購物中心雜文集
購物中心土地開發(fā)的配置 2 海鼎對購物中心的運作增值分析 7 租店簽約內(nèi)容及注意事項 10 購物中心的市場行銷計劃 12 談商業(yè)地產(chǎn)的招商管理要訣 18 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 23 店鋪組合營銷形式的實施 24 購物中心的市場研究方法 27 實施租賃策略及運用方式 34 購物中心的招商指標分析 41 購物中心租賃契約的制定 49 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之三 57 商業(yè)街店鋪組合營銷形式的實施 58 實施商業(yè)街租賃策略及運用方式 59 談商業(yè)街的招商管理 60 高端租戶細節(jié)上的考慮 61 對商業(yè)街商鋪租賃期限的分析 62 制訂商業(yè)街物業(yè)招商談判策略 63 商業(yè)街招商管理制度參考樣本 65 商業(yè)街招商的原則及其準備過程 70 商業(yè)街物業(yè)招商方式渠道確定 72 商業(yè)街招商管理與商業(yè)地產(chǎn)的運營 73 商業(yè)街招商方案實施中的細節(jié) 74 實施店鋪組合營銷的方法步驟 77 商業(yè)街統(tǒng)一招商管理原則 77 實施商業(yè)街租賃策略及運用方式 78 商業(yè)街租金和消費者導(dǎo)向的計劃 79 某定位高檔的商廈招商方案參考 80 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之一 83 租金和消費者導(dǎo)向的計劃 84 家居經(jīng)營模式掀起革命風(fēng)暴 86 建材銷售新亮點：體驗式營銷 88 建材營銷的IT觀察 89 購物中心建立特色才能勝出 91 論中國MALL發(fā)展的適存性 92 購物中心集資的基本性質(zhì) 98 統(tǒng)一招商管理的十項基本原則 99 購物中心建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇 103 購物中心的管理和信息化 105 購物中心管理合約的制定 106 評估購物中心價值的方法 108 購物中心管理的團隊合作 111 購物中心中財務(wù)管理職責(zé) 115 購物中心并不是一種業(yè)態(tài) 115 購物中心類型之客源范圍 118 獨門精品店型購物中心 119 購物中心管理事項與重點 125 購物中心經(jīng)營管理的模式 133 中國購物中心綜合管理中的主要策略建議 137 從經(jīng)營的角度分析購物中心商場定位 145 “銷品茂”--“銷”的首先是概念 151 美國摩爾--開創(chuàng)“娛樂零售”新概念 152 新加坡購物中心的管理 155 聚焦SHOPPING MALL運作管理 157 SHOPPING MALL的經(jīng)營理念、管理方式亟待更新 160 購物中心的用地選址分析 166 摩爾購物中心MALL的各種模式及各自特點（中） 169 MALL開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作 172 購物中心要吸引客流，細節(jié)是關(guān)鍵 174 統(tǒng)一采購 自由退貨建材家居業(yè)管理新方式 175 肉搏式銷售競爭 建材賣場銷售團購?fù)黄? 176 宜家的管理、資源優(yōu)勢 178 市場類商鋪概念 181 市場類商鋪類型 181 專業(yè)市場商鋪的特點 182 品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)的對接 184 大范圍檢測客流量數(shù)據(jù)的價值 191 購物中心的商業(yè)管理理念 192 MALL管理者服務(wù)概念的體現(xiàn) 194 從管理角度看新加坡購物中心 195 購物中心的營銷推廣策略 197 購物中心管理合約的制定 206 獨門精品店型購物中心 214 購物中心管理事項與重點 218 摩爾購物中心MALL的各種模式及各自特點（上） 225 摩爾購物中心MALL的各種模式及各自特點（下） 229 商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計 229 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 241 中美兩國購物中心發(fā)展比較 244 mall返租模式必將退出歷史的舞臺 246 專業(yè)市場投資開發(fā)要點 271 購物中心土地開發(fā)的配置 由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計 劃，因此主要土地配置計劃會依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基本仍有數(shù)項 原則是二者皆須考慮的： （一）住宅區(qū)應(yīng)與購物中心及人行步道相結(jié)合。 （二）購物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。 （三）周邊道路系統(tǒng)與公共運輸系統(tǒng)完善。 而在都會型購物中心，更需注意如下部分： （一）維持都會中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。 （二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。 （三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來發(fā)展的目的及方法。 （四）步道系統(tǒng)從過去、現(xiàn)在到未來的延續(xù)性。 同時，一個優(yōu)良的計劃必須考慮將新的購物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道 可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對于現(xiàn)有的街道景觀皆有 影響。