星河灣項(xiàng)目個(gè)案(ppt)
星河灣項(xiàng)目個(gè)案
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王志綱工作室策劃及顧問(wèn)咨詢工作流程

一、大勢(shì)把握
（一）對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目的評(píng)估
1、市場(chǎng)評(píng)估
●核心結(jié)論：
﹡華南板塊將是未來(lái)廣州市的新城市中心,也是未來(lái)廣州房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn),是廣州未來(lái)最適合人居住的區(qū)域；
﹡廣州樓市新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正在樹(shù)立；
﹡華南板塊呼喚著新郊區(qū)住宅的出現(xiàn)，不再是低價(jià)位、低成本的房子，而是個(gè)性化的高尚住宅。
一、大勢(shì)把握
（一）對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目的評(píng)估
1、市場(chǎng)評(píng)估
● 理論支撐：
城市化發(fā)展階段論：
庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、項(xiàng)目條件評(píng)估
●核心結(jié)論：
新廣州的門(mén)戶和橋頭堡地位；
周邊娛樂(lè)休閑資源豐富，但生活配套相對(duì)缺乏。
●理論支撐：
彰顯優(yōu)勢(shì)資源；
將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)潛能。

一、大勢(shì)把握
（一）對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目的評(píng)估
3、企業(yè)能力評(píng)估
● 核心結(jié)論：
﹡三大優(yōu)勢(shì)：
有實(shí)力、有良好的社會(huì)資源、制造一個(gè)精品的心愿
﹡三大劣勢(shì)：
沒(méi)有品牌、沒(méi)有社區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有班底
● 理論支撐：
﹡根據(jù)修正的“最短木塊”理論，對(duì)于企業(yè)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)的重新認(rèn)識(shí)和利用
一、大勢(shì)把握
（二）成果提交形式

●《市場(chǎng)評(píng)估提案》
●《項(xiàng)目條件評(píng)估提案》
●《企業(yè)評(píng)估提案》
一、大勢(shì)把握
（三）效果評(píng)估

兩年后實(shí)際的市場(chǎng)狀況一一應(yīng)驗(yàn)了當(dāng)初的分析
● 2000年6月份，番禺撤市建區(qū)，并入廣州；
●2000年12月，廣州市確定新一輪的規(guī)劃，未來(lái)的市中心將在番禺；
●2000年開(kāi)始，廣州樓盤(pán)紛紛改頭換面；
●2001年開(kāi)始，華南板塊成為廣州樓市的最熱點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)；
●水資源的充分利用——與寶墨園的合作 。
二、理念創(chuàng)新
1、核心結(jié)論：

●華南板塊可以出現(xiàn)真正的高檔社區(qū)，相對(duì)于市區(qū)豪宅十分有競(jìng)爭(zhēng)力。
●做廣州第一個(gè)國(guó)際化、個(gè)性化、水文化最好的社區(qū)

﹡回歸家本位
﹡做足水文章
﹡打好環(huán)境牌
﹡經(jīng)營(yíng)泛地產(chǎn)
二、理念創(chuàng)新
1、核心結(jié)論：

●休閑主題——商業(yè)中心主題——成長(zhǎng)社區(qū)主題

在走中高檔路線的主題下，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)的輻射面：從地塊附近——廣東周邊——珠三角或其他地方，超越同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。
二、理念創(chuàng)新

2、理論支撐：
大盤(pán)開(kāi)發(fā)是一首交響樂(lè)，需要可持續(xù)開(kāi)發(fā)的核心主題和分階段主題，由淺入深擴(kuò)大市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)。

3、成果提交：
《項(xiàng)目總體概念提案》
包括對(duì)于總體概念的闡述、概念支撐體系和功能描述。
二、理念創(chuàng)新

4、效果評(píng)估：

●中國(guó)最有特色的沿江處理，不僅有江景，更做出了江境；
● 廣州第一個(gè)水生態(tài)社區(qū)——做出了市場(chǎng)公認(rèn)的廣州最好的水文章；
● 開(kāi)盤(pán)后，除了廣州買(mǎi)家外，來(lái)自珠三角，乃至湛江、汕頭的買(mǎi)家絡(luò)繹不絕。
三、策略設(shè)計(jì)
1、核心結(jié)論：
●市場(chǎng)領(lǐng)跑策略；
●提高競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻的實(shí)力開(kāi)發(fā)策略；
●搶占先機(jī)的市場(chǎng)引爆策略；
●大盤(pán)可持續(xù)發(fā)展策略；
●對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、建筑、環(huán)境、園林、配套、服務(wù)等提出意見(jiàn)和建議；
●特別是針對(duì)項(xiàng)目處于郊區(qū)，生活配套不便的情況，制定出《社區(qū)服務(wù)體系》。
三、策略設(shè)計(jì)
2、理論支撐：
●因時(shí)、因地、因人制宜，量身定做；
●項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌并重。

