重慶安特花園策劃報(bào)告
重慶安特花園策劃報(bào)告 1. 因素分析及專項(xiàng)調(diào)研 1、1房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析及開發(fā)時(shí)機(jī)研究 2002年重慶房地產(chǎn)極度熱鬧，生機(jī)勃勃！——買房的和想買房的人越來(lái)越多；建房的和想 建房的越來(lái)越多。地價(jià)在猛漲，房?jī)r(jià)在悄然上揚(yáng)，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變 成了主城區(qū)的花園洋房…… （一）府連續(xù)出臺(tái)十大政策，即是對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn)，也加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理 。 1. 政策一、啟動(dòng)商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)。2002年1月中旬，市房管局開始啟動(dòng)“商 品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”。購(gòu)房者通過(guò)電腦查詢和“63875555”電話語(yǔ)音查詢兩種方式 了解商品房已售、可售和不可售的情況，有效地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。 2. 政策二、住房交易手續(xù)費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)。2002年3月，重慶市物價(jià)局和市國(guó)土房管局聯(lián)合下 發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓和租賃的相關(guān)手續(xù)費(fèi)制定了新的標(biāo) 準(zhǔn)。 3. 政策三、土地價(jià)格調(diào)整和土地級(jí)別調(diào)整。2002年６月，政府對(duì)重慶市土地價(jià)格和土 地級(jí)別進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整內(nèi)容涉及兩個(gè)方面：一是土地出讓金：商業(yè)用地、住宅用地上漲 ９１％；二是土地基準(zhǔn)地價(jià)：商業(yè)用地、住宅用地上漲４５％左右。此項(xiàng)政策帶來(lái)了三 大信號(hào)：一、 土地值錢了， 意味著城市競(jìng)爭(zhēng)力提高了；二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻進(jìn)一 步提高。三：帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 4. 政策四、土地公示制度。2002年7月1日起，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行招投 標(biāo)。有人士認(rèn)為，此舉意味著，繼土地儲(chǔ)備、土地出讓金調(diào)價(jià)后，重慶市提高了開發(fā)企 業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一道門檻。 5. 政策五、重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例。2002年8月1日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易 管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。該條例至少在四個(gè)方面值得購(gòu)房者的注意：商品房銷售實(shí)施以套內(nèi) 建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)；現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售合同簽訂七日之內(nèi)，為 購(gòu)買人辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記；為保證購(gòu)房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對(duì)預(yù)售資 金實(shí)施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房使用30日之內(nèi)，為購(gòu)房者 辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。 6. 政策六、切實(shí)解決“辦證難”問(wèn)題。2002年10月，市政府轉(zhuǎn)發(fā)文件，要求在年底前基本 辦完不少于300萬(wàn)平方米房屋的“兩證”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于多年的歷史積累，主城區(qū)目前有3 20萬(wàn)平方米已售房屋未辦理“兩證”，涉及到幾萬(wàn)戶家庭50－60億元的住宅產(chǎn)權(quán)。隨后的 11月，國(guó)土、建委、規(guī)劃等部門又聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于辦理兩證的“十六條規(guī)定”，以切實(shí)解 決辦證難的遺留問(wèn)題。 7. 政策七、開通信用檔案管理系統(tǒng)。2002年11月初，市房管局開通重慶市房地產(chǎn)企業(yè)及 執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)。這是重慶為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)又一重大舉措。 該檔案系統(tǒng)涉及到房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為記錄、不 良行為記錄、違法違規(guī)行為、公眾投訴及處理情況等內(nèi)容。