2005年重慶別墅市場分析
別墅市場分析 ⑴ 重慶市場別墅供應量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。 據我們不完全統(tǒng)計，當前亮相和潛在別墅項目占地已達16000畝，其中亮相項目約占地6700畝，已明確表示作別墅的潛在項目占地約9300畝。從市場統(tǒng)計情況分析，目前已亮相的別墅項目約14個，已推出別墅約1500套；預計下半年亮相并在未來5年內完成開發(fā)的別墅項目約8個，加上已亮相的，預計22個項目將一共推出17500套。從別墅供應分析，下半年新推出別墅項目不多，而在售別墅項目的新推產品仍將是市場供應的主力。 17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現10個這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。事實上，個別別墅盤，一年僅售10余套。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。 ⑵ 投放地段北部新區(qū)漸成熱土 目前從區(qū)域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊： 一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。 二是北碚板塊，主要項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。 三是南岸板塊，主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。從在售項目分布區(qū)域看，渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項目在售，還沒有形成一個明顯的別墅集中供應區(qū)。 相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場的熱土。 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。金開大道沿線，一個總占地超過1萬畝，匯集頂尖開發(fā)商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計在5年內全部推出。 ⑶ 產品細分中高檔別墅為主流 從在售項目檔次分析，高、中、低檔別墅數均有銷售。供應量中高檔別墅為最，經濟型別墅供應量相對有限。市調發(fā)現，目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類： 頂級別墅總價在260萬以上，單價在7000元/平方米以上的獨立別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。這類別墅市場有效需求有限，但銷售情況不錯。 中高檔別墅總價在120-260萬，單價在于4500--7000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐，項目自身環(huán)境配置好、戶型合理，走勢看好。如龍湖•藍湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。 經濟型別墅單價在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。 [4]如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據，重慶市目前的別墅又可分為以下類： 湖景別墅 依湖而建，以中大型天然湖泊作為項目自然資源。如龍湖藍湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。 江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源，如大川水岸。 山地別墅 主要以山景為項目的外部資源，如天池林海等。 高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯(lián)合開發(fā)，享受高爾夫球場的資源。目前有佰富高爾夫別墅、保利高爾夫別墅。 無外景別墅 …………
2005年重慶別墅市場分析