靜安信業(yè)廣場項目策劃報告
市 場 篇 壹、上海市總體市場現(xiàn)狀分析 一、上海房地產(chǎn)市場最新經(jīng)濟政策 1. 藍印戶口、住房信貸政策取消 從2002年4月1日開始上海市出臺的藍印戶口政策正式停止實施。從2002年5月1日起，建 行上海分行宣布，將執(zhí)行新的住房信貸政策。 2. 上海調(diào)整購房契稅標準，取消政府補貼 2002年9月1日起，本市個人購買普通商品房按成交價格的1.5%征收契稅，購買花園住宅 按成交價格的3%征收契稅。 3. 上海高層建筑限“身高”，嚴控高度和容積率 上海市政府強調(diào)要嚴格控制高度和容積率，特別是超高層。做好日照環(huán)境可行性分析和 環(huán)境容量、城市景觀評價，并適當提高標準。 4. 投資50億元，上海浦東將興建首條百公里鐵路 上海將與鐵道部共同投資50億元，在浦東建造全程為113公里的鐵路預(yù)計在2005年與洋山 深水港一期工程同步建成，年運輸量可達100萬標準集裝箱。 5. 上海——中環(huán)線規(guī)劃工程 為了緩解上海中心城區(qū)的道路擁堵，在內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間將建設(shè)一條中環(huán)線，其中， 中環(huán)線北段汶水路高架（共和新路—大柏樹）工程將在今年年底實施建設(shè)。整個中環(huán)線（ 浦西段）可望2005年完成。 6. “三環(huán)+三縱三橫+十三射” 上海中心城區(qū)的主體路網(wǎng)絡(luò)將形成“三環(huán)+三縱三橫+十三射”的格局，其要點是，內(nèi)環(huán)線 以內(nèi)地區(qū)，實現(xiàn)高架道路交通快速疏解，逐步實現(xiàn)中心城“三縱三橫”主干道機動車專用 道，將非機動車道改建為公交專用道，在內(nèi)環(huán)線之間，加快中環(huán)線路網(wǎng)的建設(shè)，建成內(nèi) 環(huán)線之間十三條放射狀道路，與逐步建設(shè)的市域高速公路相銜接。整個方案計劃在2005 年完成。 7. 預(yù)售商品住房交易執(zhí)行新規(guī)定 從2002年7月1日起，本市預(yù)售商品住房交易將執(zhí)行新的規(guī)定。其中包括預(yù)售商品房交付 使用時，對共用部位分攤的建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實測結(jié)果與合同面積的差異處理 辦法。 8. 市房地產(chǎn)頒布《關(guān)于推行上海市商品房預(yù)訂協(xié)議示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局頒布：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后進行商品房 預(yù)訂的，均應(yīng)采用預(yù)訂協(xié)議示范文本，，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自制協(xié)議文本的，應(yīng)報工商部 門備案后方可使用 。 9. 上海市配套商品房建設(shè)啟動 2002年，上海市“100萬平方米重大工程配套商品房建設(shè)工程”正式啟動。首批項目有5塊 基地共72萬平方米。此工程建設(shè)擬每年新開工100萬平方米，以多層住宅兩室一廳建筑面 積70平方米左右為主導(dǎo)房型，價格控制在每平方米3000至3500元左右。 10. 第一個房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品在滬推出 上海國際信托產(chǎn)品在滬推出《新上海國際大廈項目資金信托計劃》。市民可投資位于陸家 嘴的新上海國際大廈，此產(chǎn)品規(guī)模為2.3億元人民幣，計劃期限為三年，每份合金額不低 于人民幣5萬元，預(yù)計可獲得的年收益率達4%。 11. 上海明確2003年底創(chuàng)建國家園林城市 上海將啟動新一輪綠化建設(shè)計劃，首期目標為到2003年底創(chuàng)建國家園林城市，中期目標 實現(xiàn)市民出門500米可見3000M2大型綠地，出門3公里有一座300畝以上的區(qū)級公園，5公 里范圍內(nèi)有一座1000畝以上相當于動物園、植物園大小的市級大公園。 12. 綠化建設(shè)重頭戲，“一縱兩橫” “ 一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠，“兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延安路沿線景觀綠化。 在未來幾年上海將在蘇州河沿岸建設(shè)8塊大型集中綠地，新增綠化面積78萬平方米，從而 使蘇州河沿岸綠化面積達到102萬平方米。在沿岸路主干道沿線，除完成5萬平方米的延 中綠地三期工程外，還將新建數(shù)塊大型公共綠地，同時，上海近年還將在中心城區(qū)新建 20塊4萬平方米以上的大型綠地。 二、上海房地產(chǎn)市場其它相關(guān)信息： 1. 2002年一季度，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達1159.53億元，比去年同期增長了9.6%，增幅 高于全國水平2個百分點。 2. 2002年一季度，全市完成固定資產(chǎn)投資總額289.7億元，比去年同期增長21.2%。 3. 2002年一季度，上海城市建設(shè)計劃投資額542億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃投資額為2 19.23億元，占總投資額41.8%。 4. 截止2002年9月底，全市商品房空置面積為779萬平方米，其中住宅452萬平方米，比去 年同期減少28%，而空置一年以上的住宅為222萬平方米，比去年同期減少28%。 