地產(chǎn)職業(yè)培訓之房地產(chǎn)估價講義
房地產(chǎn)經(jīng)濟學 --- 房地產(chǎn)估價
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1.概 述
1.1房地產(chǎn)估價概念
所謂房地產(chǎn)估價，是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。
評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數(shù)不動產(chǎn)評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產(chǎn)在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。
房地產(chǎn)估價=科學+藝術

1.2房地產(chǎn)估價的必要性
不動產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。
⑴房地產(chǎn)交易的需要
⑵房地產(chǎn)抵押的需要
⑶房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?
⑷房地產(chǎn)稅收的需要
⑸ 房地產(chǎn)征用補償?shù)男枰?
* 房地產(chǎn)市場信息的缺失影響房地產(chǎn)市場功能的發(fā)揮

2.房地產(chǎn)估價基本理論
2.1基本原則
⑴合法原則
要以 估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。
*合法產(chǎn)權—應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件為依據(jù)。
《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。
集體≠國有；行政劃撥≠有償出讓；違法占地≠合法占地；違章建筑≠合法建筑；
*合法使用—應以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。
土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。
城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值。
*合法處分—應以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。
如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來估價。




2.2房地產(chǎn)估價的基本程序
是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。
⑴獲取估價業(yè)務
被動接受、主動爭取、自有自估

⑵確定房地產(chǎn)估價的基本事項
①明確估價目的：買賣、租賃、抵押、保險、征地拆遷？？
明確估價目的有助于更好地明確估價對象，因為依據(jù)有關法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容。此外，估價目的的確定對于估價方法的選擇、估價資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。
如，拆遷時公共設施的評估、不得抵押房地產(chǎn)不能進行抵押。
②確定估價對象：實體狀況、權利狀況
實體狀況—土地OR建筑物OR兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構類型。
權利狀況—權利的完整性（是否受限制）、權屬的性質(zhì)（所有權OR 使用權）、權屬的使用狀況（如使用權的剩余年限）
③確定估價期日—是要明確所要評估的價值是指哪個具體時間上的價值。
三種方式
④簽訂估價合同



⑶擬訂評估作業(yè)計劃
包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價技術路線和估價方法；②擬調(diào)查收集的資料
及其來源渠道；③預計所需的時間、人力和經(jīng)費；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度

⑷實地勘察和收集整理資料
基本目的有兩個： ① 為市場分析服務；②為特定的房地產(chǎn)分析服務。
估價所需材料包括：①對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；②對估價對象所在地
區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；④反映
估價對象狀況的資料。
進行實地查勘，如估價對象位置、周圍環(huán)境，估價對象外觀、建筑結(jié)構、裝
修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權等
資料進行核實，同時補充估價所需的其他資料。

⑸選擇估價方法：資料特點+估價對象特點（如類型等）+估價方法的適用條件，一般用多種方法

⑹確定估價結(jié)果（最終估價）
簡單算術平均數(shù)、加權算術平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)
對于一些不可量化的影響因素，估價人員可對結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整，但應在報告
中闡述理由。



3.房地產(chǎn)估價方法
3.1比較法

比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比
較，對這些類似房地產(chǎn)成交價作相應的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市
場情況下的價格或價值得一種方法。

適用范圍：不動產(chǎn)市場比較發(fā)達交易案例與待估案例有較強相關性

一般來說，比較法比另兩種方法更簡單也更直接，其計算的過程也常常較少，
因此，評估判斷出錯的可能性和數(shù)學錯誤的可能性都較少。其所得出的估價判
斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。



估價程序

步驟：

⑴調(diào)查最近銷售。對交易案例的銷售進行調(diào)查；確定買主和賣主的動機；找出有關銷售日期、價格、條件等方面資料；

⑵分析銷售。分析交易案例并將交易案例與待估不動產(chǎn)（財產(chǎn)標的）進行比
較，考慮銷售時間、位置以及其他影響市場價值的因素。這個過程包括兩個部
分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同；
第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產(chǎn)特征的差異相比較。我們應努力
發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財產(chǎn)出現(xiàn)價格差異。

⑶差別調(diào)整。判斷觀察到的差異是如何對被研究資產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響的。通
常將這些差異作為對交易案例價格進行“調(diào)整的因素”。