其中違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、 欺詐銷售等問(wèn)題是本次信用檔案系統(tǒng)監(jiān)督的重點(diǎn)。 8. 政策八、重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例。2002年11月1日，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施， 這是重慶市第一部物業(yè)管理法規(guī)。 9. 政策九、重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例。2002年11月，市建委出臺(tái)條例，規(guī)范 房市經(jīng)營(yíng)行為。該條例對(duì)違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內(nèi)容包括：擅自變 更規(guī)劃設(shè)計(jì)、侵害購(gòu)房人合法權(quán)益；不發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、不按保 證書承諾承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；將已分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；購(gòu)房合同中不標(biāo)明套內(nèi) 建面和公攤等。 10. 政策十、重慶市城市拆遷管理?xiàng)l例。2002年12月1日，《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l 例》實(shí)施。這是直轄以來(lái)，重慶對(duì)城市的拆遷管理法規(guī)一次重大調(diào)整。新《條例》在拆遷管 理上將更規(guī)范、更全面、更法制化。據(jù)介紹，相對(duì)1999年重慶的第一部拆遷管理?xiàng)l例， 新條例在六大方面作出了修改，包括了拆遷補(bǔ)償主體、補(bǔ)償金額方式、安置方式、行政 管理、補(bǔ)償資金的監(jiān)管、處罰條款等等 （二）房?jī)r(jià)上漲 一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房?jī)r(jià)在一路走高。從去年以來(lái)，其增幅一直保持在兩位數(shù) 以上。來(lái)自官方的數(shù)據(jù)顯示，2002年秋季房交會(huì)上，重慶主城區(qū)期房成交均價(jià)2432元、 現(xiàn)房成交價(jià)為2130元。與半年前政府召開的春季房交會(huì)的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價(jià)格 上漲了259元（同面積計(jì)算法），增幅為17.32％；現(xiàn)房上漲了250元，增幅為13.2％。 （三）大盤涌現(xiàn) 重慶房市2002年的一件大事，是融僑半島和廣廈城，這兩個(gè)大盤的正式上市。融僑半島 已于2002年10月開盤，廣廈城已于2002年年底開盤，并已在12月初開始放號(hào)。這兩個(gè)大 盤的總占地面積，已經(jīng)被媒體重復(fù)了多次：融僑半島近3000畝，廣廈城1050畝。 繼融僑半島和廣廈城之后，又有一個(gè)上千畝的大樓盤基本排定了上市日期，進(jìn)入倒計(jì)時(shí) ，那就是準(zhǔn)備在2003年6月正式開盤的“翡翠湖”別墅區(qū)，這是一個(gè)規(guī)劃為純別墅區(qū)的大型 社區(qū)，位于沙坪壩、北碚、渝北三區(qū)交界的童家溪一帶。 另幾個(gè)籌備開發(fā)的“千畝級(jí)”大盤：美心集團(tuán)準(zhǔn)備開發(fā)的別墅項(xiàng)目，位于南岸區(qū)大佛寺大 橋段以東，總占地3500畝，計(jì)劃在2004年前完成基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)；中城聯(lián)公司計(jì)劃開 發(fā)的天驕.美茵河谷，由協(xié)信和英才景觀共同投資，占地1000畝左右，預(yù)計(jì)明年上半年推 出；南方集團(tuán)在渝北的教育型地產(chǎn)項(xiàng)目，占地超過(guò)1000畝，設(shè)有南方翻譯學(xué)院。 在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，重慶的“擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)”將會(huì)如火如荼地展開，人口將快速增長(zhǎng)，自 從重慶作為中國(guó)第四個(gè)直轄市正式掛牌以來(lái)，隨著西部大開發(fā)政策的傾斜，重慶市為了 改善投資環(huán)境，每年以50億元的巨額資金投入城市基礎(chǔ)建設(shè)。“半小時(shí)”主城區(qū)、“8小時(shí) 重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長(zhǎng)江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?？v 觀最近幾年重慶房地產(chǎn)開發(fā)的軌跡，有跡象顯示地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉(zhuǎn) 移。 雙橋區(qū)幅員43.1平方公里，轄區(qū)內(nèi)風(fēng)光旖旎，擁有天然旅游勝地龍水湖風(fēng)景區(qū)。 雙橋區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，擁有四川汽車制造廠、中泰合資重慶雙橋正大有限公司等知名企業(yè)， 基本形成了以重型汽車制造、改造、零部件生產(chǎn)和銷售為龍頭、飼料、鑄鍛為兩翼的工 業(yè)體系。 雙橋區(qū)緊靠成渝高速公路和成渝鐵路距重慶市中心僅80余公里，大郵高等級(jí)公路橫貫全 線。