三、上海房地產(chǎn)（2002年1—9月）市場數(shù)據(jù)分析 1、市場信息數(shù)據(jù)匯總 |對比內(nèi)容 |2002年1—9月 |2001年同期 |比例% | |房地產(chǎn)開發(fā)投資額 |5649868萬元 |4300550萬元 |31.4 | |完成土地開發(fā)面積 |1724065M2 |1687415M2 |2.2 | |商品房新開工面積 |17593610M2 |14084173M2 |24.9 | |商品房竣工面積 |11941394M2 |8051371M2 |48.3 | |商品房批準預(yù)售面積 |185113849 M2 |10260161 M2 |80.4 | |商品房住宅批準預(yù)售面 |15471370 M2 |903353 M2 |71.3 | |積 | | | | |已登記商品房預(yù)售面積 |18681336 M2 |12877240 M2 |45.1 | |商品房預(yù)售成交金額 |8884142 M2 |5437138 M2 |63.4 | |商品房批準銷售面積 |18378164 M2 |16660700 M2 |10.3 | |商品房住宅批準銷售面 |14291527 M2 |13143056 M2 |8.7 | |積 | | | | |已登記商品房買賣面積 |12810046 M2 |10126970 M2 |26.5 | |存量房交易成交金額 |3674325 M2 |2397227 M2 |53.3 | 2.市場數(shù)據(jù)分析 o 2002年1—9月和去年同期相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加31.4%，商品房新開工面積和商品 房竣工面積分別增加24.9%和48.3%，完成土地開發(fā)面積增加2.2% o 2002年1—9月商品房批準預(yù)售面積比去年同期增加80.4%，但商品房批準預(yù)售面積和實際 預(yù)售面積之比仍達到1：1.009，實際預(yù)售面積大于批準預(yù)售面積，商品房批準銷售面 積比去年增加10.3%。 o 2002年1—9月商品房預(yù)售與去年同期比較，增加45.1%，登記預(yù)售面積達1868萬平方米。 o 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計，住宅占96.7%，辦公占1.3%，商業(yè) 占1.9%。 o 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，小于3000元/平方米的低價位商品 房占16.0%，而中價位商品房占55.2%，中高價位商品房占20.1%，大于7000元/平方米 的高價位商品房僅占8.6%。 o 2002年1—9月預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計，本市居民購買占75.3%，外地人士購買 比為19.0%，境外人士購買比為5.7%。 o 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，主力房型仍為面積從70—150平方米的二房或三房， 占總套數(shù)的79.5%。 o 2002年1—9月商品房登記預(yù)售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、分別占全市預(yù)售總量的 20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。 o 2002年1—9月存量房交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達1281萬平方米，比去年同期增加26.5%，其中 住宅占75.2%。 o 2002年1—9月已售全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為2528萬平方米，約11萬件，比去年同 期增加54.8%，其中個人抵押10.8萬件，1374萬平方米，抵押貸款金額為375億元，而 房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3702萬平方米，比去年同期增加14.2%，抵押貸款金額為 857億元。 綜上所述： o 2002年1—9月上海房地產(chǎn)市場開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長，一級市場上土地出讓速度不 減，商品房新開工面積和竣工面積大幅增長，批準預(yù)售量仍保持著高位。 o 值得關(guān)注的是，第三季度已登記商品房預(yù)售面積開始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢，也是今年以 來首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準預(yù)售面積的情況。 o 商品房價格經(jīng)過了長時間的上漲之后，其房價重心已移至每平方米5000元左右，價格 范圍在每平米3000—7000元的商品房占據(jù)了市場總成交量的七成，上海樓市呈現(xiàn)出“ 價格重心上移，高端迅速增長，低端萎縮”的狀況。 o 房型面積的交易增長速度是“兩頭快于中間”，即單套在70平米以下的小房型和150平米 以上的大房型增速加快，占總體比例明顯上升，今年上海房地產(chǎn)市場掀起的“小戶型 熱”和“別墅熱”，這一狀況在交易數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)。 貳、上海市高檔住宅市場分析 1. 市場概論以及區(qū)域概述 o 市場概論 高檔住宅在90年代初期的房地產(chǎn)市場中由外銷房和僑匯房一統(tǒng)天下，內(nèi)外銷房并軌后 ，（所指的高檔住宅從價格上劃分即指單價為每平方米8000元以上的住宅）。從2000年 開始，上海高檔物業(yè)的推盤速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”， 其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢，挾風雷之勢，推動了滬市高檔住宅的進程 ，拉開了浦江沿線高檔樓盤開發(fā)的序幕。