購物中心的發(fā)展研究
購物中心的發(fā)展研究 第一節(jié) 購物中心的產(chǎn)生和演變 今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì) 發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果 。在不同的國家、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)水平下，購物中心的發(fā)展模式既有自身的特點(diǎn)，又彼此影 響。美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對(duì)歐洲、澳洲和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影 響。 一、早期探索階段 早期的購物中心探索和實(shí)踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃是發(fā) 展購物中心的先驅(qū)。 早在19世紀(jì)，美國購物中心建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，但是它在20世紀(jì)以前的發(fā)展相當(dāng)緩慢。 在早期探索過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島 普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華·H· 博爾頓(Edward H．Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(Roland Park)中心。 20世紀(jì)20～30年代，購物中心在設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面取得了顯著的進(jìn)步。一種較為固 定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快得到 重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢(shì)頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交通樞 紐擴(kuò)散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背 后設(shè)置停車場(chǎng)。1921年，西爾斯·羅巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點(diǎn)上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形 中心(Strip Center)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)非常普遍。 探索階段的購物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們?cè)诓季稚弦?般沿著一條中央大街布置。1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(chǎng)(The Country C1ub Plaza)包括280家承租戶，由互相獨(dú)立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都 有統(tǒng)一風(fēng)格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。 特別值得一提的是1931年建成的達(dá)拉斯海蘭帕克中心(Highland Park Center)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對(duì)街道、停車場(chǎng)不沿街。后來，城 市土地機(jī)構(gòu)將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被 公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個(gè)體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng) 營(yíng)；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時(shí)停車場(chǎng)。 英國對(duì)早期購物中心同樣作了重要探索。20～30年代，英國郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成 小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中 心的先驅(qū)。 20年代在澳大利亞，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán) 境，主要吸收了美國經(jīng)驗(yàn)發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中心 ，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù). 二、發(fā)展成型階段 30～40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為 購物中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一 個(gè)整體來規(guī)劃、建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。政府和 私人投資者都為購物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù) ，購物者也樂于光顧能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的 興起奠定了基礎(chǔ)。 20世紀(jì)50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場(chǎng)，百貨商店與小商 店群的結(jié)合形成了第一個(gè)區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中 心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心發(fā)展的黃金時(shí)代。大百貨商店除了在郊 區(qū)購物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購物中心。50年代中期，郊區(qū) 區(qū)域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為 核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認(rèn)識(shí)，此外，通過景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來強(qiáng)化 購物行為、增加購物興趣的一系列設(shè)計(jì)方法也日臻成熟。 1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(Southdale Shopping Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工控制環(huán)境營(yíng)造舒適宜人的購物環(huán) 境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會(huì)活動(dòng)的需要，提供大面積的免費(fèi)停 車場(chǎng)，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對(duì)的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一 切使之成為后來購物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計(jì)師維克托·格倫(Victor Gruen)是購物中心的積極倡導(dǎo)者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)計(jì)劃，他對(duì)城市 的未來發(fā)展充滿了信心，甚至把解決城市問題的希望寄托在購物中心上。 郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費(fèi)停車場(chǎng)地充足的商業(yè)設(shè)施。購物中心 不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力 的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會(huì)生活和文化活動(dòng)的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活 ，創(chuàng)造一種古老的理想社會(huì)生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。 郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購物中心已經(jīng)成型。 與此同時(shí)，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購 物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。 三、蓬勃發(fā)展階段 20世紀(jì)50年代末期到60年代是購物中心蓬勃發(fā)展的時(shí)期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速 崛起，郊區(qū)大面積的廉價(jià)土地為購物中心提供了寬松、理想的設(shè)計(jì)和建設(shè)條件，環(huán)境工 程的進(jìn)步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者 紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍(lán)本的大型室內(nèi)購物中心相繼建成，遍布美國各大城 市。60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個(gè)。 戰(zhàn)后歐洲購物中心的發(fā)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家也不甘落后。英國試 圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行城市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥 本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。60年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購物 中心。 