大型商業(yè)物業(yè)全產(chǎn)權(quán)化投資品種是指將一個(gè)大型商業(yè)物業(yè)所有的營業(yè)面積，按市場細(xì)分原理設(shè)計(jì)成返租回報(bào)率高低不同、返租期長短不一的產(chǎn)業(yè)投資品種。

　　 目前全產(chǎn)權(quán)式設(shè)計(jì)多數(shù)用于中小型商業(yè)物業(yè)，而對(duì)于大型商業(yè)物業(yè)，尚沒有先例。原因可能有二個(gè)：一是業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)化存在很大的后遺癥，全產(chǎn)權(quán)式的后果將更加不堪設(shè)想；二是缺乏商業(yè)物業(yè)投融資與盈利模式設(shè)計(jì)專才，而這些設(shè)計(jì)人員必須同時(shí)掌握投資學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等專業(yè)知識(shí)及操作技能，才可能設(shè)計(jì)出合理的投資品種。

　　 全產(chǎn)權(quán)化模式存在的可能性

　　 眾所周知，開發(fā)大型房地產(chǎn)需要巨額的資金，而自2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件之后，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的貸款、土地儲(chǔ)備貸款等方面的信貸門檻提高了，房地產(chǎn)商不得不尋找更多的融資渠道和手段，不能光吊死在銀行貸款這一棵樹上。在房地產(chǎn)基金尚未興起的情況下，房地產(chǎn)信托作為一種新的融資方式，很快成為開發(fā)商追求的方式之一。但是，由于相關(guān)信托管理法規(guī)的限制，整個(gè)信托規(guī)模相當(dāng)有限，可謂杯水車薪，眾多房地產(chǎn)商難以得到所需的巨額資金。因此，房地產(chǎn)商在這種銀根緊縮狀況下，只能在營銷手法上做文章，將自己的項(xiàng)目設(shè)計(jì)成類似金融投資的產(chǎn)業(yè)投資品種。當(dāng)然，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，這是下策，但在資金周轉(zhuǎn)率極高的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中也可能是正?，F(xiàn)象。據(jù)摩根大通調(diào)查研究表明，中國大陸跟香港的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營模式方面存在明顯的差別。2002年中國大陸房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.33倍。而2002年香港長江實(shí)業(yè)有限公司、恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司、新鴻基地產(chǎn)代理有限公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。由此也可看出，多數(shù)大陸地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力有限，經(jīng)營模式也是以售為主。

　　 從中小投資者來講，年回報(bào)率在4%--8%的投資品種是有一定吸引力的。

　　 看看部分金融投資品種的年回報(bào)率（年利率）情況：

　　 銀行人民幣存款利率：三年期2.52%

　　 3年期國債：約2.3%

　　 7年期企業(yè)債券：約4.2%

　　1-3年期房地產(chǎn)信托：約5%

　　 如果將一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成具有不同年回報(bào)率（在4%--8%）和期限（在3—10年）的產(chǎn)業(yè)投資品種，在一定條件下，這些不同的投資品種應(yīng)有一定的市場。

　　 當(dāng)然，開發(fā)商必須通過一定手段的運(yùn)作才能爭取更多的投資資金。首先，須制訂項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展計(jì)劃。項(xiàng)目的經(jīng)營管理受影響的因素較多，品種投資期內(nèi)應(yīng)變（調(diào)整）計(jì)劃及到期的持續(xù)發(fā)展計(jì)劃需合理可行。其次是尋找金融機(jī)構(gòu)或大型企業(yè)作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，擔(dān)保應(yīng)設(shè)為連續(xù)性、不可撤銷的，保證中小投資者的合法權(quán)益。再者，將部分品種設(shè)計(jì)成投資期內(nèi)或到期可回購，回購的條件應(yīng)合理，易于操作，增強(qiáng)此類投資品種的可兌現(xiàn)性和流動(dòng)性。

　　 在房地產(chǎn)信托、基金大規(guī)模推出之前，可考慮采用此模式。而由于采用此模式對(duì)操作團(tuán)隊(duì)的專業(yè)要求特高，建議融資渠道較多的開發(fā)商少用為宜。

　　 全產(chǎn)權(quán)化模式投資品種設(shè)計(jì)參考方案

假設(shè)某地一MALL，面積10萬平方米

業(yè)態(tài)比例：

　　 購物 / 餐飲 / 娛樂休閑 = 5 / 3 / 2

　　 全產(chǎn)權(quán)化模式投資品種參考表

所占業(yè)態(tài) 期限 年回報(bào)率 售價(jià) 回購設(shè)計(jì) 擔(dān)保

　　 面積比例

購物 主力店 50% 10年 5% 低 可以 提供

中型店 25% 5年 5-6% 中 可以 提供

小型店 25% 3年 6-7% 高 不可以 提供

餐飲 主力店 50% 8-10年 5% 低 可以 提供

中小店 50% 3-5年 5-7% 高 可以 提供

娛樂休閑 5-8年 5-6% 中、低 可以 提供

　　 設(shè)計(jì)依據(jù)：

1、 業(yè)態(tài)投資回報(bào)期及其市場平均毛利率水平

2、 金融品種年利率

3、 市場售價(jià)水平

4、 擔(dān)保易難度

5、 物業(yè)獨(dú)立經(jīng)營程度

6、 開發(fā)企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況

（分析略）

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