地產(chǎn)商業(yè)是現(xiàn)代商業(yè)的一個(gè)組成部分，是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是生產(chǎn)和消費(fèi)的結(jié)合部和連接體，直接關(guān)系到市場(chǎng)的實(shí)現(xiàn)，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和快速發(fā)展。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)商業(yè)將會(huì)受到越來(lái)越多的房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)等相關(guān)行業(yè)人士和學(xué)者的重視和研究。由于地產(chǎn)商業(yè)尚屬新概念，筆者覺(jué)得有必要就地產(chǎn)商業(yè)的范疇及其經(jīng)營(yíng)模式提出一些見解，愿能起到拋磚引玉之效，讓大家共同探討。

一． 地產(chǎn)商業(yè)的范疇

　　先看看商業(yè)的定義。

　　《辭海》對(duì)商業(yè)的定義是：指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶；其職能是收購(gòu)、銷售、調(diào)撥和儲(chǔ)存；其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費(fèi)服務(wù)。

　　而西方學(xué)者是這樣定義商業(yè)的：商業(yè)包括所有的交易形式-----批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及為進(jìn)行交易而存在的一切服務(wù)業(yè)，如銀行業(yè)、儲(chǔ)運(yùn)業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)及相關(guān)的中介服務(wù)等。

　　前蘇聯(lián)及其東歐國(guó)家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為，商業(yè)是組織消費(fèi)品的流通行業(yè)，但并不包含對(duì)外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。我國(guó)由于受到其影響，一直使用類似的劃分方法。在我國(guó)現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中，“商業(yè)”為“批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)”所取代，進(jìn)出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)亦包括在內(nèi)。

　　從行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口業(yè)；從投資主體來(lái)看，商業(yè)類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如批發(fā)市場(chǎng)、商品交易所也列入商業(yè)范疇。商業(yè)地產(chǎn)正是這種交易服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　地產(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂(lè)休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營(yíng)運(yùn)管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易平臺(tái)，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來(lái)不確定的收益。

二． 地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式

　　地產(chǎn)商業(yè)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒(méi)有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場(chǎng)所提供者，開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司或部門，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托有專業(yè)的公司分別進(jìn)行選址、功能及市場(chǎng)定位、招商和日常管理等工作，分工之細(xì)和專，令一些專業(yè)人員連連叫好。其實(shí)這是容易理解的，花點(diǎn)小錢做些商業(yè)策劃，可提高項(xiàng)目的成功率，幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益最大化的目的。

　　地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問(wèn)題。這里將對(duì)常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析。

１、 整體出租模式

　　整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。

優(yōu)點(diǎn)：

①不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；

②交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；

③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新的項(xiàng)目；

④物業(yè)的升值空間較大；

⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。

缺點(diǎn)：

①收益低，其收?qǐng)?bào)率在3～5%之間；

②租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；

③不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒(méi)法交租的可能，國(guó)而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。

適用類型：

①無(wú)商業(yè)專才的開發(fā)商；

②資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；

③經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開發(fā)商；

④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；

⑤物業(yè)面積一般不超過(guò)30000㎡。

２、 分層或分片出租模式

　　與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。

優(yōu)點(diǎn)：

①租金相對(duì)整體出租要高一些；

②風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；

③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；

④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；

⑤某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。

缺點(diǎn)：

①需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等）；

②需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；

③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營(yíng)，要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力。

適用類型：

① 資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；

② 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；

③ 物業(yè)面積在20000～50000㎡。

３、 分散出租模式

　　分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)，華強(qiáng)電子世界等。

優(yōu)點(diǎn)：

①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；

②物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；

③租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)。

缺點(diǎn)：

①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；

②需充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位，功能定位的策劃工作；

③招商能力的要求極高；

④ 日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高；

⑤ 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大

適用類型：

① 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；

② 面積在10000～500000㎡停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大；

③ 售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。

４、 層（或片）與散結(jié)合出租模式

　　此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購(gòu)物中心采用此模式。

優(yōu)點(diǎn)：

① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；

② 主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；

③有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件；

④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。

缺點(diǎn)：

①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力；

②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；

③對(duì)主力店的招租能力要求極高。

適用類型：主要是50000㎡以上的購(gòu)物中心。

擴(kuò)展閱讀

版權(quán)聲明：