威尼斯藍灣
目 錄
第一部分 策略構建的市場依據
1、市場出現(xiàn)復蘇

3、競爭將更激烈
總 結

優(yōu)勢（Strength）
地處白云山下；
地處未來白云新城，白云區(qū)府新址旁，具升值潛力；
規(guī)模大，綠化程度高，人工湖泊多，水景秀麗且具有親水設施；
人性化、個性化的建筑設計，豐富的社區(qū)文化
劣勢（Weakness）
廣州人對該地段的認同度低；
房地產開發(fā)公司是個新品牌，沒有知名度，美譽度尚未建立；
離公交車站遠，交通不便；
周邊景觀的改觀尚需時日。
機會（Opportunity）
市民可支配收入增長，房地產市場開始回升；
政府對項目所處區(qū)域的改造，未來區(qū)府遷入，將帶動該區(qū)域發(fā)展；
所處區(qū)域升值潛力大。
威脅（Threaten）
受地理位置的影響，消費群體面較窄；
以嶺南特色、亞熱帶為概念的樓盤太多，不利于市場推廣；
競爭對手如白云高爾夫、嶺南新世界在園林、配套設施打造上優(yōu)勢明顯，在當?shù)匾研纬赡７叮崴顾{灣要在消費者心目中超越這一模范有一定困難。
競爭對手名稱

競爭對手形象概念
嶺南新世界，以建立具有嶺南特色文化的小城為目標（“豁達人生，嶺南小城”）
白云高爾夫花園，大打“生態(tài)”牌（“白云居處，首選人家”）
祥景花園，借助地理位置優(yōu)勢訴求（“白云山下，祥景人家”）
時代花園則打亞熱帶東南亞風情、LAGUNA生活這張牌，提升樓盤的形象檔次（機場路至尊府?。?

標消費群體構成
第一類消費群體
—長期住在白云區(qū)，甚至在該區(qū)上班，習慣
這里的交通、生活設施和人文環(huán)境，主要
受經濟原因影響，一直沒有離開當?shù)?，?
是又對現(xiàn)在的居住環(huán)境感到不滿意，為了
改善居住環(huán)境首次置業(yè)的消費者。
第二類消費群體
—外地人，無地域認同感，更加關心樓盤的
價格和整體風格是否符合自己的承受能力
和需要。
主要目標消費群的基本特點
年齡：25-40歲
文化程度：大中專以上學歷
職業(yè)：小生意人、公務員、教師、警察、公司職員
收入：家庭年收入為3-5萬元
家庭構成：以三口之家或四口之家為主
形態(tài)、心態(tài)：實在、勤勞、重視積累、注重自身利益

他們現(xiàn)在的生活形態(tài)
工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；
休閑時間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；
渴望每年能去哪里旅游一次，能去國外旅游那是做夢的事情，所以因為時間和金錢的關系，往往只是想想而已；
他們珍惜與家人相處的機會，同時也希望睦鄰友好；
因為有了買樓計劃，節(jié)假日常去看一些價格上能承受的樓盤。
他們對現(xiàn)在居住條件不滿意的方面
面積小，房型結構不合理、采光不好
出入人員復雜、缺乏管理、治安差
設施不齊備，交通不方便
樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化
近馬路，噪音、污染
和父母住一起，顯得擁擠

（上述結論根據我公司對白云區(qū)居民通過小組訪談方式獲得）
他們心目中的理想居住環(huán)境
園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動空間，間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通
完善的小區(qū)配套，最好有運動休閑場所、幼兒園等，基本生活設施應有盡有
最好由大的、聲譽好的開發(fā)商建設，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費也合理
交通、購物方便，希望附近就有公交車站，5分鐘內就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū)
鄰里之間和睦，相互關愛

（上述結論根據我公司對白云區(qū)居民通過小組訪談方式獲得）

他們購買樓盤的主要考慮因素


定 位
一個園林、配套設施人性化、參與性設計，體現(xiàn)關愛、融和、優(yōu)裕的社區(qū)文化的精品樓盤
——參與性強的園林設計
——和諧融和的設施
——安全居住環(huán)境
——人性化戶型設計
——豐富的社區(qū)文化

核心概念支持點


廣告語
主 題（口號）：
親水近水，關愛生活（與水為鄰，生活更滋潤）
（與目標消費者希望過上更滋潤生活的生活心態(tài)想吻合）
分主題：
威尼斯般的心情（園林綠化）
威尼斯般的富足（生活設施）
威尼斯般的祥和（物業(yè)管理）
威尼斯般的融和（社區(qū)文化）
威尼斯般的優(yōu)裕（生活品質）



推廣目標
建立威尼斯藍灣“水邊威尼斯”的品牌形象和產品形象，提高知名度和美譽度
配合銷售計劃，為達成不同階段的銷售目標制定相應的推廣計劃
開盤時取得轟動效應，使威尼斯藍灣成為廣州房地產市場的又一熱點
推廣手段
推廣階段
推進思路
推進策略
總體推廣策略—階段性策略
第一階段：預熱期
威尼斯藍灣