邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
　　 邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法 　　第一章　總則　 　　第一條　為加強我城市住宅區(qū)的管理，逐步實現房屋管理專業(yè)化、服務社會化、經 營市場化，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，創(chuàng)造整潔文明、安全和方便的居住環(huán)境 ，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。　 　　第二條　本辦法適用本市城市規(guī)劃區(qū)內的住宅區(qū)、住宅組團及其它物業(yè)的管理（以 下統(tǒng)稱住宅區(qū)）。 　　住宅區(qū)規(guī)模，為新建住宅區(qū)2萬平方米以上，舊城改造區(qū)為1萬平方米以上。 　　第三條　本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。 　　第四條　市房產管理部門是本市物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理 主管部門）。 　　住宅區(qū)所在地人民政府和市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交能、物價、治安、供水、供電 、供熱、供氣等主管部門應按照各自職現分工，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān) 督、檢查。 　　第二章　業(yè)主自治組織 　　第五條　業(yè)主管理委員會（以下科稱管委會），是代表和維護本住宅區(qū)內　物業(yè)來 主和非業(yè)主使用人的　法權益，對住宅區(qū)物業(yè)實施群眾性自治管理的組織。 　　管委會由業(yè)主代表為主組成（不低于60％），可聘請派出所、居民委員會等有關單 位的人員參加。管委會委員數額一般為5- 15人，應由熱心公益事業(yè)，責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的人擔任，可 以兼職。 　　管委會設主任、副主任，從管委會委員中產生，并可聘請執(zhí)行秘收1- 2人，負責處理管委會的日常事務。 　　第六條　新建住宅區(qū)在交付使用后，入住率達到50％或交付使用滿兩年的均應及時 成立管委會；原有的住宅區(qū)在實施物業(yè)管理時要成立管委會。 　　第七條　管委會業(yè)主代珍大會選舉產生，委員每屆任期三年，可以連選連任。首屆 管委會在住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處指導下，由建設單位或原管理單位牽頭，吸 收業(yè)主或非業(yè)主使用人代表及居委會人員，成立管委會籌備級，微首屆業(yè)主代表大會的 籌備，起草管委會章程，推薦管委會委員候選人。 　　管委會全體會議每季度如開一次，經管委會主任提議或有三分之一以一的委員建議 ，可隨時召開會議。涉及本住宅物業(yè)管理的重大事項，由管委會過半數以上組成人咒實 行無記名投票表決制度。管委會決定事項必須達到三分之二以上多數通過。 　　管委會換屆工作，在住宅區(qū)街道辦事處指導下，由上屆管委會負責。 　　第八條　業(yè)主代表每屆任期三年，上一屆業(yè)主代表大會負責下一屆業(yè)主代表的產生 。由每幢（單元）以戶為單位選舉建立3人左右的業(yè)主小組，并產生組長一人，參加住宅 區(qū)業(yè)主代表大會。 　業(yè)主單位可直接派代表，也可委托承租人或其他人參加，并由業(yè)主出具委托證明。 　　第九條　住宅區(qū)業(yè)主代表大會應由管委會負責召集，每年至少召開一次，由三分之 一以上業(yè)主代表提議可臨時召開業(yè)主代表大會。（業(yè)主代表大會行使職權略） 　　第十條　管委會選舉產生后十五日內，持下列文件，向住宅區(qū)所在地人民政府道辦 事處辦理登記一）成立管委會登記申請書；（二）住宅區(qū)基本情況及業(yè)主情況；（三） 管委會委員名單及基本情況；（四）管委會章程；（四）第一次業(yè)主代表大會決議。 　　住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處應自受理登記申請之日起十五日內，完成審核登 記工作，對不符合規(guī)定的不予登記，并收面通知申請人。 　　管委會應辦理登記后一個月內向市物業(yè)管理主管部門備案。 　　第十一條　管委會在住宅區(qū)業(yè)主代表大會的監(jiān)督下，維護業(yè)主的合法權益，履行下 列職責: 　　（一）宣傳、貫徹和執(zhí)行國家、省及本市有關物業(yè)管理的規(guī)定；督促業(yè)業(yè)主和非業(yè) 主使用人自覺遵守《業(yè)主公約》，服從和配合物業(yè)管理工作； 　?。ǘ┻x聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理舍同。物業(yè)管理合 同期限一般不超過3年，到期右續(xù)簽或重新簽訂； 　?。ㄈ徸h物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理費標準、年度計劃、服務預算和決算； 　?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)提高的大中修理和更新改造公用設施的報告； 　?。ㄎ澹┞犎I(yè)主非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動； 　?。┱偌⒅鞒謽I(yè)主代表大會，至少每年召開一次，報告物業(yè)管理實施情況； 　?。ㄆ撸┲陛犑袠I(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛； 　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定的其它職責。 　　