透析房地產(chǎn)投資策劃

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透析房地產(chǎn)投資策劃
透析房地產(chǎn)投資策劃 http://www.soufun.com 2001-11-23 投資策劃指的是由開發(fā)商或由開發(fā)商委托策劃顧問公司,根據(jù)物業(yè)市場環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào) 查,將各個方面獲得的多種信息進(jìn)行綜合分析與研究,從而形成項目開發(fā)的初步設(shè)想( 項目選址、資金籌措、配套設(shè)施等)。然后根據(jù)這一初步設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行策劃,通過與 城市規(guī)劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項 目設(shè)想具體化和目標(biāo)化。投資策劃的基本內(nèi)容是:項目在哪里建?建什么類型?賣給誰 ?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現(xiàn)步驟。究竟能拿什 么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定,只能因地制宜,根據(jù)可能獲得的地塊來策劃建什 么,賣給誰,賣多少錢,就成為關(guān)鍵一步,期望能看準(zhǔn)市場空隙,揚(yáng)長避短,發(fā)揮出地 塊的最大價值。 1、項目定位   究竟是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等 ,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡單建議,要仔細(xì)分析市場,不能簡單抄襲。同樣 的地段、同樣品質(zhì)的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗告訴我們,要 想開發(fā)成功,樓盤的市場定位一定要準(zhǔn)確,因此,發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場方面的 專家,經(jīng)過認(rèn)真論證之后才做市場定位。   在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發(fā)展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地, 原計劃是建造寫字樓,可是等到準(zhǔn)備開發(fā)時,發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有寫字樓的市場空間。不得已 之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經(jīng)過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認(rèn)可,利 潤無疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當(dāng)初所做的市場調(diào)研不夠超前,也因為發(fā)展商對 各類物業(yè)包括寫字樓的市場發(fā)展趨勢欠缺長期、系統(tǒng)的研究,畢竟發(fā)展商所做的是2年甚 至3年以后才面對市場的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點(diǎn),看得 遠(yuǎn)一點(diǎn),參考過去、利用現(xiàn)在、預(yù)測未來。 2、市場需求   投資策劃最重要的一環(huán)是市場調(diào)查研究,目的在于了解真實的供應(yīng)量或需求量狀況 。   要把握供應(yīng)不難,把所有同一地區(qū)或者有競爭的地區(qū)的樓盤資料拿過來,就可以基 本得出結(jié)論。但是,這里卻要特別注意開發(fā)項目幕后的事情:今年真正要推出的數(shù)量包 括成交數(shù)量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區(qū),是一個長期項目 就應(yīng)該兼顧到近幾年的供應(yīng)量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應(yīng)量即可。   了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個企業(yè)多少員工等來推算需求 量,這很不準(zhǔn)確,不應(yīng)忽略國內(nèi)買家和集團(tuán)的購買能力,而且也要考慮到過去已有多少 購買數(shù)量,現(xiàn)在還有多少人打算購買,將來有多少人一定會買,以及他們對房地產(chǎn)的認(rèn) 識程度。也可以通過做問卷調(diào)查,主要了解的內(nèi)容是目標(biāo)受訪者對項目預(yù)定價格的認(rèn)同 程度以及對物業(yè)的價格預(yù)期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來做,現(xiàn)在,社 會上已經(jīng)有部分專業(yè)的調(diào)研公司,通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。 3、資金運(yùn)作   判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難,難的是有成本優(yōu)勢、足以在保證利潤的前 提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區(qū),又有價格優(yōu)勢,接下 來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外,還取決于 發(fā)展商對開發(fā)成本的控制和項目操作。因此:(1)節(jié)約自有資金是最安全的;(2)如 果運(yùn)作得當(dāng)、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;(3)資金什么時候使用 ,應(yīng)有用款計劃;(4)對預(yù)售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工 作完全交給專業(yè)廣告公司來做,這越發(fā)說明這已經(jīng)成為一項具體、量化的執(zhí)行性工作, 不可能也沒必要站到一個項目的高度去承擔(dān)策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓(xùn)、銷 售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業(yè)經(jīng)驗的策劃人參與指導(dǎo)。
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