自去年下半年以來，城區(qū)舊改力度不斷加大、 浦江兩岸綜合開發(fā)實質(zhì)性啟動、世紀公園周邊樓市趨向火爆、交通干線與綠地等市政配 套設(shè)施日益完善，使上海樓市中高檔住宅的開發(fā)環(huán)境日益趨向成熟。進入2002年，高檔 住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國際麗都城”等高檔樓盤迅速地 廣為人知，針對高檔住宅的愈演愈烈之勢，我們作了此次調(diào)查，其目的就是讓讀者能進 一步對上海目前的高檔住宅市場有比較深入的了解。 單價分布情況示意圖： [pic] 從上圖可以看出，2002年前三季度，上海新盤的推案量為239個，其中開盤價為每平 方米8000元及其以上的新盤共計22個，每平方米8000元以下的中低檔樓盤有217個。從今 年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價在每平方米15000元左右的高檔住宅供應(yīng)更是出現(xiàn)強 勢增長，從而推動一季度新盤均價上攻至每平方米11470元的高位，由此可見高檔樓盤發(fā) 展勢頭之強勁。同時數(shù)據(jù)也表明，高價位的樓盤占樓盤總量的比例仍比較小，后市還有 一定的發(fā)展空間。目前，市場比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤，并且此類樓盤的開 發(fā)力度遠大于高檔樓盤。 區(qū)域概述 [pic] 在今年新開的高檔樓盤中，浦東共有6個，徐匯為3個，靜安、長寧各2個，盧灣和虹 口各1個。下圖顯示的是今年高檔樓盤的區(qū)域分布情況以及市場占有率情況，從中可以看 出在徐匯、靜安、長寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占據(jù)了上海高檔住宅市場60%的 份額，這主要因為：一方面上述地區(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無論是環(huán)境還是 設(shè)施配套都比較完善；另一個原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完 善。而浦東新區(qū)，則是高檔樓盤發(fā)展最快的區(qū)域，在列入統(tǒng)計的10個區(qū)中獨占鰲頭，占 據(jù)了市場份額的30%。隨著大量外資企業(yè)及駐華機構(gòu)不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團 、大公司入駐的首選之地。數(shù)據(jù)表明，每年有超過3萬的凈人口遷入浦東，在浦東工作和 居住的外籍人士更是超過了2萬人，每天進出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計有2- 3萬人次。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定程度上推動了浦東高檔住宅的發(fā)展， 從而使得上海高檔住宅的市場份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長寧、徐匯等 區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。據(jù)不完全統(tǒng)計，在每平方米7000元以上的中高檔樓 盤中，浦東新區(qū)已占到近7成，專家也預(yù)計，今年浦東在商品住宅需求方面將是個“火紅 之年”。 二、熱點區(qū)域分析 [pic] 此次統(tǒng)計我們列入了6個區(qū)，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、靜安、長寧等 市中心城區(qū)。今年頭五個月，長寧、徐匯、浦東等地區(qū)高檔住宅上市量已達百萬平方米 左右，與去年年中時的水平基本相近。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分 攤的土地成本已達3000元以上，而從合理的成本與收益關(guān)系考慮，房價約為土地成本的 3倍比較合理。目前，我們統(tǒng)計的樓盤價位大多在每平方米8000—12000元之間，基本符合 “價有所值”的審視標準。 o 浦東新區(qū) 作為上海樓市投資的熱點區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房價 走勢、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強勁的發(fā)展態(tài)勢。此次統(tǒng)計中，今年新 開盤的高檔住宅有4個：分別是“國際金融家”均價12000元/平方米；“金色維也納”售價8 500—17600元/平方米（含別墅部分價格）；“水清木華公寓”均價8500元/平方米；“仁恒 濱江園”均價12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤總量為37個，高檔樓盤占總量的 10%。 目前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東 南路上南路板塊、世紀公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。目前，除上南板塊外，其他四 大板塊已成為浦東中高檔樓盤開發(fā)比較集中的區(qū)域，尤其是世紀公園附近，隨著“香梅花 園”、“金色維也納”的開盤，更使這一地區(qū)成為了浦東高價位住宅開發(fā)的一個極具代表性 的區(qū)域。作為上海樓市最為活躍的一個地區(qū)，無論是新開盤的品質(zhì)，或是后續(xù)盤的內(nèi)涵 ，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利 好消息的不斷出臺...
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