潤(rùn)豐項(xiàng)目全案策劃報(bào)告
潤(rùn)豐項(xiàng)目全案策劃報(bào)告 目 錄 第一部分 潤(rùn)豐項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 2 一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì) 2 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2 （二）北京市住宅市場(chǎng)總體形勢(shì)評(píng)估 4 1、2001年住宅市場(chǎng)回顧 4 2、2002年住宅市場(chǎng)形勢(shì)判斷 7 （三）綜合評(píng)述 11 第二部分 本案區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)分析 11 一、區(qū)域市場(chǎng)情況調(diào)查與分析 11 （一） 市場(chǎng)供給 12 （二）市場(chǎng)需求 13 （三）價(jià)格及成交 13 二、產(chǎn)品分析 14 （一）規(guī)模 14 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì) 15 （三）建筑形式 16 （四）戶型特征及面積配比 17 （五）配套設(shè)施及設(shè)備 19 （六）智能化配置 20 三、包裝推廣 21 四、市場(chǎng)需求 21 （一）客戶構(gòu)成 21 （二）需求特征 22 （三）客戶特征 23 五、價(jià)格及銷(xiāo)售情況 23 （一）價(jià)格分析 23 （二）成交分析 24 （三）銷(xiāo)售率分析 25 （四）銷(xiāo)售價(jià)格比較 27 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展方向分析與建議 28 一、項(xiàng)目的SWOT分析 28 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）分析 28 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)（Weekness）分析 29 （三）機(jī)會(huì)（Opportunity）分析 30 （四）威脅（Threat）分析 32 二、市場(chǎng)定位 34 （一）定位方向 34 （二）市場(chǎng)形象定位 35 （三）客群定位 35 （四）價(jià)格定位 36 （五）市場(chǎng)身份定位 36 三、產(chǎn)品構(gòu)想 37 （一）規(guī)劃布局： 37 （二）建筑選型 38 （三）建筑立面設(shè)計(jì) 38 (四)交通規(guī)劃 38 （五）環(huán)境規(guī)劃 38 （六）生活配套系統(tǒng) 39 （七）戶型設(shè)計(jì) 39 （八）建材與設(shè)備 40 （九）裝修與裝飾 40 四、物業(yè)管理 41 五、文化主題 41 六、操盤(pán)策略 42 潤(rùn)豐項(xiàng)目全案策劃報(bào)告 第一部分 潤(rùn)豐項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì) （一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 在過(guò)去的一年里，我國(guó)經(jīng)濟(jì)克服了外部環(huán)境的不利影響，繼續(xù)保持持續(xù)健康發(fā)展。據(jù)國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局的初步統(tǒng)計(jì)，2001年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破9萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到95933億元 ，按同比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.3%。而北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是勢(shì)頭猛勁，連續(xù)第三年保 持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2817.6億元，增長(zhǎng)率為11%。人均 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到25300元，約折合3060美元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.2%。同 時(shí)全市經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在比例關(guān)系比較協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯改善，整體呈現(xiàn)出“快增 長(zhǎng)、高效益、低通脹”的可喜局面。 □ 全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額1593.5億元,比上年增長(zhǎng)10.4%,扣除物價(jià)因素影響,實(shí)際增 長(zhǎng)11.7%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)。住宅、轎車(chē)、通訊、旅游等新型消費(fèi)不斷升溫， 消費(fèi)熱點(diǎn)擴(kuò)大。全年銷(xiāo)售個(gè)人商品住宅1049.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%；實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售額485.2億元，增長(zhǎng)45%。 □ 投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1530.5億元，比上年增長(zhǎng)18% ，增幅提高7.2個(gè)百分點(diǎn)。投資總量的擴(kuò)張得益于地方投資和房地產(chǎn)投資的快速 增長(zhǎng)。全年地方項(xiàng)目完成投資1227.2億元，比上年增長(zhǎng)25.3%，占全社會(huì)固定資 產(chǎn)投資的比重達(dá)到80.2%，同比提高6.2個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資783.8億 元，增幅高達(dá)50.1%，在全社會(huì)投資中的比重首次過(guò)半。 □ 全年地方企業(yè)出口仍達(dá)到48.73億美元，增長(zhǎng)5.32%，保持了較高的增長(zhǎng)速度。 □ 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的過(guò)快增長(zhǎng)得到有效控制，保持了相對(duì)穩(wěn)定物價(jià)形勢(shì)。全年居 民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.1%，低于上年0.4個(gè)百分點(diǎn)。在居民消費(fèi)價(jià)格上漲的3.1個(gè) 百分點(diǎn)中，當(dāng)年調(diào)價(jià)的影響僅為1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比降低2.2個(gè)百分點(diǎn)。全市經(jīng)濟(jì) 繼續(xù)保持“快增長(zhǎng)、低通脹”的良性運(yùn)行格局。 □ 各項(xiàng)存款大幅增長(zhǎng)。2001年末，北京市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額12223.4億元， 比年初增加2476.2億元，比上年多增1053.9億元。其中企業(yè)存款余額達(dá)到6730. 5億元，比年初增加1278.7億元，比去年多增299.4億元；儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)3536. 3億元，比年初增加613.1億元，多增370.6億元。 □ 城鎮(zhèn)居民生活明顯提高。2001年，我市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入11578元， 比上年增長(zhǎng)11.9%，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)8.5%。人均消費(fèi)性支出8923元 ，實(shí)際增長(zhǎng)1.9%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)36.2%，比上年降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。在居民 消費(fèi)中，文化娛樂(lè)支出比重上升，居民生活總體跨躍小康，向富裕目標(biāo)邁進(jìn)。 盡管目前全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不景氣，世界經(jīng)濟(jì)也可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)低速增長(zhǎng)的新時(shí)期，但 這沒(méi)有嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京的經(jīng)濟(jì)受世界經(jīng)濟(jì)不景氣影響也較小。相反，隨 著入世和奧運(yùn)效應(yīng)等因素對(duì)投資和期望產(chǎn)生積極影響；預(yù)計(jì)2002年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“一枝獨(dú) 秀”的狀況仍將會(huì)保持，北京經(jīng)濟(jì)也將繼續(xù)保持相對(duì)高效、快速的增長(zhǎng)。 （二）北京市住宅市場(chǎng)總體形勢(shì)評(píng)估 1、2001年住宅市場(chǎng)回顧
潤(rùn)豐項(xiàng)目全案策劃報(bào)告