第十二條　新建住宅小區(qū)建設單位應劃出使用面積不低于十平方米的管委會管理用 房，原有的住宅小區(qū)，實行物業(yè)管理后，應在的有配套用房劃新建項目中統(tǒng)籌解決。 　　管委會的活動經費來源，已經建立物業(yè)管理專項基金的，可從增值部分中列支，未 建立專項基金的與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商在物業(yè)管理服務費中適當補貼。 　　第三章　物業(yè)管理企業(yè) 　　第十三條　物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理。其成立前應持有關文件到市物業(yè)管理主管 部門進行資　質審查，領取資　質證書后，到工商行下管理部門辦理注冊登記，方可接 受管委會委托，承擔住宅區(qū)的物業(yè)管理。 　　物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產業(yè)的有關優(yōu)惠政策。 　　第十四條　物業(yè)管理企業(yè)根據管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實行統(tǒng) 一管理。合同文本由市物業(yè)管理主管部門會同市工商行政管理部門統(tǒng)一印制。 　　物業(yè)管理企業(yè)慶在簽訂委托管理合同十五日內，將委托管理合同報市物業(yè)管理主管 部門、市工商行政管理部門備案。 　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)的權利:　 （一）根據第托管理全同和有關的規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理； 　　（二）根據委托管理全同和省、市有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用； 　　（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物來管理的行為。并對造成的損害要求賠償 ； 　?。ㄋ模┮蠊芪瘯f(xié)助管理； 　?。ㄎ澹┻x聘專業(yè)企業(yè)或聘用專人承擔專項業(yè)務； 　?。╅_展多種經營和有償服務； 　?。ㄆ撸┢渌婪ㄏ碛械臋嗬?　　第十六條　物業(yè)管理企業(yè)的義務: 　?。ㄒ唬┞男形泄芾砗贤?，對受委托管理的物業(yè)進行有關服務； 　　（二）接受管委會和住戶監(jiān)督，每年至少一次將物業(yè)管理實施情況報管委會，重大 管理措施提交管委會審議決定； 　　（三）接受物業(yè)管理主管部門及其它有關主管部門的指導和監(jiān)督； 　?。ㄋ模┌l(fā)現違反本辦法的行為，及時向有關主管部門報告； 　?。ㄎ澹┢渌婪ㄕV盡的義務。 　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)管理合同終止或解除后十五日內向管委會辦理下 列事項，并向市物業(yè)管理主管部門各案。 　?。ㄒ唬︻A收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的予以退還； 　?。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關的財務帳冊； 　?。ㄈ┮平惶峁┙o物業(yè)管理企業(yè)承租使用的房屋、場地和其它財物。 　　第四章　住宅區(qū)物業(yè)的驗收與接管 　　第十八條　住宅區(qū)的房屋及化共配套設施，必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設。規(guī)劃配套設 施中應增加物業(yè)管理企業(yè)和管委會辦公用房、經營用房等。 　　第十九條　住宅區(qū)峻工后，在市建委主持下，會同市規(guī)劃部門、市物業(yè)管理主管部 門、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)部門、住宅區(qū)所在地街道辦事處及建設單位進行綜合驗收和交接 工作。其中物業(yè)管理單位、資金、用房等事項均已落實，方可交付使用。 　　第二十條　住宅區(qū)管委會成立前，由開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選聘物業(yè)管 理企業(yè)提前介入進行前期管理，所簽全同日期至管委會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)時止。 　　公有住房出售后，未成立管委會前，仍由售房單位負責管理。 　　第二十一條　開發(fā)建設單位移交物業(yè)管理時，須一并移交下列資料: 　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖； 　?。ǘ﹩误w的建筑、結構和設備竣工圖； 　?。ㄈ┑叵鹿芫W竣工圖； 　?。ㄋ模┳》壳鍍裕?　?。ㄎ澹┢渌匾馁Y料。 　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更時，原物業(yè)管理企業(yè)應將上述資料移交給新的物業(yè)管理企業(yè) 。 　　第五章　物業(yè)的使用的管理 　　第二十二條　物業(yè)使用中禁止下列行為: 　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構和破壞房屋外貌 　　（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或移裝共用設備； 　?。ㄈ┰谔炀?、庭園、平臺、屋頂及道路等搭建建筑物、構筑物或其他違章建筑的 ； 　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化； 　?。ㄎ澹﹣y設攤、亂設集貿市場； 　?。﹣y倒垃圾、雜物； 　?