上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃及投資咨詢粗探
上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃及投資咨詢粗探 住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理等 幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比 方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及 停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè) 性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢 機構(gòu)完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探 討。 某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積2 1000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在 建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地 出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為367 5萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支 付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務(wù)費用等合計為200萬元/ 畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷 協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機構(gòu)進行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本 估算及盈利性分析。 一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃 1、樓盤價格定位 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低 的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中 價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表： |價格范圍 |樓盤家數(shù) |建筑形式 | |3980—4980元/M2 |2 |高層 | |4980—5980元/M2 |5 |高層、小高層 | |5980—6980元/M2 |12 |小高層、中高層 | |6980—9980元/M2 |1 |小高層 | 從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980—6980元/M2。經(jīng) 過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主， 以經(jīng)濟能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商 品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售 價格基礎(chǔ)上，進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交 易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù) ，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70—100M2的占16 .3%，戶型面積100—150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在 100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上， 目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型 ，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實用 性強，總價適中，物業(yè)管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對 比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下: |房型 |一房一廳一 |二房二廳一 |二房二廳一 |三房二廳二 |四房二廳二 | | |衛(wèi) |衛(wèi) |衛(wèi) |衛(wèi) |衛(wèi) | |建筑面積 |70M2 |85M2 |100M2 |130M2 |160M2 | |占比 |5% |35% |35% |15% |10% | | | | | |政府及企事 |外企高新技 | |銷售目標(biāo)客 |欲與年輕人 |首次購房的 |首次購房的 |業(yè)單位中層 |術(shù)企業(yè)、金 | |戶 |分開居住的 |工薪階層 |經(jīng)濟能力較 |以上管理干 |融證券信息 | | |老年人 | |強的工薪階 |部，二代以 |界白領(lǐng)，外 | | | | |層 |上家庭 |地來滬經(jīng)商 | | | | | | |人員 | 3、購房戶購買力分析 根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房 屋銷售均價為：52.5萬元—61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元—18.5 萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首 付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還 本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶 應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率 比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。 4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標(biāo)的確定 開發(fā)方案： 社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求， 促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地 緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7—13層），因與多層 住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成 為當(dāng)前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式 結(jié)構(gòu)。 參考經(jīng)濟指標(biāo): （1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算 根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積： 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 每幢住宅設(shè)5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺電梯），則每幢12層小高層住 宅建筑面積為： 12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米 已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施 建筑面積合計為： 21000*2.5=52500M2 根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套設(shè)施占5%—6%，假設(shè)住 宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為： 52500M2*95%=49875M2 可建12層小高層住宅幢數(shù)為： 49875/12450=4幢 住宅實際可建建筑面積： 4*12450=49800M2 每戶平均建筑面積為103.75 M2，則 住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶 （2）公建配套設(shè)施 公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、 托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500- 49800=2700平方米 幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2 便民商店建筑面積：2700*35%=945M2 其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2 （3）室外附屬設(shè)施 室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場等。 停車位： 小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內(nèi)。 考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則 需總停車位為： 480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。 獨立式地下停車庫： 每個車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為3 0-35M2，本次估算取上限值， 則獨立式地下停車庫面積為： 136*35=4760M2 變電所: 變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下： 民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2 ，便民商店為：60—120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫為20—30W/M2。在估算時均 采用上限值。 住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦 幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦 便民商店用電量：945*120=113.4千瓦 其他配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦 小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦 獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦 用電量小計：2957.1千瓦 另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個住宅小區(qū)總用電量為： 2957.1*（1+5%）=3105千瓦 選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV 容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。 網(wǎng)球場： 為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場1座。 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場規(guī)格：36.58M*18.29M。網(wǎng)球場占地面積：669M2 5、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū) 道路占地面積等指標(biāo)估算 建筑覆蓋率： 4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 公建配套設(shè)施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2 配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2 建筑物占地面積：6270M2 (考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%) 建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9% 綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化 率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托 兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設(shè)中 心綠地。 小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2 網(wǎng)球場占地面積：36.58*18.29=669M2 地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2 幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 M2 居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2 小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）- 300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 M2（居民室外活動場所） =4281 M2 小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4% 6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估 算： 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下： 供水指標(biāo)： 住宅：7—10升/M2·日；公建配套設(shè)施：6—10升/M2·日；綠化：1.5升—2升/M2·日。 排污指標(biāo)： 住宅：6.7—9.5升/M2·日；公建配套設(shè)施：5.4—9升/M2·日。 人工煤氣用量指標(biāo)： 住宅：4.4M3/戶·日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2·日。 電話容量指標(biāo)： 住宅：100—154門/萬M2；公建配套設(shè)施：25門/萬M2 小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升 /M2*9450M2（綠化）=544M3 小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497 M3 人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+2700M2*0.08M3/M2=2328M3 電話線數(shù)量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=774門 7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢?建設(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個單元 ，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米 地塊總面積：21000平方米 建筑物占地面積：6270平方米 綠化占地面積：7350平方米 網(wǎng)球場占地面積：669平方米 地面停車位占地面積：300平方米 小區(qū)道占地面積：4281平方米 幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米 小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米 總建筑面積：57260平方米 住宅商品房建筑面積：49800平方米 公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米 幼兒園、托兒所面積：1080平方米 便民商店面積：945平方米 其他配套設(shè)施面積：675平方米 獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米 規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積） 建筑覆蓋率：29.9% 綠化率：35% 小區(qū)道路占有率：20.4% 其他娛樂，休閑設(shè)施占有率：14.7% 住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦 住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米 住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米 住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米 住宅小區(qū)電話容量：774門 總戶數(shù)： 480戶 二、開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算 （一）、開發(fā)成本分析 由于整個開發(fā)建設(shè)項目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室 外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表： |結(jié)構(gòu) |剪力墻 |戶型 |一梯二戶 |層高 |2.9M |幢數(shù):12層住| | | | | | | |宅4幢 | | | | | |建筑層數(shù)：地下1層，地上為12層。 | | |基礎(chǔ)：鉆孔灌注樁，箱形基礎(chǔ) | | |樓地面：住戶室內(nèi)細石鋼筋混凝土整體面層，底層電梯大廳花 | | |崗石地坪，...
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