購房七論——綠景苑現(xiàn)象剖析錄
購房七論——綠景苑現(xiàn)象剖析錄 能被稱之為現(xiàn)象的，必然或多或少地有不凡之處。就拿北京市 房地產(chǎn)市場來說，最近綠景苑以不容置疑的銷售數(shù)字，業(yè)內(nèi)人士的良 好口碑和市場的熱情反饋而倍受矚目，并形成了“綠景苑現(xiàn)象”。綠 景苑和開發(fā)商是如何在房地產(chǎn)界不溫不火現(xiàn)實中創(chuàng)造這些業(yè)績的？剖 析現(xiàn)象引發(fā)思考，也許能給房地產(chǎn)市場提供一種啟示。 　 正牌論 　　在房產(chǎn)地市場中，一個成熟的購房者不光要了解項目自身的情況， 更要打探一下開發(fā)商的實力。這是因為，通過對發(fā)展商的了解，能夠 對其項目的現(xiàn)狀及未來有一個大概的把握，有的時候開發(fā)商的實力背 景、信譽度、口碑效應(yīng)甚至能成為決定購房決定性因素。 　　房地產(chǎn)投訴的統(tǒng)計資料表明，投訴的問題項目大多數(shù)由項目公司 一手操作。由于項目公司是為某個項目的運作開發(fā)而成立的，這些公 司大多沒有土地儲備，只能購買多次倒手的土地，有的公司甚至不具 備房地產(chǎn)的開發(fā)資格。其次，大多數(shù)項目公司都會遇到資金不夠雄厚 的問題。資金實力不夠，如果沒有很好的資金來源，就會大做廣告以 求迅速收回工程款，這是一場賭博性的游戲，稍有不慎，就有可能導(dǎo) 致爛尾工程的出現(xiàn)，而先期認購的買家，也就可能會成為這場游戲的 犧牲品。 　　而綜合開發(fā)公司則與之不同。開發(fā)公司多屬于正牌國有企業(yè)，成 立較早，是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，大都十分注重品牌和信譽。它們有 大量的土地儲備、充足的資金支持和豐富的開發(fā)經(jīng)驗，每個項目的開 發(fā)建設(shè)都按正規(guī)的方式去運作；項目完成后，還有其它后續(xù)項目繼續(xù) 運作，同時會有專門的部門接受客戶的投訴，解決業(yè)主入住后存在的 問題。所以綜合開發(fā)公司對客戶的問題總是能夠給予及時的解決。 　　綠景苑的開發(fā)商——北京市興隆房地產(chǎn)開發(fā)公司可以稱做“實力 雄厚、信譽卓著”，該公司隸屬于崇文區(qū)建設(shè)委員會，是國家二級資 質(zhì)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，先后開發(fā)建設(shè)了和義、舊宮、康澤園、成 壽寺、萬泉寺、綠景苑等住宅小區(qū)，開發(fā)面積達幾百萬平方米。在房 地產(chǎn)開發(fā)過程中，興隆公司積累了寶貴的經(jīng)驗，也培養(yǎng)出很多房地產(chǎn) 行業(yè)的各種專家，他們知客戶所需，急客戶所急，并明了解決各種問 題之道，這樣就保證所有資金都能花在刀刃上，使房屋價格性能比達 到最佳。這一切，是正牌開發(fā)商的優(yōu)勢，是國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu) 勢。 　　 位置論 　　房地產(chǎn)業(yè)有一句著名的格言：第一是位置，第二是位置，第三還 是位置，這充分說明了地理位置對房地產(chǎn)的重要性。 　　什么地方是最好的位置？一般來說，越靠近中心的區(qū)域，越具有 無可替代的重要性。以北京的中心區(qū)域來說，中南海的所在地府右街 代表著國家的權(quán)力中心；以西單、王府井為代表的商業(yè)街是京城的商 業(yè)中心；而以建國門——國貿(mào)為代表的區(qū)域，則成為京城的商務(wù)中心…… 這些地方是京城核心地帶，自然寸土寸金。不過話說回來，有一利必 有一弊。核心地帶地處繁榮，便于工作，卻不便于生活。這就需要與 之相配套的生活核心區(qū)。 　　改革開放之初，憑借使館區(qū)的先天優(yōu)勢，建國門——國貿(mào)——京 廣中心——朝陽門一帶迅速形成了具有一定規(guī)模的建國門商圈，其周 邊的項目也隨之蓬勃發(fā)展。這一帶高檔項目林立，容積率高居不下。 因為項目過分集中，一度形成了天價物業(yè)區(qū)，并有力地帶動了東城、 朝陽兩區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著改革開放的深入和北京市政建設(shè)的 加快，老的建國門商圈已經(jīng)不能滿足其各項功能的要求，急需向外擴 張，而北部和西部因為發(fā)展空間有限，建國門商圈開始沿長安街沿線 向西向南擴張。 　　