房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的五個(gè)前沿問(wèn)題
作者：宋延慶 808
如何在逆市下破局，把握、運(yùn)用好市場(chǎng)反周期規(guī)律是關(guān)鍵。
眾所周知，與資本市場(chǎng)類(lèi)似，房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有較明顯的周期波動(dòng)規(guī)律。在正常周期規(guī)律下，企業(yè)拿地、售房的節(jié)奏都是“隨波逐流”，顯然難以取得超預(yù)期的高利潤(rùn)率，除非是操盤(pán)能力及成本控制能力超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)者。但如果運(yùn)用好反周期規(guī)律，就可能很容易實(shí)現(xiàn)。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，反周期（Counter-Cyclical）是指經(jīng)濟(jì)周期中產(chǎn)出、收入和就業(yè)等經(jīng)濟(jì)變量與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況成相反方向的變動(dòng)，表現(xiàn)為這些變量在衰退中上升而在復(fù)蘇中下降。貨幣政策基本就是反周期調(diào)節(jié)政策。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用反周期規(guī)律就是要“逆市場(chǎng)風(fēng)向行事”，也就是企業(yè)的戰(zhàn)略行為要與市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律相呼應(yīng)，盡可能地做到逆市拿地，旺市買(mǎi)房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的至高境界其實(shí)就是把握好兩個(gè)節(jié)奏。一是企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的節(jié)奏。前者屬于戰(zhàn)略行為，要運(yùn)用好反周期規(guī)律，反映的是企業(yè)市場(chǎng)把控能力；后者屬于操盤(pán)行為，反映的是企業(yè)操盤(pán)能力。
實(shí)踐證明，能否運(yùn)用好反周期規(guī)律，某種程度上決定了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及發(fā)展?jié)摿ΑＶ泻５禺a(chǎn)（0688.hk）就是一家擅長(zhǎng)運(yùn)用反周期規(guī)律的標(biāo)桿企業(yè)。憑借在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中近二十年的歷練（1992年8月公司在香港聯(lián)合交易所上市），在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中海地產(chǎn)公司除了具有超過(guò)一般企業(yè)的工程管理能力、成本控制能力外，更是具有其他企業(yè)難以企及的反周期能力。突出表現(xiàn)在，其幾次拿地高峰都基本與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃相吻合，并規(guī)避了地價(jià)高企的時(shí)期。相反，在同一市場(chǎng)時(shí)期，萬(wàn)科卻多次“踏空”：先是對(duì)市場(chǎng)判斷有誤，拋出了“拐點(diǎn)論”，錯(cuò)失了市場(chǎng)銷(xiāo)售良機(jī)；接著是悲觀地放大了金融危機(jī)的影響，錯(cuò)失了2008年三季度的拿地最好時(shí)機(jī)；隨后又減少了2009年的開(kāi)竣工計(jì)劃，以至于到下半
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