⑷得出評估價值。根據(jù)交易案例的銷售對待估不動產(chǎn)的價值做出結(jié)論。

3.1.1收集可比銷售數(shù)據(jù)
（1）選擇可比銷售
一個銷售要成為可比對象應滿足三個標準。首先，財產(chǎn)應該是一宗競爭性財產(chǎn)。二，銷售應該具備公開市場交易的資格。三，假設一個當前的估價日，銷售應該在近期發(fā)生。

競爭性財產(chǎn)：對于尋求購買估價對象不動產(chǎn)的潛在購買者來說，一宗競爭性財產(chǎn)應該是一個合理替代的財產(chǎn)或可選擇的財產(chǎn)。該財產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財產(chǎn)特征與估價對象不動產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。
開放市場交易：公開市場條件下實現(xiàn)的價格。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產(chǎn)銷售價格中包括動產(chǎn)價格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。

銷售日期應相對接近估價日期。不動產(chǎn)的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。





收集可比交易實例（收集交易實例+選取可比實例）
盡可能的接近

選取交易實例的標準：
⑴可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍
內(nèi)的類似地區(qū)。
“鄰區(qū)”是指財產(chǎn)群，這種財產(chǎn)群中的財產(chǎn)（絕大多數(shù)財產(chǎn)）具有相對類似的土地用途和價值。（“同質(zhì)”性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。物質(zhì)特性通常確定一個鄰區(qū)的界限，但一個鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。有助于確定某一財產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。
⑵可比實例的用途應與估價對象的用途相同。大類用途：居住、商業(yè)、辦公
、旅館、工業(yè)等。
⑶可比實例的建筑結(jié)構應與估價對象的建筑結(jié)構相同。大類結(jié)構：鋼結(jié)構、
鋼混結(jié)構、磚混結(jié)構、磚木結(jié)構、簡易結(jié)構。
⑷可比實例的權利性質(zhì)應與估價對象的權利性質(zhì)相同。
⑸可比實例的交易類型應與估價目的相吻合。
⑹可比實例的成交日期應與估價時點接近。
⑺可比實例的成交價格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。


需要什么樣的信息
（1）銷售交易數(shù)據(jù)
銷售日期（達成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期）
銷售價格和銷售條款（達成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。應對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。需要這些信息是為了理解是否因為融資的原因而應該對價格進行調(diào)整。
要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產(chǎn)。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動產(chǎn)常常包括在銷售中。
買主和賣主的動機。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購買？臨近財產(chǎn)的業(yè)主購買？
在收益性評估和商業(yè)評估中，銷售數(shù)據(jù)還應包括有關財產(chǎn)收益和費用方面的信息。

（2）銷售實例的物理特征
努力發(fā)現(xiàn)那些對被研究市場起著重要作用的財產(chǎn)特征。這些可能包括：
土地大小、形狀、地形、土壤等。
一個或多個建筑的大小和性質(zhì)。
建筑的年限及其設計和建設的質(zhì)量。



任何特別的特征，如廚房內(nèi)置物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。
建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量。
可供的便利設施。
財產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。
(3)有關可比銷售的法律數(shù)據(jù)
收集可比財產(chǎn)的某些法律特征。政府、民間、市場限制。
（4）銷售財產(chǎn)的位置
公交便利性、學校，文化娛樂設施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。
*應檢查銷售財產(chǎn)周圍的財產(chǎn)，看其年限、價值、質(zhì)量、條件與用途是否與財產(chǎn)標的周圍的財產(chǎn)有根本不同。兩者鄰區(qū)之間的比較。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問題）
（5）市場條件：應考慮市場在銷售時處于什么狀態(tài)
（6）有多少筆銷售實例
對于每項評估，所需可比實例的數(shù)量并不固定。理想的數(shù)量部分取決于銷售實例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。（統(tǒng)計方法）



數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報刊、交易會、當事人等。

數(shù)據(jù)的證實：
有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量：
⑴對銷售進行檢查。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實例進行現(xiàn)
場檢查。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產(chǎn)的施工。
⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進行交叉檢查。