崇文區(qū)的發(fā)展，正符合了上述的若干條件。崇文區(qū)舊城區(qū)改造項 目——綠景苑正是為上述中心區(qū)域準(zhǔn)備的生活核心區(qū)，它位于東二環(huán) 內(nèi)，左鄰天壇公園，右靠東二環(huán)主路和護城河，南依龍?zhí)豆珗@，北接 建國門商圈，地理位置得天獨厚。這里，高檔小區(qū)林立，儼然已經(jīng)成 為京城高檔生活圈之一。 　　能夠輻射京城核心區(qū)域，是綠景苑倍受諸多買家青睞的主要原因 之一。 　　 生活論 　　購房首選是環(huán)境。自然，讓人滿意的環(huán)境不僅要地理位置出色， 同時還要注意到好位置給生活質(zhì)量帶來的改變：可能提高，也有可能 降低。 　　“去，給你半小時時間，買一瓶啤酒回來?！边@雖是一句笑談， 卻也道出了一些高呼個性、時尚、品味的偏僻小區(qū)面臨的尷尬。走進 小區(qū)，一切美不勝收，走出小區(qū)，四面卻人煙稀少，這樣的環(huán)境，適 合神仙，卻不適合你我肉體凡胎居住。 　　這是因為，生活圈首先要衣食住行方便，其次要充分滿足業(yè)主的 娛樂、旅游、休閑、交際等方面的需求。這也就是說要有很好的生活 氛圍。 　　皇家園林天壇公園飲譽中外，是世界著名的旅游景點。綠景苑位 于天壇公園不遠，居家在此，可以日夜領(lǐng)略天壇風(fēng)采。縱眼看去，龍 潭湖公園、北京游樂園、國家棋院、國際網(wǎng)球中心、新世界商城、京 倫大廈、美食一條街、金壇保齡球館、紅橋市場等就分布周圍，匯文 中學(xué)和市五幼散落其中……老城區(qū)城市配套齊全，使得綠景苑業(yè)主的 種種需求變得觸手可及。 　　“事業(yè)發(fā)展在建國門，居家生活在崇文區(qū)”，位于崇文區(qū)夕照寺 街的綠景苑雖地處繁華，卻又鬧中取靜、動靜結(jié)合，成為商圈成功人 士的垂青之地。 　　 戶型論 　　戶型設(shè)計是衡量一套房子優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)。一處好的物業(yè)，既要 有以人為本的環(huán)境設(shè)計，也要有合理的戶內(nèi)空間設(shè)計。三大一小（即 大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室）一度成為時尚的住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 可隨著樓市的日趨成熟，越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)三大一小有很多地方讓 人不滿意：臥室太小、動靜不分區(qū)、使用率不高等，這在很大程度上 影響生活質(zhì)量水平的優(yōu)化和提高。這時候，“以人為本”戶型開始走 向前臺，并成為一種潮流和時尚。 　　綠景苑戶型設(shè)計真正實現(xiàn)了以人為本：從結(jié)構(gòu)上說，為板式結(jié)構(gòu)； 從采光上說，均為南北朝向、戶戶朝陽；從面積上說，從120平方米的 兩居室，到270平方米的復(fù)式結(jié)構(gòu)。同時，主臥均帶衛(wèi)生間，避免了多 人同時使用的尷尬，客廳面積有40平方米左右，寬敞而幽雅；南北朝 向通風(fēng)更是良好，自來之風(fēng)，遠勝任何空調(diào)和換氣機。 　　綠景苑的樓梯設(shè)計為一梯兩戶，這也是吸引業(yè)主投資的重要原因。 居住輕松、空間適度，這是好的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)之一。而居住輕松要看住戶 居住密度。密度太大，會有種種不便，例如坐電梯比爬樓梯還慢?？? 察居住密度的標(biāo)準(zhǔn)是一個標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)。有的項目一個標(biāo)準(zhǔn)層能達到 10戶，甚至更多，但電梯卻只有一部，這種居住環(huán)境質(zhì)量自然說不上 優(yōu)越。綠景苑的一梯兩戶則充分體現(xiàn)了方便性和私密性，最多只有 20戶使用一部奧的斯高級電梯，極大程度上方便了業(yè)主。 　　此外，綠景苑戶型設(shè)計上還有以下獨到之處。 　　 好布局：　餐廳和客廳是家人共聚的地方，應(yīng)制造融洽而親 切的氣氛。而對于獨處的空間，則應(yīng)適合個人的個性。綠景苑戶型設(shè) 計整體平面布局以餐廳為中心，以廚房、書房作為緩沖地帶，個人生 活私密性與公共服務(wù)親合性在不知不覺中得到巧妙轉(zhuǎn)換。 　　 