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； 　?。ò耍┡欧庞卸?、有害物質劃者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲； 　　（九）法律、法規(guī)禁止的其它行為。 　　第二十三條　業(yè)主轉讓或出租住房時，應當將業(yè)主公約作為轉讓、出租合同的附件 ，并在簽訂合同之日起十日內書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。 　　業(yè)主或非業(yè)主使用人進行裝修，應當報物業(yè)管理企業(yè)登記備查；有下列情況之一的 ，應當征得管委會的書面同意，并報市房屋安全部門審批： 　?。ㄒ唬└淖兎课萁Y構的； 　?。ǘ└淖兎课菔褂霉δ艿模?　?。ㄈ┘哟蠓课莺奢d的； 　?。ㄋ模┢渌绊懛课莸?。 　　第二十四條　住宅自用部位和自用設備，由業(yè)主負責維修。業(yè)主與非業(yè)主使用人另 人協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行。 　　第二十五條　住宅區(qū)的共用部位、設備和公用設施，屬人為損壞的，其維修、更新 用由責任人承擔。 　　住宅共用部位、設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應予以配合，由責任人負責賠償。 　　因維修、裝修給相鄰業(yè)主、使用人造成損失的，由責任從負責修復賠償。 　　第二十六條　宅區(qū)內綠化建設施工由小區(qū)建設單位或委托物業(yè)管理企業(yè)負責實施， 資金由建設單位支付。綠化建設的施工質量監(jiān)督和竣工驗收，由園林綠化部門負責。日 常養(yǎng)護和管理由物業(yè)管理企業(yè)負責。 　　第二十七條　住宅區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生管理職責分工:　 　?。ㄒ唬┣鍜弑?。住宅區(qū)內住用戶室外的公共環(huán)境和清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)。 　?。ǘ┳≌瑓^(qū)內居民生活垃圾由物業(yè)管理運至環(huán)衛(wèi)部門的中轉丫，從中轉　站向外 清運，由環(huán)衛(wèi)部門負責，并按有關規(guī)定收費。 　　市直管公房住宅區(qū)（庭院）實行物業(yè)管理涉及垃圾由住宅區(qū)（庭院）運至中轉站的 ，環(huán)衛(wèi)部門免收費用。 （三）住宅區(qū)內公共廁所，化糞池，垃圾道，箱等環(huán)境衛(wèi)生設施的日常管理，維護和消 殺工作，由物業(yè)管理企業(yè)負責。 　　第二十八條　住宅區(qū)內交通安全、治安、消防管理職責： 　　（一）住宅區(qū)交通設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，并按規(guī)定對進入車輛收 費，專業(yè)管理部門的工程作業(yè)車輛和住戶搬家車輛進入住宅區(qū)的應免收停車費、過路費 。在住宅區(qū)內發(fā)生交通事故，報請公安交通管理部門處理。 　?。ǘ┍０补ぷ鲬诋數毓矙C關的指導下，由物業(yè)管理企業(yè)組織對管理區(qū)域的安 全巡視工作。 　?。ㄈ┫拦ぷ饔晒蚕啦块T負責。 　　第二十九條　住宅區(qū)內道路和排水設施的管理，以市政設施管理部門管理的道路及 排水設施與住宅區(qū)內的道路及排水設施的連接處為界；住宅區(qū)內的由建設單位移交物業(yè) 管理企業(yè)管理。 　　第三十條　會計室區(qū)供水設施、供熱設施管理職責分工，以產權歸屬為界，界限以 外的供水管道及設備、供熱管道及設備，分別由供水部門、供熱部門負責維護管理。界 限以內的，由業(yè)主或非主使用人負責維護管理并承擔費用，也可委托物業(yè)管理企業(yè)實施 。燃氣管道設施仍由市煤氣公司管理、維修，并以產權為界，界限以內的設施維修管理 費用由業(yè)主或埋業(yè)主使用人承擔。 　　第三十一條　住宅區(qū)供電設施的維護管理，按產權歸屬確定，界限以內的委托物業(yè) 管理企業(yè)管理，界限以外的由供電部門負責維護管理。其中屬共用低壓供電的，以供電 接戶線用戶端最后支持物為分界點，支持物屬供電企業(yè)。屬10千伏公用高壓線路供電的 線路及高壓下戶線，以用戶配電室前的第一斷路或第一支持物為分界點，第一斷路器或 第一支持物屬供電企業(yè)。 　　第三十二條　住宅區(qū)內有線電視、電信及相關設備、設施、線路等土均分別由有線 電視、電信等專業(yè)管理部門各自負責維護、管理；住宅區(qū)內的路燈由物業(yè)管理企業(yè)負責 維護、管理，費用由業(yè)主或非業(yè)主使用人支付。 　　第三十三條　各專業(yè)管理部門可按規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)代收相關費用。 　　第三十四條　實施物業(yè)管理的新建住宅區(qū)，設立居委會由轄區(qū)街道辦事處按規(guī)定程 序報批，經營性的管理服務由物業(yè)管理企業(yè)負責或逐步向物業(yè)管理企業(yè)移交，其經營收 應用于小區(qū)物業(yè)管理。 　　第六章　住宅區(qū)物業(yè)管理費用與專用房屋 　　第三十五條　住宅區(qū)物業(yè)管理費構成。 　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設單位繳納的住宅區(qū)公用設施專用基金； 　?。ǘ┓课莓a權人繳納的住宅維修基金； 　?。ㄈ┳》坷U納的管理服務費。 　　第三十六條　新建成住宅區(qū)，開發(fā)建設單位應當按小區(qū)建設總投資2％的比例，向物 業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設施專用基...
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