另外，可能也有其他需要考慮的項目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。而在其他案例方面，既有 的商店可能需要更新，以利 與新的購物中心連接等。 在購物中心開發(fā)時另一主要空間是非賣場的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運動中 心、辦公室、旅館等。 任一項都需要特殊及復(fù)雜的考慮，而不僅是在通路及服務(wù)上做調(diào)整。例如在購物中心上 建住宅，在機能、動線及景 觀上都需要做特別的考慮。 對于購物中心的配置而言，其他尚需滿足的項目如下： （一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購物中心相連。購物中心的營業(yè)時間以 外的時間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購物中心。 （二）服務(wù)性的交通動線可以依機能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購物中心的活動。 （三）無論是在視覺上或心理上，各種機能都應(yīng)為整體的一部分。 位于都會區(qū)外、主要作為建立都會區(qū)副都會的購物中心，其土地成本較低，較易取得廣 大的土地面積，因而其 主要配置計劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài) 也能有多重面貌。而位于都 會中心內(nèi)的購物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要 垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便依水平配置 及垂直配置形態(tài)分別論述。 一、水平配置形式 水平配置形的購物中心可參考歐、美的案例。以美國的案例而言，購物中心通常為一、 二層樓高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深 度，如百貨公司及超級市 場，也可能小至僅有面寬6公尺、深度12公尺的范圍，如一般的精品店等。 購物中心通常可歸納為幾種典型配置形式： （一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。 （二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置 ，退縮的部分為庭園 或停車場。將服務(wù)入口及卸貨場配置于內(nèi)庭，而將店面向外開向街道及人行步道。這是 一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購物行為，但其停車量容易不足。 （三）建筑物平面配置同上為U形或形，但店面開口面對中庭，停車場及購物中心入口在 外圍，四周有綠化的 人行步道環(huán)境。若拉長內(nèi)廷使其變長縮窄，及形成商店街或Mall的形式。 （四）以高密度族群方式配置，其停車場及入口在外圍，而商店面對內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步 道。商店，特別是主要 的賣點，都配置在人行步道沿線上。 （伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個正 面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影 響步行者，使購物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購物中心也可以象三明治一樣，在一個大建筑物內(nèi)，上下兩 層為停車場，中間層為步行 道。 以美國的經(jīng)驗而言，最成功的配置形式為簡單的形式，如I型、T型及L型等，而復(fù)雜的平 面配置則不易成功。 對于Mall的最大長度并沒有一定的標準，以開發(fā)者的角度來看，當(dāng)購物者經(jīng)過一些沒有 租出去的店面，這個 Mall便算太長了。而根據(jù)針對美國的Mall所做的研究來看，最合適的長度是180公尺，最 長不要超過240公尺。若長 度太長，則建筑物可能會被街道所截斷，且量體可能過大，此時便要注意與周圍環(huán)境融 合的問題。 Mall內(nèi)通道的寬度是很重要的，因為對于購物者心理上的影響很大。美國的Mall內(nèi)的通 道寬度大約界于9公-15 公尺，英國較窄，約7.5公尺-10.5公尺。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關(guān)系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將Mall設(shè)在一圍封的 單層購物中內(nèi)。然而開 發(fā)者通常會希望將購物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購物中心。果真有 此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。 依[非都市土地工商綜合區(qū)開發(fā)審議規(guī)范]規(guī)定，大型購物中心供百貨商場、量販商場、 便利商店、超級市場等 大型販售性質(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過七層為原則。目的在于避免大型商 業(yè)空間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購物人群遇急難時疏散安全。 三、商店區(qū)位 各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。但大體上而言購物中心內(nèi)的商店配置主要 可依循如下的原則： （一）購物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動線上，并 使動線集中于某些通 路，同時使其形成回路。