3.1.2可比銷售的分析與調(diào)整
（1）比較銷售的基本方法
A.直接比較法：將銷售財產(chǎn)直接與財產(chǎn)標的進行比較。
技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財產(chǎn)特征都應與被評估的財產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴重依靠評估師的直覺來判斷哪一宗銷售財產(chǎn)對買主更具吸引力。
B.要素比較法
銷售交易以及有關財產(chǎn)的關鍵特征被稱為比較要素。
比較的四要素：銷售條款、銷售時間、位置因素、物理因素
銷售條款——銷售條款可以確定銷售價格






(2)對銷售進行比較和調(diào)整的程序
包括兩個步驟：A.對上述銷售要素進行比較分析；B.對銷售價格進行調(diào)整以反映所發(fā)現(xiàn)的差異。
A.對上述銷售要素進行比較分析
步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產(chǎn)標的之間的重大差異。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構成了主要影響）
B.對銷售價格進行調(diào)整以反映所發(fā)現(xiàn)的差異
注意幾個問題：一是銷售調(diào)整應該是合理的。換句話說，調(diào)整的金額應該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關系；二是調(diào)整的金額應該同時適用每筆銷售。
（3）調(diào)整的原則
A.應對銷售財產(chǎn)（及其價格）進行調(diào)整使其更接近財產(chǎn)標的。永遠記?。簯摳鶕?jù)標的進行調(diào)整。
B.根據(jù)市場進行調(diào)整。重要的并不是評估師個人對差異的反映，而是市場對差異的反映。
C.按正確順序進行調(diào)整。這通常是指首先進行一般調(diào)整，然后對具體特征進行調(diào)整。合理的調(diào)整順序應該是：銷售條款、時間和市場條件、位置、物理特征。
（4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、


應該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價格所抵消。（增量融資資本問題） 特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 交易情況修正 是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價格偏差。 ⑴有利害關系人之間的交易； ⑵急于出售或急于購買的交易； ⑶交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易； ⑷交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易； ⑸交易稅費非正常負擔的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 交易情況修正的方法： 可比實例的成交價格*交易情況修正系數(shù)=正常價格 交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/交易案例交易情況指數(shù)








估價程序

3.2.2 凈收益的求取
⑴凈收益的求取公式
凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用
=有效毛收入-運營費用

潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得收入。
有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用。
運營費用率＝運營費用÷有效毛收入。對于某些類型的房地產(chǎn)，其運營
費用率有一個相對固定的范圍。

凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。






不同資本化率下的評估價格




估價程序

3.3.1 房地產(chǎn)價格構成
下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列6大項構成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費用；⑷投資利息；⑸銷售稅費；⑹開發(fā)利潤。

⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安置補償費和土地使用權出讓金；③在市場上“購買”的，土地取得成本包括購買土地的價款和購買時買方應該繳納的稅費。

⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用、稅金等。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。
在實際中主要包括以下幾部分：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)工程中的稅費。

⑶管理費用：包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。在估價時通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以某一比率來估算。

⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。（？）從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲的利潤分開，不能算作利潤。

⑸銷售稅費：銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費，可以分為以下3類：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（如由賣方負擔的交易手續(xù)費）等。
在估價時，通常按售價的一定比率來估算。

⑹開發(fā)利潤：是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。
在估算開發(fā)利潤時，應注意計算基數(shù)與利潤率的對應，盡管從理論上講，結(jié)果不會發(fā)生改變。


分部分項法
③工料測量法—是先估算建筑物所需各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點的各該相同材料、設備的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物的重新購建價格的方法。 工程測量法


②功能折舊
指隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人們居住習慣的改變等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值得損失。一般憑經(jīng)驗評估功能上的缺陷，對于可改造的則用所需費用為其折舊額。
③經(jīng)濟上的折舊
指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價值得損失。評估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。

⑵求取建筑物折舊的方法
（自然壽命、經(jīng)濟壽命，實際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)）
在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)。
直線法—最簡單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。
定率法—用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價格中扣除以折舊部分的余值，計算每年的折舊額。
成新法—根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。

折舊計算時注意：
(1)應注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別
⑵應注意土地使用權年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響
估價實務中，通常以年限為基礎計算折舊，然后根據(jù)實際觀察法進行修正。