10000門程控電話連接著國(guó)內(nèi)外大中城市，自來(lái)水廠尚余1／2的供水能力，天然氣日 供應(yīng)能力為6萬(wàn)立方米，擁有110千伏變電站兩座。 雙橋區(qū)是國(guó)家級(jí)科技先進(jìn)區(qū)，國(guó)家級(jí)“普九”達(dá)標(biāo)區(qū)和全市第一個(gè)愛(ài)嬰?yún)^(qū)，城區(qū)綠樹掩映 ，環(huán)境優(yōu)雅，人均綠地45.5平方米，金融、保險(xiǎn)業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)高效 、便捷。 總的來(lái)說(shuō)，雙橋區(qū)具有投資環(huán)境優(yōu)越，交通通訊發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善的特點(diǎn)。隨著重慶 市新的區(qū)劃調(diào)整以及直轄市的成立，雙橋區(qū)也迎來(lái)了新的歷史性發(fā)展機(jī)遇。 1、2項(xiàng)目相似高檔樓盤專項(xiàng)調(diào)查分析 略 1、3交通狀況 可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是 雙橋新城開發(fā)中心黃金地段。224、225、229、918、832、232、231、223 1、4結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場(chǎng) 縱觀國(guó)內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來(lái)講就是充分調(diào)動(dòng)了人氣。這種人氣在一定時(shí)間和 范圍內(nèi)可以超越價(jià)值和價(jià)值比較，這已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。 而所謂的人氣就是“精英消費(fèi)觀加上羊群心理”，說(shuō)白了，聰明的人和大多數(shù)人認(rèn)為是好 的就都是好的。從中國(guó)人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。因此，真正 掌握“精英”人群的消費(fèi)傾向，與市場(chǎng)比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。 1、5項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析及因素分解 雖然重慶市樓市整體供大于求，但今后幾年內(nèi)銷售量仍然將維持上升，加上項(xiàng)目特點(diǎn)鮮 明，因此市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大 □ 地理位置優(yōu)越：位于雙橋西南新城商業(yè)步行街中心地段，距離解放碑13公里，10分鐘 到達(dá)石橋鋪、楊家坪，15分鐘到達(dá)大坪、火車站，30分鐘到達(dá)解放碑，40分鐘到達(dá)江北 機(jī)場(chǎng)，對(duì)白領(lǐng)上班一族極具吸引力。 □ 居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線2004年的開通，西南新城已經(jīng)成為雙橋居家的首 選，人氣的聚集將對(duì)居家和商業(yè)的帶動(dòng)帶來(lái)巨大的影響。 □ 借勢(shì)開發(fā)，潛力巨大：本項(xiàng)目方圓2公里內(nèi)為雙橋區(qū)知名樓盤，如天辰華府，三木花園 ，春暉花園等，該區(qū)域已經(jīng)成為雙橋標(biāo)榜樓盤的代表，其升值潛力和遠(yuǎn)景已經(jīng)是不爭(zhēng)的 事實(shí)，為本項(xiàng)目的成功開發(fā)起到了借勢(shì)的功效。 □ 周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒 家等一應(yīng)俱全。 1、6項(xiàng)目劣勢(shì)分析及因素分解 □ 發(fā)展商缺乏社會(huì)知名度：發(fā)展商進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間較短，未能形成強(qiáng)的社會(huì)知名度 。本項(xiàng)目被目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知和接受還須一段時(shí)間，在很大程度上影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。 □ 規(guī)模小，為單體樓盤：項(xiàng)目地塊為長(zhǎng)方形，占地面積為6080平方米，為單體高層商住 樓，戶型設(shè)計(jì)，園林綠化、相關(guān)配套等受到限制。 2．項(xiàng)目定位 2、1產(chǎn)品定位 2．1．1項(xiàng)目開發(fā)檔次 中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、 大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面 體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點(diǎn)考慮隔音效果、安 全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。 2．1．2建議采用的建筑風(fēng)格 本項(xiàng)目名稱為“安特o鴻程酈景”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來(lái)之意。因此從 含義上來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目宜采用中西接合式建筑風(fēng)格。然而，建筑風(fēng)格作為建筑范疇的組成 部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺(jué)效果。 