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識其所在，而能快速地到 達其目的地且能于需要時迅 速地離開，主要通道應(yīng)經(jīng)過中心地區(qū)，給予顧客深刻印象，有利于顧客建立方向感及場 所感。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專 門店、流行服飾店，及 超級市場等等。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來，同時也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過 購物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費行為。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務(wù)業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮 鞋修理、洗衣店）也同樣是 吸引顧客前來購物中心的動力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多樣化的物品及 服務(wù)吸引的大量群眾。 （三）一般購物中心的商店配置，應(yīng)該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個端點的聚集 性的mall ，則可將主要 商店放在各個端點，使其成為相對應(yīng)的吸引點。 （四）服務(wù)出入口應(yīng)放在建筑物邊緣或較低樓層，避免與購物者的動線混淆。 （五）販售同類商品的商店應(yīng)聚集開設(shè)于一處，以利用聚集效應(yīng)，活絡(luò)交易，像食物、 仕女服飾、家居服及家 庭用品等。 （六）開放時段相同者如晚上仍開放的劇院、餐廳、樂房，應(yīng)配置于同一區(qū)，一方面便 于管理，減少管理費用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時段的安全，另一方面也擁有類似聚集效益的功能 。 （七）糖果、糕點、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動線交會點，零星分布于 購物中心內(nèi)。 （八）電影院、汽車用品店及超級市場等形態(tài)的商店，本身的機能性強，足可吸引顧客 ，故配置于分離的獨棟 建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停車場直接到達的場所。 （九）人行步道的配置細節(jié)是重要的，如從停車場進來的入口及公車站、樓梯、電梯及 手扶梯等其配置細節(jié)皆 需注意。原則上購物中心在這方面所面臨的問題與大型百貨公司所面臨的問題是頗為類 似的。 下列數(shù)點為各類商店在購物中心區(qū)位的指導(dǎo)原則： （一）超級市場 最好是與停車場位于同一層，以便利購物者購物推車可直接推至停車場。超級市場需要 大面積空間，但是需要 小的店面開口。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因為它影響到結(jié)帳柜臺的數(shù)目 。在小型購物中心，超級市 場通常被規(guī)劃為主要吸引源，因而必須位于可引導(dǎo)顧客進入mall的位置。 （二）食品店 如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級市場 入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。 （三）精品服飾店 適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場般有秩序地排列，如鞋類、襪類、婦女貼 身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購 物中心的主要mall上，且遠 離食品店。它們需要良好的展示正面，同時也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過它們。因而 最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點形成一個吸引點以招徠顧客。 （四）服務(wù)性商店 這類商店在夜間購物中心關(guān)閉后仍有可能開放，例如便利店及自助郵局等。這些店有兩 種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個正面，當(dāng)晚上mall關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車場得到服務(wù)；或者是可 獨立于mall外，但位于mall的 入口附近。服務(wù)性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如 位于次要的mall或較上層的 樓層。因為顧客會傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。服務(wù)性商店僅需小的門面及展示即可 。 （五）特殊性商店 這類商店包括販售皮制品、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、 顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。有時也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的 區(qū)域能具有生命力。這類商 店特別能適應(yīng)不同的店面面積及外貌。 （六）百貨公司 這類商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。它們需要2至5層的低租金的 樓層。其在購物中心內(nèi) 的設(shè)計及配置，受到其顯眼與否的影響很大。最好的配置位置是位于主要mall的端點。 對于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū)是過于奢華的，最好是為一面對mall...
購物中心雜文集