3、成果提交：
●《項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略提案》
●《規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)》
●《環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)》
●《配套、服務(wù)要點(diǎn)》
●《營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略提案》
三、策略設(shè)計(jì)

4、效果評(píng)估：
●以現(xiàn)樓美景開(kāi)盤(pán)，氣勢(shì)奪人，不僅拔高了廣州樓市的開(kāi)盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，打亂了其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的陣營(yíng)，而且還原了住宅本來(lái)面目，體現(xiàn)出對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的尊重，受到了市場(chǎng)的追捧；
●為規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、景觀設(shè)計(jì)公司工作明確方向，并通過(guò)他們的工作將文字性的設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，在這個(gè)過(guò)程中WY和貝爾高林公司起了重要作用。
四、顧問(wèn)監(jiān)理
1、主要工作：
●在前期的大勢(shì)把握和理念、策略設(shè)計(jì)方面與發(fā)展商取得共識(shí)后，進(jìn)入顧問(wèn)監(jiān)理期；
●整合資源，推薦相關(guān)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及人才；
●對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等進(jìn)行評(píng)估、評(píng)審；
●營(yíng)銷(xiāo)、廣告、物業(yè)管理等工作的推進(jìn)。

四、顧問(wèn)監(jiān)理
2、成果提交：
多以會(huì)議形式進(jìn)行雙方的溝通、交流，形成會(huì)議紀(jì)要、備忘錄等提案
● 《規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)評(píng)估修改建議》
● 《環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)評(píng)估修改建議》
● 《配套、服務(wù)要點(diǎn)評(píng)估修改建議》
● 《營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略提案評(píng)估修改建議》
四、顧問(wèn)監(jiān)理
四、顧問(wèn)監(jiān)理
3、工作能力：
●沒(méi)有私心，建立公平、公正標(biāo)準(zhǔn)的能力；
●理論提升、表述能力；
●抓主要矛盾的能力；
●甄別事物的能力（可為 不可為）；
●人才等其他平臺(tái)構(gòu)件所需資源的整合能力。

4、效果評(píng)估：

從理論到實(shí)踐是一個(gè)復(fù)雜和漫長(zhǎng)的過(guò)程，通過(guò)各方面的共同努力，星河灣在整體性上，尤其是園林和景觀的和諧統(tǒng)一方面達(dá)到了前所未有的高度。

四、不一樣的星河灣
首期以一江兩河四湖六泳池四十多個(gè)園林水景的樓美景式實(shí)景開(kāi)盤(pán)
中國(guó)第一江景社區(qū)，戶戶有景
1.83公里中國(guó)首條騎江實(shí)木觀光休閑大道
首期8個(gè)億推出30多萬(wàn)平方米,由六大充滿異域風(fēng)情的水景園林社區(qū)組合而成，容積率為1.2,綠化率高達(dá)50%
四、不一樣的星河灣
獨(dú)家擁有天然活水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng),投巨資從50公里外的西北江引來(lái)天然保護(hù)水源作為區(qū)內(nèi)生活用水
五星級(jí)的會(huì)所
多陽(yáng)臺(tái)，最大限度地與自然相融，廣州第一家用不著空調(diào)的樣板房
廣州第一家擁有全方位商業(yè)聯(lián)盟
廣州第一家擁有泛會(huì)所的樓盤(pán)，舉步可達(dá)，親切宜人
半地下充足車(chē)位車(chē)庫(kù)，擁有陽(yáng)光、微風(fēng)和鮮花的車(chē)庫(kù)

五、市場(chǎng)引爆
1、核心工作：

●對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的局勢(shì)進(jìn)行評(píng)估，確定項(xiàng)目入市姿態(tài)；
●尋求項(xiàng)目突破點(diǎn)和和引爆性；
●獨(dú)樹(shù)一幟的媒體策略（附于下頁(yè)）。
五、市場(chǎng)引爆
媒體策略：

﹡新聞為先導(dǎo)的立體媒體策略：平面媒體的功能只是發(fā)布，而利用項(xiàng)目本身具有直接的新聞效應(yīng)用軟廣告的形式進(jìn)行推廣，不僅倍受各界關(guān)注而且廣為傳播，產(chǎn)生核裂變效應(yīng)。

