關于加強房地產貸款風險管理的有關問題(ppt)
關于加強房地產貸款風險管理的有關問題
中國銀監(jiān)會政策法規(guī)部
徐XX/處長
房地產貸款風險管理中存在的問題
房地產貸款增長過猛
1998年,商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達到6616億元,年均增長25.3%；個人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達到8258億元，年均增長113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款余額為7532億元，個人住房貸款余額為11412億元，保持了增長的勢頭

房地產貸款風險管理中存在的問題
盡管目前房地產開發(fā)貸款及個人貸款余額占整個貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢迅猛.必須重視風險防范.
房地產貸款風險管理中存在的問題
國內商業(yè)銀行識別、衡量、監(jiān)測和控制房地產貸款風險（包括房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款）的手段和能力均很不足
房地產貸款風險管理中存在的問題
2002年11月份,人行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產貸款的檢查,共抽查房地產貸款20901筆,金額1468億,其中房地產開發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個人住房貸款12158筆.金額44.1億,調查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.
防范房地產貸款風險應采取的措施
1.要加強對銀行貸款風險的監(jiān)控
1)央行采取了一系列調控措施,121號文對高檔商品房,別墅開發(fā)土地儲備貸款等作了原則要求.
2)各行都加大了對抵押物與信用擔保方的核實力度
但須解決貸款在使用中所面臨的風險,如:惡意騙取,挪用,故意違約
解決辦法:建立全面評估貸款對象的風險監(jiān)控體系
防范房地產貸款風險采取的措施
關于加強土地儲備貸款和城市基礎
設施建設貸款風險提示的通知
一、密切關注由于政策變化所帶來的風險。在發(fā)放土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款時，應密切關注宏觀經濟政策變化對銀行貸款的影響，認真研究國家有關法律法規(guī)對土地審批權限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國家有關土地管理法律法規(guī)和政策變化，關注和監(jiān)測政策變化對貸款風險的影響范圍和程度
防范房地產貸款風險采取的措施
二、確保貸款項目合法合規(guī)。土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的項目，必須符合法定程序批準的城市總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃
防范房地產貸款風險采取的措施
三、依法審查貸款擔保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實防范此類貸款的法律風險。應依法嚴格審查土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款擔保主體的合法性，嚴格審核企業(yè)實際擔保能力，以及出現(xiàn)風險后擔保主體或擔保資產的可執(zhí)行性，防止擔保虛置，或者在執(zhí)行過程中出現(xiàn)法律風險。

防范房地產貸款風險采取的措施
四、準確評估權利質押或資產抵押的實際可實現(xiàn)價值，關注土地價格的周期性變化。發(fā)放土地儲備貸款，主要是以土地儲備公司（中心）土地使用權質押，以土地使用權出讓收益為未來還款保障。部分地方因為土地儲備和土地儲備貸款管理缺陷較多，土地真實價值被過分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價出讓的方式處理儲備土地，使得地價不確定因素較多。這些情況都可能使未來土地出讓所產生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風險和市場風險，應予以高度關注。

防范房地產貸款風險采取的措施
五、注意控制貸款集中度，加強信息溝通。部分地方城市基礎設施建設貸款總量已大大超出了地方政府的財政還款能力，少數(shù)地方甚至超過了未來幾年地方政府財政收入及土地收益總和。要建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的信息通報機制，嚴格控制土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的集中度風險，防止競相向某些地區(qū)的土地儲備項目和城市基礎設施建設發(fā)放貸款，出現(xiàn)因地區(qū)集中度過高導致銀行貸款風險積聚
防范房地產貸款風險采取的措施
六、建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款還款能力評估體系，持續(xù)監(jiān)測還款能力的變化。要根據審慎原則，尊重這類建設項目的特點和規(guī)律，按照土地儲備的獲取途徑、管理水平、土地使用權的出讓方式、市場價格預測等因素，建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款評估體系，尤其是對未來現(xiàn)金流量的變化要持續(xù)地、科學地監(jiān)測和評估，及時認真地作出授信和授信變化的決策。要認真總結經驗，摸索規(guī)律，銳意創(chuàng)新，努力提高工作水平和效率。


七、注意分類指導，有堵有疏。嚴格控制不符合審慎經營原則或達不到貸款標準的土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款。要繼續(xù)大力支持一切符合貸款條件的此類項目，對風險狀況出現(xiàn)變化的項目也要具體問題具體分析，注意區(qū)別對待，積極做好工作，加強與客戶的溝通工作，不搞“一刀切”。

商業(yè)銀行房地產貸款風險管理的政策目標
銀監(jiān)會于2004年2月26日---3月26日將<<商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引>>在網上公示,至今仍在根據各方意見作修改.
政策目標:
1.希望房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展
2.規(guī)范房地產信貸業(yè)務,保證貸款的安全
3.提高商業(yè)銀行房地產貸款的風險管理能力
4.實現(xiàn)房地產籌資的多元化


內容介紹
一.貸款分類
1.土地儲備貸款
2.房地產開發(fā)貸款
3.個人住房貸款
內容介紹
土地儲備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā).整理的貸款.
土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發(fā)的機構

內容介紹
目前國內土地儲備機構的運做模式
一是市場主導型:特點是:收購.儲備計劃向政府報批.地塊范圍根據政府的要求劃定, 其他由市場主導(上海)
二是政府主導與市場運作相結合:特點是政府壟斷一級市場,市場土地特別是經營性房地產開發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應以招標拍賣方式出讓
內容介紹
三是政府主導.土地資產與市場運作相結合模式

特點是:政府規(guī)定用于儲備的土地范圍,政府土地儲備機構進行收購.儲備.并受政府委托作為國有土地資產代表


內容介紹
市場經濟國家土地儲備融資體系介紹
特點:具備完善的地方政府舉債制度和債權市場
如:瑞典斯德哥爾摩市政府通過部分政府稅收.國家養(yǎng)老保險基金.銀行貸款.國家銀行發(fā)行的公債及租售土地的收入
荷蘭征購土地的資金來源:荷蘭城市銀行的貸款.商業(yè)機構貸款.政府財政收入



關于加強房地產貸款風險管理的有關問題(ppt)