從消費(fèi)者心理來(lái)看，希望自己購(gòu)買的物業(yè)保值增值，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)中高檔住宅的定 位。建議取清新明快的色調(diào)，線條簡(jiǎn)約、流暢，視覺(jué)效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主 義建筑風(fēng)格。 裙樓：選用深色調(diào)大理石外墻 外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色． 頂部造型：西式風(fēng)格、線條簡(jiǎn)約、流暢，意境深遠(yuǎn) 2．1．3配套設(shè)施及功能建議 配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強(qiáng)調(diào)無(wú)污染、選用有益于健康 的綠色建材。 □ 房屋配置 門、窗：建議選用經(jīng)中國(guó)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證委員會(huì)認(rèn)證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保 溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。設(shè)不銹鋼大堂防盜門，具智能化 可視對(duì)講、自動(dòng)開閉等功能。 屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳。 電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來(lái)現(xiàn)代化生活需求。 天然氣：安裝設(shè)計(jì)選位應(yīng)考慮使用的舒適、方便及美觀。 有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置。 電話?cǎi)g口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。 □ 會(huì)所： 氧吧 健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合 夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室 醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥 兒童看護(hù)室 家政服務(wù)中心 □ 智能化設(shè)備： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 自動(dòng)停車管理、收費(fèi)系統(tǒng) 一卡通收費(fèi)系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費(fèi) 2．2價(jià)格定位 本項(xiàng)目總體定位為實(shí)用性商住樓，建議總體均價(jià)控制在1558元／平方米，整個(gè)銷售過(guò)程 中價(jià)格策略為低開高走。開盤的時(shí)候以一個(gè)比周邊項(xiàng)目較有優(yōu)勢(shì)的價(jià)格打入市場(chǎng)，隨著 工程進(jìn)度和銷售情況的進(jìn)展逐步抬高價(jià)格。 2．3客戶定位 由于本項(xiàng)目屬于近郊住宅，使得本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位有一定程度的差異。公寓為中檔 實(shí)用型住宅，吸引部分投資者和工作3－5年的白領(lǐng)階層、欲改善目前居住環(huán)境的購(gòu)買者 以及部分富豪階層，不排除部分投資者和家庭支付能力強(qiáng)的離退休者購(gòu)買。 2．3．1目標(biāo)顧客的區(qū)域設(shè)定和分析 本項(xiàng)目位于雙橋商業(yè)步行街，地理位置優(yōu)越。目標(biāo)客戶區(qū)域構(gòu)成 來(lái)自區(qū)域 所占比例 渝中區(qū) 5% 南岸區(qū) 5% 巴南區(qū) 5% 雙橋區(qū) 70% 九龍坡區(qū) 10% 其他區(qū) 5% 2．3．2目標(biāo)顧客群組成成份的分析與判斷 職業(yè)構(gòu)成 所占比例 購(gòu)房目的 民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶 30％ 投資、改善居住環(huán)境 高級(jí)白領(lǐng) 25％ 投資、改善居住環(huán)境 機(jī)關(guān)單位中高層管理者 10％ 投資、自住 自由職業(yè)者（SOHO） 10％ 改善居住環(huán)境 離退休人員 5％ 改善居住環(huán)境 其他 10％ 投資、改善居住環(huán)境 2．3．3目標(biāo)顧客群的消費(fèi)層次設(shè)定 職業(yè)構(gòu)成 購(gòu)買戶型 購(gòu)買能力（萬(wàn)元） 民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶 大戶型及中小戶型公寓 25-----40 高級(jí)白領(lǐng) 80-----130 12----20 機(jī)關(guān)單位中高層管理者 80-----130 12---20 自由職業(yè)者（SOHO） 80-----110 12---18 離退休人員 60-----110 8—18 其他 80-----200 12----30 2．3．4目標(biāo)顧客群的消費(fèi)心理分析 □ 民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶： 這類買家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，平常在周邊消費(fèi)較多，具強(qiáng)烈的區(qū)域情緒，加之目 前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。這部分人 往往是第二次...
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