﹡媒體選擇：選擇南方都市報(bào)，一個(gè)非?；钴S，能主動(dòng)、積極配合的媒體，建立廣告運(yùn)做的新方式。

  ﹡媒體攻略：先賣(mài)版塊：聚焦華南

﹡媒體創(chuàng)新：《生活雜志》
五、市場(chǎng)引爆
1、核心工作：
●開(kāi)放式的銷(xiāo)售方式：
不送禮 可拍照
不抽獎(jiǎng) 可下水
不搖珠 可坐臥
●賣(mài)點(diǎn)不斷
賣(mài)華南版塊
賣(mài)靚盤(pán)美景
賣(mài)教育
賣(mài)價(jià)值認(rèn)同
賣(mài)會(huì)所
賣(mài)商業(yè)服務(wù)聯(lián)盟
五、市場(chǎng)引爆
1、核心工作：
軟新聞一覽表（3月2日到5月31日）

﹡廣、深樓市較高低，華南板塊定乾坤 ——資深策劃人王志綱談廣州華南板塊的崛起”、
﹡地產(chǎn)巨鱷，備戰(zhàn)番禺——王志綱縱論華板塊
﹡《廣州人，你住得怎么樣》
﹡《華南虎，拔高樓市開(kāi)盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)》
﹡《中國(guó)樓市看華南》
﹡《新世紀(jì)宣言新鮮出爐》
﹡《我有一個(gè)夢(mèng)想——廣州宏宇企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔素描》
五、市場(chǎng)引爆
（接上頁(yè)）

﹡《華南板塊，掀起你的蓋頭來(lái)》
﹡《華南先頭部隊(duì)喜傳捷報(bào)》
﹡《星河灣火曝揭秘》
﹡《當(dāng)年買(mǎi)家如是說(shuō)》
﹡《來(lái)自同行的反應(yīng)》
﹡ 《解剖星河灣現(xiàn)象》
﹡ 《讓房子成長(zhǎng)為藝術(shù)品——宏宇集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔訪談》
﹡ 《星河灣，華南板塊試金石——本報(bào)記者專訪王志綱》
五、市場(chǎng)引爆
2、理論支撐：
●動(dòng)態(tài)把握
●局部調(diào)整
3、成果提交：
●《賣(mài)點(diǎn)梳理》
●《前期推廣工作構(gòu)想》
●《入市的時(shí)機(jī)及姿態(tài)》
4、效果評(píng)估：

星河灣成為華南版塊的門(mén)戶、代言人，此版塊以前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已被人淡忘，以后的樓盤(pán)只能算是追隨者。

六、客觀評(píng)價(jià)

1、現(xiàn)場(chǎng)
2、開(kāi)發(fā)商
3、同行
4、新聞
5、政府
6、媒體
7、其他
六、客觀評(píng)價(jià)

●尚未開(kāi)盤(pán)，已是聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，勝算在握；

●受到業(yè)內(nèi)及市場(chǎng)極大關(guān)注和贊譽(yù)，“華南板塊第一盤(pán)”形象呼之欲出；

●受到番禺區(qū)政府、廣州市房協(xié)、建設(shè)部等政府官員的一致高度評(píng)價(jià)，認(rèn)為是21世紀(jì)中國(guó)樓市的抗鼎之作。
七、王志綱工作室的魅力


●以獨(dú)特的視野、獨(dú)特的方法論、獨(dú)特的工具為項(xiàng)目進(jìn)行量身定造的策略設(shè)計(jì)；

●同勇于創(chuàng)新的人們共同開(kāi)拓一個(gè)又一個(gè)中國(guó)的試驗(yàn)田。

宏富項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體策劃報(bào)告 （2000年1月20日提交）







錦繡天河客戶服務(wù)系統(tǒng)

目 錄
第一部分 前言
第二部分 錦繡天河項(xiàng)目提供的服務(wù)內(nèi)容詳解
一、開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的服務(wù)內(nèi)容
二、對(duì)購(gòu)房業(yè)主交樓入伙前的服務(wù)內(nèi)容
三、安居期間的服務(wù)內(nèi)容
四、入住后長(zhǎng)期服務(wù)（物業(yè)管理服務(wù)）內(nèi)容

 
 

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第三部分 客（?。舴?wù)系統(tǒng)的建立
一、         客（住）戶服務(wù)系統(tǒng)的組成
二、客（住）戶服務(wù)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)框圖
三、服務(wù)系統(tǒng)中內(nèi)部協(xié)作群的組建形式及職能
1、 服務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部協(xié)作群的組建
2、內(nèi)部協(xié)作群各部門(mén)的服務(wù)內(nèi)容
四、服務(wù)系統(tǒng)外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的組建
1、 什么是外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟
2、 商家服務(wù)聯(lián)盟的組建
3、 商家服務(wù)聯(lián)盟的運(yùn)作及監(jiān)管
4、 商家服務(wù)聯(lián)盟的商家組成及其服務(wù)內(nèi)容
五、服務(wù)對(duì)象的演變
1、 服務(wù)對(duì)象的演變
2、  錦繡會(huì)
 





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THE END ,THANKS

星河灣項(xiàng)目個(gè)案(ppt)