例子
某宗房地產(chǎn)土地面積1000平方米，是10年前征用農(nóng)地取得的，當時每畝地花費18萬元，現(xiàn)時取得該類土地每平方米620元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當時造價每平方米600元，現(xiàn)時每平方米1200元，估計建筑物八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。

⑴土地現(xiàn)值=620*1000=620000元
⑵建筑物現(xiàn)值=1200*2000*0.8=1920000元
⑶ 估價對象現(xiàn)時總價=620000+1920000=2540000元
⑷估價對象現(xiàn)時單價=2540000/2000=1270元




3.3 假設開發(fā)法

假設開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數(shù)來確定估價對象土地價格的一種方法。
適用范圍：
待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價等。

注意：
1.假設開發(fā)法是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費。其可靠性如何，取決于以下幾點：是否根據(jù)土地估價的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場行情及供求關系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價值。
2.假設開發(fā)法以一定的假設或限制條件為前提。通常有以下幾方面的假設：估價中涉及到的不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會發(fā)生大的變化；假設租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設在開發(fā)期間各項成本是均勻投入的。





例子：
1.估價對象
一塊七通一平的待建空地，面積10000平方米；允許用途商業(yè)、居??；允許容積率7；允許建筑密度<=50%；土地使用權50年；出售時間1996年10月。
2.估價要求：要求評估1996年10月出售價格。

3.估價過程
（1）選擇估價方法：該快土地為待建筑土地，適宜于假設開發(fā)法

（2）選擇最佳開發(fā)利用方式：通過調(diào)查，最佳開發(fā)方式如下：用途為商業(yè)居住混合；容積率7；建筑密度50%；建筑面積70000平方米；建筑物層數(shù)14層；各層面積5000平方米；地上1-2層為商店，建筑面積，3-14層為60000平方米；

（3）預計建設期：三年建成投入使用，1999年10月完成

（4）預計出售樓價：估計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可售出；住宅30%建成時售出，50%半年后售出，其余20%一年后售出。預計商業(yè)樓售價4500/平方米，住宅2500/平方米。

（5）估計開發(fā)費及開發(fā)商利潤
總建筑費用5000萬元，投入情況：三年每年投入分別20%，50%，30%；專業(yè)費用為建筑費8%；利息15%；銷售費用為樓價3%；稅費為樓價的6%；利潤率為25%。


（6）求取地價
地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-銷售費用-稅費-開發(fā)商利潤
測算過程：
計算的基準時間為該土地出售時間，即1996年10月，年貼現(xiàn)率選取為15%。
（1）總樓價=4500*10000/（1+0.15）3+2500*6000/（1+0.15）3*[30%/（1+0.15）0+50%/（1+0.15）0.5+20%/（1+0.15）1]=12230

（2）總建筑費用=5000*20%/（1+0.15）0.5+5000*50%/（1+0.15）1.5+5000*30%/（1+0.15）2.5=4017

（3）總專業(yè)費用=總建筑費*8%=4017*8%=321

（4）總利息=（總地價+總建筑費+總專業(yè)費）*利息率*計息期

（5）總銷售費用=總樓價*3%=12230*3%=367

（6）總稅費=總樓價*6%=12230*6%=734

（7）總利潤=（總地價+總建筑費+總專業(yè)費）*利潤率=總地價*0.25+（4017+321）*0.25=總地價*0.25+1085
將上述數(shù)據(jù)代入 總地價=12230-4017-321-367-734-（總地價*0.25+1085）
總地價=4565



中位數(shù)——選取房地產(chǎn)售價中的中位數(shù)來編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。避免房地產(chǎn)市場極端值影響。簡單、缺點為能考慮到房地產(chǎn)品質(zhì)的差異性，以及品質(zhì)會隨著時間改變的問題。
重復交易法——根據(jù)同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。缺點：需要長期交易案例、選取重復交易的價格資料。
特征價格法——將房地產(chǎn)商品的價格分解，以顯示出其各項特征的隱含價格，從價格的變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的就是純粹由供求變動引起的價格變化。
加權平均法——


地產(chǎn)職業(yè)培訓之房地產(chǎn)估價講義