這一階段，購物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出 共同的特征，主要表現(xiàn)在熱衷于采用封閉室內(nèi)步行街模式；過分依賴人工照明和人工空 調(diào)。這些能源消耗方面的潛在問題到70年代才徹底暴露出來。 四、發(fā)展成熟階段 　　20世紀(jì)60年代的建設(shè)勢(shì)頭一直持續(xù)到70年代早期。歐洲城市的購物中心建設(shè)方興未 艾，日本的購物中心也正在積極建設(shè)當(dāng)中，同時(shí)，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。但是好景 不長(zhǎng)，70年代中期的石油危機(jī)給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊 。 石油危機(jī)之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時(shí)代迅速成為過去，人們開始對(duì)城市郊區(qū)化和郊區(qū) 購物中心大規(guī)模的建設(shè)進(jìn)行反思。購物中心的發(fā)展重點(diǎn)從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。面對(duì)新的 復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設(shè)計(jì)方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向 成熟。 五、多樣化發(fā)展階段 20世紀(jì)80年代以來，購物中心建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新高潮，這也是20世紀(jì)最富成效的建設(shè) 階段。以美國為例，統(tǒng)計(jì)資料表明，從數(shù)量上看，80年代中期是60年代以來的購物中心 建設(shè)的第三次也是最高一次高峰。在1984年到1987年，每年約有2000個(gè)購物中心開工建 設(shè)。值得注意的是，一些發(fā)展中國家在這一時(shí)期開始掀起購物中心建設(shè)熱潮。 這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異?；钴S，并 針對(duì)人口分布狀況、區(qū)位和市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)方式的變化做出反應(yīng)。新的類型和亞類型迅 速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動(dòng)了購物中心的演變。 由于種種原因，80年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。以購物中心模式改造 舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。購物中心設(shè)計(jì)面臨 著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系.城市市區(qū)用 地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。 六、戰(zhàn)后兩種不同發(fā)展模式 由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳洲和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展 模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國為代表的城市 市區(qū)發(fā)展模式。 １、城市郊區(qū)發(fā)展模式 在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機(jī)之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)， 經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。 美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市 郊區(qū)擁有大量廉價(jià)土地，高速公路交通發(fā)達(dá)，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此， 購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里服務(wù)人口密集， 購買力強(qiáng)，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中 心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。 郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)?？梢悦黠@地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心 之外，它們的共同特點(diǎn)是需要大片的郊區(qū)用地才能運(yùn)轉(zhuǎn)。 鄰里中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。 50～70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國 也相當(dāng)具有代表性。澳洲的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們 大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密 切，它們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。 區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國城市周圍的環(huán)路建 設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機(jī)會(huì)。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā) 展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國相比，日本土地資源 昂貴，實(shí)際投資費(fèi)用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主， 停車場(chǎng)配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所以乘私人汽車購物者比例較 低。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠(yuǎn)的購物中 心非常少。超級(jí)區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大 。 ２、城市市區(qū)發(fā)展模式 以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護(hù)郊區(qū)的城市綠 帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國購物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進(jìn) 行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭(zhēng)破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車 的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡 劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城 市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。 第三個(gè)階段是運(yùn)用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。 歐洲國家普遍實(shí)施了疏散人口計(jì)劃。50年代，瑞典等許多歐洲國家實(shí)施新城計(jì)劃，并結(jié) 合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了 機(jī)會(huì)，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè) ，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點(diǎn)上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對(duì)，因 此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當(dāng)?shù)湫汀?３、兩種發(fā)展模式的融合 在80年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都 扎根在城市市區(qū)。英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心；就在此時(shí)，美國的 開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在英國和美國兩個(gè)具有代表性的購物中心建設(shè) 舞臺(tái)上出現(xiàn)了不同的趨勢(shì)，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢(shì)。 第二節(jié) 國外購物中心的發(fā)展概況 購物中心在世界各國都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早， 已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺(tái)灣大體上于80- 90年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間。 一、美國及北美的購物中心 美國是世界上購物中心最發(fā)達(dá)的國家之一。這個(gè)與“汽車王國”孿生的“Mall王國”成為 美國零售業(yè)中最重要的業(yè)態(tài)。當(dāng)前，我國各大城市正在涌動(dòng)一股發(fā)展“Mall熱”，研究美 國購物中心的發(fā)展和現(xiàn)狀，分析他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)于指導(dǎo)我國理性發(fā)展這一業(yè)態(tài)肯定 會(huì)有借鑒作用。， 1、現(xiàn)代大型購物中心的誕生 嚴(yán)格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到20世紀(jì)20年代初期 由西爾斯羅巴克（Sears, Robuck & Co）公司所規(guī)劃建...
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