯(lián)網(wǎng)與連鎖店相結(jié)合， 打造全新的房產(chǎn)中介。1月15日，中城房網(wǎng)董事長聯(lián)席會(huì)議在北京長城飯店召開，舉行了 盛大的新成員入會(huì)簽約儀式。會(huì)上，孫宏斌作了主題發(fā)言，“新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的中國房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)業(yè)——從順馳天津置業(yè)網(wǎng)看互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)的有效應(yīng)用”，介紹了以二手房交易為主 要切入點(diǎn)的順馳天津置業(yè)網(wǎng)，順應(yīng)房屋主流市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，依靠順馳置業(yè)公司良好的 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)，具有很大的擴(kuò)展空間。孫宏斌在會(huì)上稱，作為專業(yè)網(wǎng)站，順馳 天津置業(yè)網(wǎng)集信息發(fā)布、查詢、在線評(píng)估、在線交易為一體，為客戶提供綜合解決方案 ；同時(shí)，交易、發(fā)布、使用三方面的穩(wěn)定收入也使它擺脫了網(wǎng)絡(luò)泡沫。順馳置業(yè)網(wǎng)解決 了水泥和鼠標(biāo)之間的兼容問題，既發(fā)展擴(kuò)大了傳統(tǒng)主業(yè)，又避免了新興產(chǎn)業(yè)的利潤盲點(diǎn) ，為房地產(chǎn)業(yè)在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的專業(yè)化、規(guī)?；峁┝艘粭l可鑒之路。 　　 　　這次中城房網(wǎng)的周年會(huì)議，稱作中國地產(chǎn)業(yè)的峰會(huì)并不過分，到會(huì)的除了萬科、華 遠(yuǎn)、萬通、中海外、合生創(chuàng)展等企業(yè)的董事長之外，聯(lián)想的柳傳志、網(wǎng)通的田溯寧都成 為會(huì)議嘉...
解讀順馳