好臥室：　面積適中并帶衛(wèi)生間的主臥室，雙面自然采光， 寧靜幽雅；次臥室連接小陽臺的狹長空間，可通過區(qū)隔自成一體，可 以用作強身健體的健身房，也可以用作照顧親親寶貝的保姆室，一切 都恰到好處，作到方便自如。 　　 好客廳：　總面積40多平方米的大客廳，是綠景苑目前銷售 戶型中客廳最為寬敞的一個。它采用獨具匠心的設(shè)計手法，可以使人 在一天勞累之后細細品味高尚品位的生活。 　　 好采光：　三面采光的全明式設(shè)計、陽光充足、自然通風(fēng)。 　　 好景觀：　客廳觀景，陽光、鮮花掩映下的噴泉淙淙等美景 引導(dǎo)入室；透過書房窗戶，可以看到四周綠草如茵迎目而來。 　　 綠化論 　　呼吸一口新鮮空氣，仿佛已經(jīng)成為城里人的奢求。許多人為了新 鮮空氣，為了讓孩子“稚嫩的肺”不受傷害，不得不以放棄孩子成長 教育的機會為代價，跑到鄉(xiāng)下置辦家業(yè)，有意思的是，這還被人認為 是追求時尚。而事實上，其實生活不必這樣累，空氣質(zhì)量問題也遠不 像一些文章說的那樣可怕。 　　提高空氣質(zhì)量，要有良好的綠化環(huán)境。在崇文區(qū)，天壇和龍?zhí)逗? 這兩個大公園綠地面積都在一萬平方米以上，它們就像兩個巨大的肺 葉，朝夕不止地納故吐新，凈化著空氣。 　　綠景苑非但社區(qū)周邊綠化好，小區(qū)內(nèi)的綠化也如其美麗的名字， 非常的出色。走進綠景苑，滿眼是綠色的風(fēng)景：深綠、淺綠、明綠、 翠綠，還有許多叫不出名字的綠，花木交映，重重疊疊，讓人懷疑走 錯地方來到了植物園。據(jù)介紹，綠景苑發(fā)展商對環(huán)境綠化十分重視， 該小區(qū)綠化率高達40％，這在京城二環(huán)內(nèi)的小區(qū)里實屬難得。同時， 為了進一步提高社區(qū)綠化率，發(fā)展商還不計成本，將原本在規(guī)劃中的、 用于公司辦公的六層小樓拆除，騰出地方來種花栽草。 　　 物業(yè)論 　　物業(yè)管理是業(yè)主都十分關(guān)心的問題，也是高品質(zhì)生活的基本保障。 有的小區(qū)就是因為物業(yè)管理跟不上，不僅生活不便，而且糾紛不斷。 　　說到物業(yè)管理，首先要談物業(yè)公司。這是因為，物業(yè)管理的水平， 實際上就是物業(yè)公司的管理水平。好的物業(yè)公司以業(yè)主為上帝，管理 規(guī)范到位，工作體貼入微，讓業(yè)主感到溫暖無處不在；而差的物業(yè)公 司則相反，許多很好的管理方式，到了這里就陡然走味：保安變成了 毆打業(yè)主的兇手，地下車庫成了恐怖的作案場……不規(guī)范的物業(yè)公司， 對業(yè)主高品質(zhì)的生活進行了全盤否定。這樣的事情在京城例子不少， 不信翻開報紙，這類報道讀來讓人心寒。 　　綠景苑項目作為一流的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在物業(yè)管理上也真正做 到以人為本。 　　首先在硬件上，綠景苑配備了家庭可視防盜對講系統(tǒng)；同時在小 區(qū)關(guān)鍵地點設(shè)置了監(jiān)測器，不給任何心懷不軌者以可乘之機。 　　其次，綠景苑的物業(yè)由經(jīng)驗豐富的北京萬勝全物業(yè)管理中心精心 打理，24小時全封閉管理，24小時門禁制度，每一棟樓門都設(shè)有訓(xùn)練 有素的保安人員執(zhí)勤，確保業(yè)主不會受到不必要的干擾。 　　綠景苑物業(yè)不僅體現(xiàn)在社區(qū)安全上，還體現(xiàn)在更多細致瑣碎的小 事上。萬勝全的物業(yè)管理不是機械式的刻板冷漠，而是一種人性化的 職業(yè)管理。 　　 未來論 　　無論是投資型買家還是自住型用戶，都希望自己買的房產(chǎn)有發(fā)展 潛力和足夠的升值空間。綠景苑正是這樣的一個項目。地理位置的優(yōu) 勢自不待言，2000年即將開工的綠景苑二期，不但增加了小區(qū)規(guī)模， 而且也進一步完善了小區(qū)的各項設(shè)施，讓任何客戶都能感到美好的發(fā) 展前景。明年開工的地鐵五號線，從天壇東門通過，與小區(qū)近在咫尺， 在方便小區(qū)業(yè)主出行的同時，還會帶來更多的商機與繁榮。而規(guī)劃立 項在南城的奧運村，也已經(jīng)成為綠景苑的一大利好消息，倍受購房者 關(guān)注。 　　有理由相信，綠景苑，這個綜合優(yōu)勢明顯的小區(qū)，必將成為京城 眾多高檔小區(qū)的代表之作。與此同時，綠景苑的業(yè)主，也將擁抱陽光 燦爛的精彩生活。
購房七論——綠景苑現(xiàn)象剖析錄